Дело № 2-798/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 июля 2018 года Озерский городской суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Бабиной К.В., при секретаре Никитиной Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации Озерского городского округа Челябинской области о сохранении нежилого помещения в реконструированном (перепланированном) состоянии, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к администрации Озерского городского округа Челябинской области о сохранении нежилого помещения в реконструированном (перепланированном) состоянии. Истцы просили сохранить нежилое здание –промтоварный магазин, площадью 217,4 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>-а в реконструированном (перепланированном) состоянии. Свой иск ФИО1 и ФИО2 мотивировали тем, являются собственниками нежилого здания – промтоварного магазина, площадью 217,4. кв.м. Здание расположено на земельном участке, право аренды на который закреплено в договоре аренды от 14.10.2013г. (с дополнением). В 2017г. на указанном земельном участке была произведена реконструкция указанного здания. В результате реконструкции был достроен второй этаж и мансарда. После реконструкции здание состоит из магазина, расположенного на первом этаже, офисных помещений на втором этаже и мансарды. В соответствии с техническим заключением и пояснительной запиской здание магазина после реконструкции пригодно к эксплуатации. В начале 2018г. истцы обратились в администрацию Озерского городского округа с заявлением в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса РФ о получении разрешения на реконструкцию указанного магазина. Разрешение не было выдано со ссылкой на недостаточность документов – отсутствие на реконструкцию и ряда других, а также в связи с тем, что выдача на реконструкцию не предусмотрена после ее выполнения. Также в отказе администрации указано, что в зоне О-1, в которой расположен магазин, разрешено максимальное количество этажей – 2. Истцы расценивают третий этаж, как мансарду – чердак и технический этаж. В связи с чем, по мнению истцом, наличие мансарды не может служить препятствием для регистрации их права собственности на реконструированный объект. 

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истцов ФИО3, представитель истца ФИО2 – ФИО4 на удовлетворении иска настаивали, пояснив аналогично доводам иска. Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена (л.д. 243). 

Представитель ответчика – администрации Озерского городского округа Челябинской области и представитель третьего лица Управления архитектуры и градостроительства администрации Озерского городского округа Челябинской области ФИО5 исковые требования не признала (л.д. 205-206), ссылаясь на то разрешенное использование земельного участка – для размещения нежилого здания –промтоварный магазин. Земельный участок предоставлялся истцам для целей, не связанных со строительством спорного объекта. Истцами произведена самовольная реконструкция спорного объекта, путем возведения (надстройки) двух этажей. Сослалась на то, что земельный участок используется истцами не по целевому назначению, путем совмещения в одном здании помещений различного назначения – промышленный магазин и жилое помещение. Спорный объект не соответствует Правилам землепользования и застройки в г. Озерске. Отсутствуют доказательства безопасности постройки. Истцы не совершали действий, направленных на соблюдение административного порядка получения разрешения на реконструкцию здания. 

Представитель третьего лица – Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области ФИО7 с исковыми требованиями также не согласилась (л.д. 131-132), поддержав доводы представителя администрации Озерского городского округа, указав, что согласно актам проверки органом муниципального контроля установлено, что первый этаж указанного в иске здания используется арендаторами под размещение промышленного магазина, а второй – для проживания, а из гостиной комнаты имеется выход на мансардный этаж по двухмаршевой лестнице, который также используется для проживания. Земельный участок используется не по назначению. Заявления о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания от истцов не поступало. На земельном участке возник новый объект. 

Третье лицо, индивидуальный предприниматель ФИО8 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д. 129). 

Заслушав явившихся участников процесса, исследовав представленные материалы, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. 

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1 ст. 222 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании установлено, что истцы ФИО1 и ФИО2 являются собственниками нежилого здания – промтоварный магазин общей площадью 217,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>-а на основании договора купли –продажи от 29.04.2013г. (л.д. 11-12). 

14.10.2013г. между Управлением имущественных отношений администрации Озерского городского округа (Арендодатель) и ФИО1, ФИО2 (Арендаторы) на основании постановления администрации Озерского городского округа от 27.09.2013г. № (л.д. 133), заключен договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды № (Далее Договор от 14.10.2013г.) (л.д. 13-17). Согласно Договору от 14.10.2013г. истцам в аренду предоставлен земельный участок кадастровый № площадью 0,1357 га для размещения указанного выше нежилого здания –промтоварный магазин на срок по 27.09.2023г. В дальнейшем заключено Дополнительное соглашение к Договору от 14.10.2013г. (л.д. 18-19). Договор аренды от 14.01.2013г. зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Из Выписки ЕГРН от 30.05.2018г. №, на предоставленном истцам земельном участке расположено одноэтажное нежилое здание – промтоварный магазин (л.д. 150-151), с кадастровым номером №, площадью 217,4 кв.м., по адресу: Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

адрес>, принадлежащий истцам. 

Согласно пункту 2.10 Договора аренды от 14.10.2013г. (с условиями Дополнительного соглашения), арендаторы обязались использовать участок в соответствии с разрешенным использованием и условиями его предоставления, а также должны не производить изменение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка без согласования в установленном порядке (л.д. 14). 

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером № предоставлялся истцам для целей, не связанных со строительством (реконструкцией) нежилого помещения. 

