к гражданскому делу №2-5618\19

Решение

Именем Российской Федерации

14 мая 2019 года г. Краснодар

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Фойгель К. М.,

секретаря судебного заседания Паниной О.В.,

с участием:

представителя истца- ФИО1,

представившего доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ, 

представителя администрации муниципального образования город Краснодар – ФИО2, представившей доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО3 к Администрации муниципального образования город Краснодар о разрешении разногласий, возникших во время заключения договора,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Краснодар о разрешении разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи земельных участков.

Заявленные требования мотивирует тем, что является собственником индивидуального жилого дома площадью 20,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу 

<

адрес>., а также собственником индивидуального жилого дома площадью 31,7 кв. м с кадастровым номером №, расположенным по адресу 

<

адрес>. В установленном законом порядке ФИО3 обратился в Администрацию муниципального образования город Краснодар для приобретения в собственность за плату земельных участков, на которых расположены указанные объекты недвижимости. По результату рассмотрения его обращения Администрацией муниципального образования город Краснодар были подготовлено проекты договоров купли-продажи земельных участков, в которых цена земельных участков была определена в размере кадастровой стоимости. Не согласившись с указанным проектами договоров купли-продажи земельных участков, ФИО3 направил в адрес Администрации муниципального образования город Краснодар протоколы разногласий, в которых просил изменить цену договоров купли-продажи земельных участков с размера кадастровой стоимости до размере семнадцатикратной ставки земельного налога, что соответствовало бы действующему законодательству. Отказ Администрации муниципального образований город Краснодар подписать протокол разногласия к договорам купли-продажи земельных участков послужил основанием обращения ФИО3 в суд за защитой нарушенного права.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, на их удовлетворении настаивал. 

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме в силу следующего.

Судом установлено, что на основании постановлений администрации муниципального образования город Краснодар, а также последующих договоров уступок, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № (л/с №) от 21.04.2014 г. (далее - Договора аренды 1), а также договор аренды земельного участка № (л/с №)от 09.04.2014 г. (далее – Договор аренды 2).

Предметом Договора аренды 1 является земельный участок площадью 795 кв. м. расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Предметом Договора аренды 2 является земельный участок площадью 785 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый №.

Положениями п. 1.3. Договора аренды 1 установлено, что земельный участок предоставляется для строительства парикмахерской.

Положениями п. 1.3 Договора аренды 2 установлено, что земельный участок предоставляется для строительства автомастерской.

Пунктом 6.1. Договора аренды 1 установлено, что договор действует в течение десяти лет с 14.04.2014 г. по 14.05.2024 г.

Пунктом 6.1 Договора аренды 2 установлено, что договор действует в течение десяти лет с 04.04.2014 г. по 04.04.2024 г.

В силу ч. 1 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в изменённом виде. Из содержания п. 3 ст. 453 ГК РФ следует, что обязательства считаются изменёнными с момента заключения соглашения об изменении, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

По смыслу указанной нормы последствием изменения договора является то, что обязательства на изменённых условиях должны исполняться сторонами на будущее время, если иное не установлено соглашением сторон или не следует из существа соответствующих изменений.

На земельном участке с кадастровым номером № истец возвёл индивидуальный жилой дом площадью 20,4 кв.м. с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10.11.2017 г.

На земельном участке с кадастровым номером № истец возвёл индивидуальный жилой дом площадью 31,7 кв. м с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.11.2018 г.

В свою очередь ответчик не препятствовал истцу в возведении индивидуальных жилых домов, не заявлял требования об их сносе и не препятствовал истцу в регистрации права собственности на возведённые объекты недвижимости, следовательно, ответчик не оспаривал законность возведения жилых домов на земельном участке, арендуемом истцом.

Из положений ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи.

В силу ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на данном участке.

Истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 795 кв. м., с видом разрешённого использования «для строительства индивидуальных жилых домов», расположенного в Прикубанском внутригородском округе 

<

адрес>, с кадастровым номером №, а также земельного участка площадью 785 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Ответчиком подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка площадью 795 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее -Договор купли- продажи 1), а также проект договора купли-продажи земельного участка земельный участок площадью 785 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, (далее – Договор купли-продажи 2).

Согласно п. 2.1. Договора купли-продажи 1 стоимость участка составляет 3 625 374 (три миллиона шестьсот двадцать пять тысяч триста семьдесят четыре) руб. 09 коп.

Согласно п. 2.1 Договора купли-продажи 2 стоимость участка составляет 3 571 969 (три миллиона пятьсот семьдесят одна тысяча девятьсот шестьдесят девять) рублей 08 коп.

Ответчик полагает, что первичное предоставление земельного участка 1 в аренду было «для строительства парикмахерской», земельного участка 2 – «для строительства автомастерской», последующее внесение изменений в договоры аренды земельного участка «для строительства индивидуальных жилы домов» невозможно квалифицировать как предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства по смыслу, придаваемому постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» (далее - Постановление № 226).

По мнению ответчика, выкупная цена земельных участков должна быть определена в размере кадастровой стоимости.

Суд полагает, что позиция ответчика по проекту договора купли-продажи 1 и проекту договора купли-продажи 2 не соответствует действующему законодательству по следующим основаниям.

В силу действующего законодательства договор может быть изменён по соглашению сторон либо по решению суда, что и было сделано.

Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в изменённом виде.

