Дело № 3а-203/2022 

УИД 76OS 0000-01-2022-000107-36 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 11 апреля 2022 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Частного образовательного учреждения «Школа-сад на улице Вольная» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

Частное образовательное учреждение «Школа сад на улице Вольная» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2019 кадастровую стоимость земельных участков:

- земельного участка площадью 4688 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: детский комбинат №224, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 10 544 000 руб.

- земельного участка площадью 3 075 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания школы-сада, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 6 916 000 руб.;

обязать Филиал ФГБУ «ФКП Россреестра» по Ярославской области внести изменения в сведения Единого государственного реестра в части кадастровой стоимости указанных объектов.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что административный истец является арендатором указанных земельных участков, размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019 составляет – с кадастровым номером № - 18 784 450,81 руб., с кадастровым номером № – 12 330 802,99 руб. Указанная стоимость не соответствует рыночной стоимости, что подтверждается Отчетом оценки рыночной стоимости №14949/21 от 17.03.2021, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 10 544 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 6 916 000 руб.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержал.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области, представлены письменные пояснения по административному иску, в которых указывается, что управление не наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости, подтвержден размер оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

От заинтересованного лица МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя. 

В судебное заседание вызывались и не явились заинтересованные лица ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия г. Ярославля, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области, о месте и времени судебного заседания извещены, возражений по административному иску не представили, об отложении дела не ходатайствовали.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц. 

Суд, выслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Частное образовательное учреждение «Школа-сад на улице Вольная» на основании договоров № 24997-и и № 24998-и от 26.03.2014 аренды земельных участков и дополнительных соглашений к ним является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 №710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно условиям представленных в материалы дела договоров аренды земельных участков, арендная плата за их использование рассчитывается с учетом их кадастровой стоимости. 

Исходя из приведенных выше положений земельного законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что Частное образовательное учреждение «Школа-сад на улице Вольная» является арендатором земельных участков, арендная плата определяется на основании сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, следовательно, права и законные интересы административного истца затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером № и №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о 21.10.2019 № 20-н. Согласно Приложению 2 к приказу от 21.10.2019 №20-н кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 18 784 450,81 руб. (пункт №) и земельного участка с кадастровым номером № – 12 330 802,99 руб. (пункт №). 

Административным истцом представлен Отчет № 14949/21 от 17.03.2021 оценки рыночной стоимости земельных участков, составленный оценщиком ООО «Ярэксперт» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет на 01.01.2019 - 10 544 000 руб., земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> – 6 916 000 руб. 

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

Согласно Отчету рыночная стоимость земельных участков рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, пункта 22 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок. 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о невозможности использования в качестве объекта-аналога земельного участка по адресу: 

<

адрес>, - поскольку он предоставлен на праве аренды по соответствующему договору, условия которого не позволяют передавать права на данный земельный участок, передача прав на указанный земельный участок производна от регистрации перехода права собственности на ОКСы, расположенные на данном земельном участке, судом отклоняются. 

Указанные доводы департамента об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложения по указанным аналогам не могли использоваться в расчетах рыночной стоимости объектов оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13 ФСО № 1). 

В соответствии с п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Таким образом, из указанных положений ФСО № 7 следует, что оценщик, исследует рынок, выясняет существенные с экономической точки зрения характеристики объектов, влияющие на их стоимость. Исследование правовых вопросов используемой информации оценщик не проводит. Земельные участки, используемые оценщиком в качестве объектов-аналогов, в том числе и объект по адресу: 

<

адрес>, сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам. 

Оснований для применения корректировки «тип сделки», а также для использования максимальных значений корректировок оценщиком не установлено.

Из содержания Отчета следует, что оценщиком проведено исследование фактических данных об объектах оценки и объектах-аналогах, в том числе и о местоположении. В Отчете приведено подробное и убедительное обоснование для применения в отношении объектов-аналогов соответствующих корректировок на местоположение (стр.131 Отчета). Оснований не согласиться с выводами оценщика в указанной части, у суда не имеется. Доводы административного ответчика о неверном определении оценщиком значений корректировок судом отклоняются. 

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 14949/21 не представлено. Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 14949/21 оценки рыночной стоимости земельных участков соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета № 14949/21 суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Требования административного истца о возложении на Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области обязанности внести изменения в сведения ЕГРН относительно кадастровой стоимости нежилого помещения заявлены излишне, поскольку настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 18.03.2022.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 4688 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: детский комбинат №224, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 10 544 000 (десять миллионов пятьсот сорок четыре тысячи) руб.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 075 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания школы-сада, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 6 916 000 (шесть миллионов девятьсот шестнадцать тысяч) руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 18 марта 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 11 апреля 2022 года