Из искового заявления, пояснений истца ФИО1, представителей истцов, проектной документации (л.д. 22-108), актов проверки от 23.05.2017г., от 31.05.2018г. (л.д. 152-161; 182-191), проекта мансарды № 0575-АР, выполненного ИП ФИО8 (л.д. 208-209), проекта фасада № 0575-АР ИП ФИО8 (л.д. 209-210), установлено, что истцами произведена самовольная реконструкция спорного объекта, путем возведения (надстройки) двух этажей (второго и мансардный этаж). Таким образом, нежилое здание состоит в настоящее время из трех этажей. 

В свою очередь, Правилами землепользования и застройки в г. Озерске, утв. Решением Собрания депутатов Озерского городсокго округа Челябинской области от 31.10.2012г. № 183, земельный участок, где расположен спорный объект, отнесен к зоне О-1 (делового, общественного и коммерческого назначения). Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для магазинов – 2 этажа (л.д. 222-224). 

Следовательно, спорный объект недвижимости не соответствует Правилам землепользования и застройки в г. Озерске. 

При этом довод истцов о том, что они возвели второй этаж, а мансарда является техническим этажом, и он не может расцениваться как третий этаж, судом во внимание не берется. 

Согласно п. 5 Приложения В. Правила подсчета общей площади здания, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности здания при проектировании Строительных норм и Правил РФ СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения» (приняты постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003г. № 108, далее СНиП 31-05-2003), при определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. 

Согласно Приложению Б. Т-ны и определения СНиП 31-05-2003, этаж мансардный – это этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломанной крыши. 

В соответствии с п. 5.7 п.5 Требования к помещениям СНиП 31-05-2003, высоту технических этажей следует принимать с учетом размещаемого оборудования, инженерных сетей и условий их эксплуатации; при этом в местах прохода обслуживающего персонала высота в чистоте должна быть не менее 1,8 м. 

Технический этаж – это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) части здания или между надземными этажами (Приложение Б. Т-ны и определения СНиП 31-05-2003). 

Из проекта фасада спорного здания следует, что высота третьего этажа (мансарды) составляет 4 метра (л.д. 209-210). 

Таким образом, мансарда, возведенная истцами, является полноценным, третьим этажом. 

Одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. 

Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 Земельного кодекса РФ). 

В соответствии с п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 

Из материалов дела следует, что истцами произведена самовольная реконструкция путем возведения (надстройки) двух этажей, при этом в одном здании допущено совмещение помещений различного назначения –промышленный магазин и жилое помещение. 

Данное обстоятельство подтверждается актами проверки органом муниципального контроля от 23.05.2017г. и от 24.05.2017г. (л.д. 211-220). Так, согласно данным актам, начальником отдела муниципального контроля Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа ФИО6 при проверке, проводимой на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>-а установлено, что в границах земельного участка размещен объект капитального строительства. 

Первый этаж используется арендаторами ФИО1 и ФИО2 под размещение промышленного магазина. Отделочные работы заднего фасада здания не завершены, строительные леса не убраны. Доступ на второй этаж осуществляется через помещения магазина по лестнице, а также со стороны заднего фасада, оборудованного двумя отдельными входами, изолированными друг от друга помещения, которые используются арендаторами для проживания. 

Жилое помещение второго этажа включает в себя гостиную комнату, кухню, спальную комнату и ванную комнату, совмещенную с туалетом. Также имеется выход из гостиной комнаты на мансардный этаж по двухмаршевой лестнице. Внутренняя отделка мансардного этажа произведена деревянной вагонкой, помещение также используется для проживания. 

В связи с использованием земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>-а не по целевому назначению, путем совмещения в одном здании помещений различного назначения – промышленный магазин и жилое помещение, в отношении истцов начальником УИО администрации Озерского городского округа выносились представления об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства 24 мая 2017г. (л.д. 225, 234). 

В дальнейшем, 08.06.2017г., истцы привлечены к административной ответственности за нарушение требований статьи 42 Земельного кодекса РФ – использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием (л.д. 229-231; 238-240). 

Обстоятельство того, что при проверке указанного земельного участка органом муниципального контроля 31 мая 2018г., не установлено, что второй этаж используется для проживания, не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку факт проведения самовольной реконструкции, путем возведения (надстроя) двух этажей, был подтвержден.

Кроме того, материалы дела не содержат документов, указывающих на отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, на отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан реконструированным зданием. Представленная истцами проектная документация (л.д. 22-108) таких выводов не содержит. 

Уже после проведения реконструкции, в 2018г. истцы обратились в администрацию Озерского городского округа с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию спорного нежилого здания. В выдаче разрешения им отказано (л.д. 9) ввиду не представления проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации; также истцами не оформлялся градостроительный план земельного участка, а выдача разрешения на строительство при наличии частично или полностью построенного (реконструированного) здания, статьей 51 Градостроительного кодекса РФ не предусмотрена. Также указано о предельном параметре разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для магазинов -2 этажа (л.д. 9).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 ст. 222 ГК РФ.

Как следует из п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поскольку в судебном заседании установлено, что спорная постройка после самовольной реконструкции не соответствует правилам землепользования и застройки в поселке Метлино, кроме этого, истцами нарушено целевое использование земельного участка, а также истцами не представлено документов об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан реконструированным зданием, оснований для сохранения спорного здания в реконструированном состоянии у суда не имеется. 

Руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к администрации Озерского городского округа Челябинской области о сохранении нежилого помещения в реконструированном (перепланированном) состоянии отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Челябинской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Озерский городской суд Челябинской области. 

Председательствующий К.В. Бабина

Копия верна: судья: К.В. Бабина

секретарь: Л.А. Никитина

Решение вступило в законную силу « »_________201___г. 

Судья К.В. Бабина