С даты вступления в силу решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 08.12.2014 г. по делу № 2-10976/2014, а именно с 17.02.2015 г., договор аренды земельного участка 1 действует в новой редакции. С даты вступления в силу решения Прикубанского районного суда г. Краснодар от 29.01.2015 г. по делу № 2-1753/2015, а именно с 03.03.2015 г., договор аренды земельного участка 2 действует в новой редакции. 

Следовательно, у ответчика отсутствуют правовые основания для установления выкупной цены земельного участка, в соответствии с первоначальными целями его предоставления, поскольку обязанность в предоставлении земельного участка возникла у ответчика с момента обращения истца с соответствующим заявлением (ст. 39.17 ЗК РФ).

Более того, Постановление № 226 не содержит, императивной нормы о том, что при выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из цели первоначального предоставления земельного участка.

Положениями ст. 431 ГК РФ и сложившейся судебной практикой установлено, что толкование договоров должно быть буквальным, с учётом дополнительных соглашений и последующего поведения сторон.

Таким образом, действия ответчика после заключения соглашения № от 20.05.2015 г. о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.04.2014 г. №, а также после заключения соглашения № от 19.05.2015 г. о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.04.2014 г. №, безусловно свидетельствует о том, что факт использования истцом земельных участков в соответствии с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» ответчику был известен, ответчик против этого не возражал.

Следовательно, реализовывать права и выполнять обязанности по договору аренды 1 и по договору аренды 2 надлежит с учётом дополнительного соглашений к ним, из которых следует, что земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства.

Не согласившись с определением выкупной цены испрашиваемого земельного участка в размере его кадастровой стоимости истец составил протокол разногласий к проекту договора купли-продажи 1 и к проекту договора купли-продажи 2.

В протоколе разногласий к проекту договора купли-продажи 1 истец просил уменьшить выкупную стоимость земельного участка до суммы, рассчитанной в соответствии действующими нормативными правовыми актами в размере 61 631 (шестьдесят одна тысяча шестьсот тридцать один) руб. 37 коп.

В протоколе разногласий к проекту договора купли-продажи 2 истец просил уменьшить выкупную стоимость земельного участка до суммы, рассчитанной в соответствии действующими нормативными правовыми актами в размере 60 723 (шестьдесят тысяч семьсот двадцать три) руб. 49 коп.

Ответчик в письме № от 27.03.2019 г. отказал в согласовании представленных истцом протоколов разногласий.

В случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 2 ст. 445 ГК РФ).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Заявление о предоставлении в собственность земельного участка площадью 795 кв.м, расположенного в 

<

адрес>, с кадастровым номером №, а также заявление о предоставлении в собственность земельного участка площадью 785 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, подано истцом 28.08.2018 г.

С момента подачи указанного заявления по настоящее время вид разрешённого использования данных земельных участков «для строительства индивидуальных жилых домов», что подтверждается выписками из ЕГРН в отношении земельных участков.

Следовательно, суд полагает, что выкупная стоимость земельного участка площадью 795 кв.м, расположенного в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по 

<

адрес>, а также земельного участка площадью 785 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № должна рассчитываться в соответствии с условиями договора аренды существовавшими на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность, и законодательством, действовавшим на указанную дату (дату подачи заявления), которым установлена выкупная цена земельного участка для индивидуального жилищного строительства, в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Как разъяснено в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 06.12.2001 № 255-О, от 10.12.2002 № 316-О, положение ч. 1 ст. 19 Конституции Российской Федерации понятие «все равны перед законом и судом» означает, что при равных условиях субъекты права должны находиться в равном положении. По смыслу ст. 19 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с её ст.ст. 17, 18 и 55, конституционный принцип равенства распространяется не только на права и свободы, непосредственно провозглашённые Конституцией Российской Федерации, но и на связанные с ними другие права граждан, приобретаемые на оснований федерального закона.

Статьёй 46 Конституции Российской Федерации и ст. 3 ГПК РФ установлено право граждан на судебную защиту. Согласно ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

Суд полагает, что действия ответчика должны быть направлены на заключение договора купли-продажи земельного участка общей площадью 795 кв.м, с видом разрешённого использования «для строительства индивидуальных жилых домов», расположенного в Прикубанском внутригородском округе 

<

адрес>, с кадастровым номером № на условиях, предложенных истцом в протоколе разногласий к проекту договора купли-продажи указанного земельного участка, с указанием стоимости земельного участка в соответствии с действующими нормативными правовыми актами в размере 61 631 (шестьдесят одна тысяча шестьсот тридцать один) руб. 37 копеек, а также договора купли-продажи земельного участка площадью 785 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый № на условиях, предложенных истцом в протоколе разногласий к проекту договора купли-продажи указанного земельного участка, с указанием стоимости земельного участка в соответствии с действующими нормативными правовыми актами в размере 60 723 (шестьдесят тысяч семьсот двадцать три) руб. 49 коп.

Обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка по общему правилу возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 5 (2017), утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ от 27.12.2017).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к администрации муниципального образования город Краснодар о разрешении разногласий, возникших во время заключения договора - удовлетворить в полном объеме.

Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар изложить пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 795 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> в следующей редакции: «Стоимость Участка определена в соответствии с действующим законодательством и составляет 61 631 (шестьдесят одна тысяча шестьсот тридцать один) руб. 37 копеек».

Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар изложить пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 785 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> в следующей редакции: «Стоимость Участка определена в соответствии с действующим законодательством и составляет 60 723 (шестьдесят тысяч семьсот двадцать три) руб. 49 коп.»

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 16 мая 2019 года