РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

08 сентября 2020 года г. Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе: 

председательствующего судьи Асабаевой Д.Т.,

при секретаре судебного заседания Петиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3445/20 по иску ФИО1 к Администрации г. о. Самара, с третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, Управлением Росреестра по Самарской области, о признании права собственности на нежилое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в Октябрьский районный суд г. Самары с иском о признании права собственности на нежилое помещение, указав, что 20 июля 2011 г. между ней и ОАО «Региональный Деловой Центр» (Застройщик) заключен договор №... долевого участия в строительстве. Предметом указанного договора являлось долевое участие в строительстве торгово-офисного центра по адресу: адрес в части нежилого помещения адрес (строительный) на адрес, общей площадью адрес кв. м. Истец полностью выполнила обязательства по оплате стоимости нежилых помещений в размере 1 120 000 руб., что подтверждается соглашением о расторжении договора от 20 июля 2011 г. и квитанцией к приходному кассовому ордеру. Согласно полученного технического плана, нежилое помещение адрес имеет общую площадь адрес, помещение расположено на адрес в адрес в адрес. В настоящее время строительство торгово-офисного центра завершено, разрешением № RU63301000-106э от 30 декабря 2013 г., торгово-офисный центр введен в эксплуатацию. 15 марта 2014 г. нежилое помещение, общей площадью 10,8 кв. м передано истцу от застройщика по акту приема-передачи. Договор долевого участия по вине застройщика не прошел государственную регистрацию. Согласно сведениям ЕГРЮЛ от 19 июня 2017 г. в отношении ОАО «Региональный деловой центр» внесена запись о ликвидации юридического лица на основании определения арбитражного суда Самарской области о завершении конкурсного производства. Указывает, что в ином порядке не имеет возможности зарегистрировать право собственности на принадлежащее ей жилое помещение. Постановлением Главы г. о. Самара от 07 августа 2003 г. № 958 утвержден акт о выборе земельного участка для строительства регионального делового центра и жилой застройки, расположенного по адресу: улицы Гастелло, Энтузиастов, Московское шоссе, проспект Карла Маркса в Октябрьском районе г. Самара; при предварительном согласовании места размещения регионального делового центра и жилой застройки ОАО «Региональный деловой центр» на земельном участке, площадью 309 127,90 кв. м; разрешено ОАО «Региональный деловой центр» проектирование регионального делового центра. Постановлением Главы г. Самары № 2634 от 30 сентября 2005 г. утвержден проект границ земельного участка, площадью 9 449,50 кв. м, расположенного в границах Московское шоссе, улицы ФИО3, переулка Фуражного, улицы Стара-Загора в Октябрьском районе г. Самара. 22 сентября 2010 г. Главой г. Самара выдано ОАО «Региональный деловой центр» разрешение на строительство жилой застройки (жилые секции с торговым центром и нежилыми помещениями, в том числе разрешение на строительство торгового центра 1.4, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, в границах улиц Гастелло, Стара-Загора, Фуражный переулок, Московское шоссе. 23 июня 2010 г. между министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ОАО «Региональный деловой центр» заключен договор аренды земельного участка № 454, согласно которому ОАО «РДЦ» представлен в аренду земельный участок под строительство жилой застройки, площадью 8 854 кв. м. Распоряжением Главы Октябрьского района г. о. Самары от 17 ноября 2008 г. № 177, торгово-офисному центру 1.4, присвоен почтовый адрес: Московское шоссе, д. 43. Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит суд признать за ней право собственности на нежилое помещение, общей площадью 10,8 кв. м на 3 этаже, расположенное по адресу: адрес.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации г. о. Самара в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, направил в адрес суда письменный отзыв на исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Истец, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по Самарской области не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, причину неявки суду не сообщили.

Учитывая требования статей 113, 117, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 4 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что ОАО «Региональный деловой центр» осуществляло строительство 2-й очереди жилой застройки (жилые секции со встроенно-пристроенными объектами культбыта А 7, А 10,1.1, 1.5, 1.6, 1.7; торгово-офисные центры А 3.1, 1.2, 1.4, 12; трехуровневая подземная стоянка А 11, трансформаторные подстанции ТП1, ТП2, ТП3) в 3-и этапа. Строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство № RU 63301000-003 от 25 января 2008 г. и постановления от 22 сентября 2010 г. № 1171 о внесении изменений в разрешение на строительство № RU 63301000-003 от 25 января 2008 г.

