УИД: 50RS0№-77

№

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

20 января 2020 г. 

<

адрес>,

<

адрес>

Красногорский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Климовского Р.В.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к АО «ПИК-Регион» об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании суммы в счет уменьшения покупной цены, взыскании неустойки, стоимости строительно-технического исследования, компенсации морального вреда, почтовых расходов, штрафа, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к АО «ПИК-Регион» (далее – Общество) об уменьшении цены квартиры по договору участия в долевом строительстве, взыскании в счет уменьшения покупной цены 750 000,00 руб., взыскании неустойки за нарушение сроков устранения выявленных недостатков в размере 97 500,00 руб., стоимости строительно-технического исследования в размере 10 000,00 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000,00 руб., почтовых расходов в размере 204,04 руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от суммы присужденной судом.

В обоснование заявленных требований в иске указано, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве жилья № Мит-1(кв)-1/12/1(4), по условиям которого ДД.ММ.ГГГГ истцу передана однокомнатная квартира по адресу: 

<

адрес>, городской округ Красногорск, 

<

адрес> №. В указанной квартире в ходе эксплуатации выявлены существенные строительные недостатки, в связи с чем по инициативе истца было проведено санитарно-эпидемиологическое исследование и строительно-техническая экспертиза, по результатам которых были установлены строительные дефекты, стоимость работ по устранению которых составляет 750 000,00 руб. 

Истец ДД.ММ.ГГГГ направил Обществу досудебную претензию об устранении недостатков, которая оставлена ответчиком без ответа.

С учетом изложенных обстоятельств ФИО4 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением. 

В судебное заседание истец не явилась, направила своего представителя по доверенности ФИО5, действующего в порядке передоверия на основании доверенности, выданной ООО «Гарант», который заявленные требования поддержал в полном объеме, указал, что недостатки на дату рассмотрения дела не устранены. Кроме того, ссылался на то, что экспертом зафиксировано нарушение теплоизоляции квартиры, ведущей к промерзанию квартиры. 

Общество направило своего представителя по доверенности ФИО6, который возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях на иск. В частности, ответчик указывает, что представленное истцом экспертное заключение является недопустимым доказательством по делу, объект введен в эксплуатацию, принят истцом без замечаний, недостатки не являются существенными. Также ответчик просит применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к размеру неустойки и штрафу, ссылаясь на несоразмерность наступивших последствий нарушенному обязательству; полагает, что истцом не представлено доказательств в обоснование требований о взыскании компенсации морального вреда. 

Кроме того, представитель ответчика указал, что названное выше экспертное заключение подготовлено экспертом, который состоит в договорных отношениях с истцом, дом принят и введен в эксплуатацию на основании заключения государственной экспертизы, истцом подписан передаточный акт.

Ознакомившись с доводами сторон, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из ч. 1 ст. 7 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Согласно с ч. 9 ст. 4 Закона 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Поскольку истцом квартира приобреталась для личных нужд, что не оспаривалось в судебном заседании, то на возникшие правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон №-I).

В силу п.п. 1-3 ст. 401 ГК РФ, ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, п. 4 ст. 12 Закона №-I, абз. первого п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» бремя доказывания отсутствия вины за недостатки товара, если на товар установлен гарантийный срок, в частности, того обстоятельства, что недостатки возникли после передачи квартиры истцу, возлагается на ответчика. 

В свою очередь, истец доказывает, что данные недостатки привели к ухудшению качества объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № Мит-1(кв)-1/12/1(4) предметом которого является приобретение истцом имущественных прав на квартиру (далее также – Объект) в строящемся доме по строительному адресу: 

<

адрес>, коммунальная зона «Красногорск-Митино».

Согласно п. 6.2 договора гарантийный срок для Объекта за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав данного объекта, составляет 5 лет со дня его передачи. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта, составляет 3 года со дня подписания первого передаточного акта. Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год и начинает исчисляться с момента подписания передаточного акта. 

Данный пункт договора стороны по делу не оспаривали.

Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в полном объеме исполнила свои обязательства по договору, а Общество передало истцу однокомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес>, городской округ Красногорск, 

<

адрес> №. Как следует из пункта 2 названного акта, объект долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Претензий к качеству Объекта истец не имеет. 

Передаточный акт подписан истцом и представителем ответчика по доверенности. Квартира также фактически принята истцом, что сторонами не оспаривалось.

Между тем, подписание потребителем типового бланка передаточного акта, в который уже включено условие об отсутствии претензий к качеству Объекта, не лишает права участника долевого строительства предъявлять претензии к застройщику по качеству Объекта, принимая во внимание, что недостатки жилого помещения могут носить скрытый характер и быть выявлены только в ходе его эксплуатации. 

Поскольку указанные выше недостатки выявлены в период действия гарантийного срока по договору долевого участия в строительстве, бремя доказывания того, что данные недостатки образовались после передачи Объекта истцу, возлагается на ответчика.

В обоснование своей позиции Общество представило разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, выданное Министерством жилищной политики ДД.ММ.ГГГГ; заключение главного управления государственного строительного надзора 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (далее – Заключение).

