Дело № 2-878/25 Изготовлено 30 декабря 2025 года

УИД 76RS0017-01-2025-000007-40

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Маханько Ю.М.,

при ведении протокола помощником судьи Марьясовой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле

3 декабря 2025 года

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о защите прав потребителей,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о защите прав потребителей, в котором просила, с учетом уточнения (л.д.73-77):

- расторгнуть Предварительный договор купли-продажи от 8 сентября 2023 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2,

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченную сумму аванса в размере 1 500 000 рублей,

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку в размере 1 500 000 рублей,

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 моральный ущерб в размере 500 000 рублей,

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя,

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 рублей.

В обосновании иска указано, что Истец заключил с Ответчиком Предварительный договор купли-продажи от 08 сентября 2023 года, стороны которого обязуются в срок до 31.07.2024 заключить договор купли-продажи на блокированный коттедж общей проектной площадью 86 кв.м и часть земельного участка, выделенного из земельного участка с кадастровым номером №. В соответствии с Договором блокированный коттедж должен быть расположен на 

<

адрес> п. 2 Договора создают препятствия к заключению Основного договора. В ходе судебного разбирательства истцу стало известно, что Ответчиком было получено разрешение на строительство на индивидуальный жилой дом, исходя из объяснений представителя застройщика (Ответчика) срок достройки дома точно не известен, кроме того, признание дома блокированным коттеджем будет происходить в судебном порядке, что ставит под сомнение возможность исполнения Ответчиком взятых на себя обязательств по отношению к истцу. Истец полагает, что на взаимоотношения между ними распространяется действие Закона «О защите прав потребителей», мотивируя это тем, что Ответчик, заключая Договор указывал на то, что является директором и учредителем 

<

данные изъяты>», объявления выставлял также от имени общества о строительстве домов, общение происходило не с самим Ответчиком, а с менеджерами, также и при подписании Договора. Также Истец приезжала непосредственно в офис общества, тем самым полагая, что что такая деятельность является для Ответчика основной и направлена на получение дохода. Истец указывает, что строительство дома для получения прибыли от продажи блокированных квартир является для Ответчика основным доходом, ранее им были построены и иные объекты, которые им также реализованы, жилой квартал имеет название «Барвиха» предлагается Ответчиком неограниченному кругу лиц.

Истец также ссылается на то, что при заключении Договора Ответчик пояснил, что предварительный договор он технически заключает от имени физического лица, в то время, как Основной договор заключает уже как юридическое лицо. Истец согласилась на предложенные условия, поскольку не обладает юридическими знаниями, и также основывалась на положительных отзывах в сети Интернет об Ответчике, как застройщике.

Истец, с учетом того, что Основной договор должен быть заключен не позднее 31 июля 2024 года, полагает, что неустойку необходимо рассчитывать с 1 августа 2024 года, при этом Истец внесла 1 500 000 рублей в качестве аванса. Расчет предполагаемой неустойки на дату подачи иска составляет 4 590 000 рублей при этом полагает, что указанную сумму можно снизить до 990 000 рублей.

Истец также указывает, что необходимо расторгнуть Предварительный договор, ссылаясь на то, что Ответчик в ходе рассмотрения дела так и не предоставил подтверждения о технической возможности исполнить свои обязательства перед Истцом.

Истец также просит взыскать моральный вред в размере 500 000 рублей ввиду того, что семья фактически лишена возможности переехать в дом с учетом длительности периода неисполнения своих обязательств со стороны Ответчика, а также с учетом того, что с даты заключения Предварительного договора 8 сентября 2023 года, стоимость аналогичного жилья значительно выросла, Истец лишена возможности приобрести за указанную сумму блокированный коттедж общей проектной площадью 86 кв.м и часть земельного участка.

В судебном заседании Берн Е.В. требования поддержала по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика ФИО3 исковые требования признал частично в сумме 1 500 000 рублей, поддержал доводы представленного отзыва, предлагал условия заключения мирового соглашения.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает требования истца законными и подлежащими частичному удовлетворению.

Как установлено ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как установлено в судебном заседании, ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 50) площадью 804 кв.м. с видом разрешенного использования: для индивидуального строительства.

4 мая 2018 года ФИО2 было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома (л.д. 133).