05 февраля 2008 г. между ООО «Губерния» и ФИО1 заключен договор № №... об инвестировании строительства подземной автостоянки жилого комплекса «Москва», предметом которого является инвестирование строительства подземной автостоянки по адресу: адрес, в части 1/514 доли помещения подземной автостоянки, общей площадью 16 448 кв. м.

20 июля 2011 г. между ОАО «Региональный деловой центр» и ФИО1 заключен договор № №... долевого участия в строительстве, предметом которого является долевое участие в строительстве торгово-офисного центра, расположенного по адресу: адрес адрес

Согласно п. 2.1. договора №... долевого участия в строительстве цена договора составляет 585 000 руб. и на момент подписания настоящего договора считается оплаченной участником застройщику в полном объеме.

20 июля 2011 г. между ОАО «Региональный деловой центр» и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора №... долевого участия в строительстве паркинга от 28 октября 2011 г. с указанием на то, что стороны пришли к соглашению, что оплатой по договору долевого участия №..., будет являться сумма в размере 535 000 руб., что является частью суммы, ранее уплаченной по договору №... от 13.07.2011 г. и о том, что стороны пришли к соглашению, что оплатой по договору долевого участия №..., будет являться сумма в размере 585 000 руб., что является частью суммы, ранее уплаченной по договору № №... от 13.07.2011 г.

Обязательства по оплате цены договора № №... об инвестировании строительства подземной стоянки (паркинг) от 05.02.2008 г. исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 2 от 05.02.2008 г.

Согласно п. 2.1 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Тем самым, законодатель определил, что сделки по привлечению денежных средств граждан, совершенные в нарушение ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ являются оспоримыми и не могут быть признаны ничтожными в силу закона.

На основании п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор №... от 20 июля 2011 г. долевого участия в строительстве не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Оценив представленные договор долевого участия в строительстве, суд считает, что он отвечает признакам договора участия в долевом строительстве, соответственно, являются заключенными и к ним применимы положения ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ.

Сторонами в судебном порядке указанный договор не был оспорен.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В соответствии с распоряжением заместителя главы городского округа главы Администрации Октябрьского района городского округа Самары от 17 ноября 2008 г. № 177 торгово-офисному центру 1.4 2-й очереди жилой застройки в границах улиц Гастелло, Стара Загора, ФИО3, Московского шоссе присвоен адрес: адрес.

В рамках исполнения по договору ОАО «Региональный деловой центр» завершило строительство торгово-офисного центра 1.4. жилых секций со встроенно-пристроенными объектами культбыта 1.5, 1.6, 1.7, расположенного по адресу: адрес, что подтверждается представленным в материалы дела разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU63301000-106э от 30 декабря 2013 г.

15 марта 2014 г. ОАО «Региональный деловой центр» передало истцу по акту приема-передачи недвижимое имущество – нежилое помещение № адрес, соответствующее техническим характеристикам, представленным в техническом плане помещения, составленным ООО «ТЕХНО-ПЛАН», расположенное по адресу: адрес.

В материалы дела представлено уведомление Управления Росреестра по Самарской области от 31 августа 2020 г. № 63/001/465/2020-1113 о приостановлении государственной регистрации права в связи с тем, что в ЕГРН не содержатся записи о государственной регистрации договора долевого участия в долевом строительстве №... от 20 июля 2011 г. Отмечается, что для возобновления осуществления действия по государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес, необходимо: 1) предоставить надлежащий правоустанавливающий документ, а именно, зарегистрированный в порядке, установленном действующим законодательством, договор долевого участия в строительстве, либо решение суда, вступившее в законную силу; 2) предоставить надлежащим образом оформленный второй экземпляр подлинник акта приема-передачи нежилого помещения от 15 марта 2014 г.; 3) подать заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости – нежилого помещения, площадью 10,8 кв. м, с приложением необходимых для этого документов, предусмотренных частью 2 статьи 14 Закона.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право собственности на указанные нежилые помещения, и исковые требования являются обоснованными, подлежащими удовлетворению по изложенным выше основаниям. 

Отсутствие государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований истца о признании за ним права собственности на объекты недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Из правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Определении от 05.07.2001 г. N 132-О, следует, что государственная регистрация договора, равно как и государственная регистрация права на объект недвижимости, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права на объект недвижимости, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 следует, что действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. При этом такие случаи не ставятся в зависимость от государственной регистрации договора.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право собственности на указанное нежилое помещение, и исковые требования являются обоснованными, подлежащими удовлетворению по изложенным выше основаниям. 

В соответствии с ч.1, 2 ст. 58 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение, общей площадью 10,8 кв. м, расположенное на 3 этаже по адресу: адрес.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 15 сентября 2020 года.

Судья Д.Т. Асабаева