В свою очередь, как следует из имеющихся в материалах дела заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного по поручению истца экспертами ООО «Центр экспертных заключений» (далее – Экспертное заключение), отделочные работы, произведенные в Объекте не соответствуют требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, сводам правил, а также иным требованиям действующего законодательства; предварительная стоимость выполнения работ и услуг, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет округленно 250 000,00 руб.; предварительная стоимость материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет округленно 500 000,00 руб.

Также истцом представлена копия приемно-сдаточного акта обследования Объекта от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Эко-Столица» (далее - Приемно-сдаточный акт), согласно которому в ходе визуального инструментального обследования в инфракрасном диапазоне выявлены точки повышенной теплопотери, возможные места образования конденсата. 

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

При выяснении мнения сторон по вопросу назначения по делу судебной экспертизы, стороны ходатайств о назначении экспертизы не заявляли, настаивали на рассмотрении дела по имеющимся в деле доказательствам. 

Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет в том числе выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию согласно ч. 3 ст. 55 ГрК РФ представляются помимо прочего акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда); акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности; документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с ч. 1 ст. 54 ГрК РФ о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации.

В свою очередь заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов выдается на основании обращения застройщика, в случае, если по результатам проверки законченного строительством объекта капитального строительства не выявлено нарушений (недостатков) выполненных работ (разд. III-IV Порядка проведения проверок при осуществлении государственного строительного надзора и выдачи заключений о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов, проектной документации, утвержденных приказом Ростехнадзора от ДД.ММ.ГГГГ №).

Следовательно, представленные ответчиком разрешение на ввод многоквартирного дома, в котором расположен Объект, и упомянутое Заключение подтверждают, что весь многоквартирный дом и соответственно Объект соответствуют требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Суд полагает возможным согласиться в доводами представителя ответчика о том, что наличие недостатков, на которые ссылается истец опровергается документами дела, либо они возникли в ходе естественной эксплуатации жилого помещения. При этом суд не может положить в основу решения Экспертное заключение и Приемно-сдаточный акт, представленные стороной истца в силу следующего. 

Как усматривается из Экспертного заключения и приложенных документов, эксперты не предупреждались об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, представитель ответчика не приглашался на осмотр, оценка произведена по доказательствам, представленным истцом, оплата Экспертного заключения произведена представителем истца ООО «Гарант», что сторонами не отрицалось.

Сведений о том, что измерительные приборы, использованные в ходе проведения экспертизы, прошли поверку, стороной истца не представлено. В копии экспертного заключения имеется только сертификат калибровки лазерного нивелира BOSH GLL 3-80 (л.д. 45), который в перечне технических средств не указан (л.д. 37). Подавляющее большинство недостатков, зафиксированных в Экспертном заключении, сводятся к потертостям, царапинам на элементах отделки, которые могли возникнуть в ходе эксплуатации жилого помещения. Отклонения элементов отделки по осям, неровности представленным заключением не подтверждается в силу указанного выше использования измерительных приборов, достоверность результатов измерений которых не подтверждено поверкой. Дефекты, на которые ссылается истец в п. 1,5, 1.6 Экспертного заключения, как несоответствующие договору, исходя из приложенных фотографий (л.д. 51) зафиксированы электроизмерительным оборудованием, которое в перечне технических средств не указано, результаты замеров в Экспертном заключении не приведены и на фотографиях не видны. 

На обозрение суда также представлены материалы обследования квартиры экспертом тепловизором, однако результаты такого обследования не нашли отражения в выводах экспертов (л.д. 39-41). Тепловизор, применявшийся в ходе обследования, в числе средств, использованных при подготовке экспертного заключения, не упомянут. Выводы, сделанные в Приемо-сдаточном акте, носят вероятностный характер, с учетом изложенного суд критически относится к утверждению представителя истца о том, что зафиксировано нарушение теплоизоляции квартиры, ведущей к промерзанию квартиры.

Сметы, из которой бы усматривалась стоимость работ и материалов, необходимых для устранения перечисленных выше недостатков, к экспертному заключению не приложено. 

Таким образом, оснований для удовлетворения требований истца об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании с Ответчика суммы в счет уменьшения покупной цены не имеется. 

Поскольку требования о взыскании неустойки, стоимости строительно-технического исследования, компенсации морального вреда, почтовых расходов, штрафа являются производными от указанных выше требований, то в их удовлетворении также следует отказать.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения требований ФИО2 к АО «ПИК-Регион» об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании суммы в счет уменьшения покупной цены, взыскании неустойки, стоимости строительно-технического исследования, компенсации морального вреда, почтовых расходов, штрафа не имеется.

Суд, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к АО «ПИК-Регион» об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании суммы в счет уменьшения покупной цены, взыскании неустойки, стоимости строительно-технического исследования, компенсации морального вреда, почтовых расходов, штрафа отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд 

<

адрес> в течение 1 месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья: Климовский Р.В.