В настоящее время на земельном участке с кадастровым номером № расположен индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положений предварительного договора от 8 сентября 2023 года после заключения договора продавец обязуется в срок до 31 июля 2024 года заключить договор купли-продажи на блокированный коттедж общей проектной площадью 86 кв.м и часть земельного участка, выделенного из земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. Стоимость объектов недвижимости составила 4 590 000 рублей.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.Заявляя настоящие требования, истец указывает на то, что созданный объект недвижимости не соответствует объекту, отраженному в предварительном договоре: дом хоть и представляет собой дом блокированной застройки, однако юридически является индивидуальным жилым домом, на блоки не разделен, участок под блоком не выделен.

Представитель ответчика, не отрицая данные обстоятельства, указывает на то, что дом готов, в эксплуатацию введен, однако действительно является индивидуальным жилым домом, так как нет возможности оформить блоки в связи с возникшей проблемой по разделу земельного участка под каждым блоком, однако данная проблема решается ответчиком.

Истцом, согласно предварительному договору от 8 сентября 2023 года было оплачено 1 500 000 рублей, что не оспаривается участниками процесса, остальные денежные средства должны быть переданы ответчику в процессе строительства, что не было истцом сделано.

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

В указанный в предварительном договоре купли-продажи срок (31 июля 2024 года) основной договор не был заключен.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющееся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик продавец по договору, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (абзац 2 пункта 5 Постановления N 54).

Однако, согласно разъяснениям, изложенным в абз. 6 п. 5 Постановления N 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается участниками процесса, ответчик не владеет тем имуществом, которое оговорено в предварительном договоре купли-продажи от 8 сентября 2023 года, построенный дом, как указывалось выше, не является домом блокированной застройки.

Таким образом, договор заключался в период действия разрешения на строительство на индивидуальный жилой дом и в указанный в предварительном договоре купли-продажи от 8 сентября 2023 года срок 31 июля 2024 года не существовало объектов недвижимости, указанных в данном договоре.

То есть суд считает, что спорный договор фактически прекратил свое действие 1 августа 2024 года.

В связи с данными обстоятельствами в пользу истца подлежит взысканию внесенная сумма 1 500 000 рублей и с данной даты подлежат применению меры ответственности за неисполнение обязательств, в данном случае по возврату денежных средств.

Суд не соглашается с доводами представителя ответчика относительно того, что проценты подлежат исчислению с 1 января 2025 года, в соответствии с п. 4 договора, положения которого предусматривают, что в случае расторжения договора продавец возвращает денежные средства после реализации имущества, но не позднее 31 декабря 2024 года, так как основной договор не был заключен по причине отсутствия у продавца того имущества, которое поименовано в предварительном договоре.

Между тем, суд не применяет к настоящим правоотношениям положения Закона от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", в связи со следующим:

Ответчик не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, истцом представлены сведения о строительстве ответчиком иных объектов недвижимости, что не оспаривается представителем ответчика.

Между тем, предварительный договор по данному объекту недвижимости исполнен не был, жилой дом и земельный участок в настоящее время остается индивидуальным жилым домом, принадлежит ФИО2, 

<

данные изъяты>» не имеет отношения к объекту недвижимости предварительного договора, отношения по передаче (купле-продаже) недвижимого имущества так и не возникли ни у продавца, ни у покупателя.

Кроме того, согласно преамбулы Закона РФ "О защите прав потребителей" настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Товаром (предметом предварительного договора купли-продажи) в данном случае, в том числе, является недвижимость - земельный участок.

То есть, Закон РФ "О защите прав потребителей" к правоотношениям сторон не применим.

Отношения по предварительному договору купли-продажи урегулированы специальными нормами ГК РФ.

Истцом заявляются требования о взыскании неустойки с 1 августа 2024 года в размере 1 500 000 рублей. С учетом того, что суд не применяет к данным правоотношениям положения Закона РФ "О защите прав потребителей", суд определяет меру ответственности, предусмотренную нормами, регулирующими данные правоотношения (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ) и считает с ответчика подлежащими взысканию проценты за заявляемый истцом период с 1 августа 2024 года по дату вынесения настоящего решения в размере 391 431 рубль 29 копеек. Убытки истцом по настоящему делу не заявляются, доводами относительно повышения покупной цены аналогичных объектов недвижимости истец мотивирует требование о компенсации морального вреда.

Судебные расходы подлежат взысканию с ответчика в полном объеме, так как основное требование истца судом удовлетворяется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Предварительный договор купли-продажи от 8 сентября 2023 года, заключенный ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт №) как продавцом, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) как покупателем, считать расторгнутым с 1 августа 2024 года.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) 1 500 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 1 августа 2024 года по 3 декабря 2025 года в размере 391 431 рубль 29 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы в Ярославский районный суд Ярославской области.

Судья Ю.М. Маханько