УИД 58RS0028-01-2025-000506-59

№2-666/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пенза «02» июня 2025 г.

Пензенский районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Ивановой Е.Ю.,

при секретаре Кочетковой Н.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Спутник» о государственной регистрации перехода права собственности и снятии запрета на совершение действий по регистрации в собственность квартиры,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО2 обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчику ООО «Спутник», указав, что согласно сведениям официального сайта УФССП России по 

<

...> судебным приставом-исполнителем Пензенского РОСП УФССП России по 

<

...> ФИО3 в отношении должника - ООО «Спутник» возбуждено исполнительное производство №-ИП от (Дата). В рамках указанного исполнительного производства наложен запрет на регистрационные действия должником, в отношении жилого помещения, 46,10 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый №. Постановлением судебного пристава-исполнителя от (Дата) указанное жилое помещение передано в МТУ в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона. (Дата) заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) № № ООО «Спутник» (продавец) и ФИО1 (покупатель), по условиям которого продавец обязуется передать покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: квартиру № № с кадастровым номером №, общей площадью 46,1 кв.м, без учета площади лоджии, состоящую из 1 комнаты, расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>. Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № (п.1.1. договора). Цена квартиры составляет 2 218 186,43 руб., в том числе стоимость объекта - 1 778 800 руб., проценты на сумму задолженности по оплате объекта в размере 10 % годовых, что составляет 439 386,43 руб., в связи с предоставлением рассрочки по оплате (п.2.1. договора). На момент заключения указанного договора ФИО1 оплатила продавцу в соответствии с предварительным договором купли-продажи жилого помещения (квартиры) № № от (Дата) денежную сумму в размере 2 184 217 руб., из которых 1 745 111,33 руб. сумма основного долга и 439 105,69 руб. сумма процентов. Оставшуюся сумму покупатель оплачивает продавцу в следующем порядке: (Дата) - сумма платежа 33 969,41 руб., из которых сумма основного долга 33 688,67 руб., начисленные проценты 280,74 руб. (п.2.2. договора). ФИО1 полностью исполнила свои обязательств по договору и произвела оплату, о чем свидетельствуют платежные документы о внесении денежных средств в кассу продавца и справка об оплате от (Дата). Из условий договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) № № от (Дата) следует, что он совершен в надлежащей форме (ст. 550 ГК РФ), при достижении согласия сторон по всем существенным условиям, подписан сторонами, исполнен ими, предмет договора в силу ч. 1 ст. 556 ГК РФ фактически передан покупателю путем подписания самого договора (п. 3.1. договора). Указанная сделка правильно отражает волю ее участников, соответственно привела к тем результатам, которые они имели в виду. С требований гражданского законодательства РФ, данный договор подлежит государственной регистрации, как и переход права собственности на спорный объект недвижимости от продавца к покупателю. Факт заключения договора купли-продажи не оспаривается ответчиком.

Просила произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) № № от (Дата), заключенного между ООО «Спутник» (продавцом) и ФИО1 (покупателем). ???Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество: квартиру № № кадастровый №, общей площадью 46,1 кв.м, без учета площади лоджии, состоящую из 1 комнаты, расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> от Общества с ограниченной ответственностью «Спутник» к ФИО1 ((Дата) года рождения, место рождения: 

<

...>а 

<

...>). Снять запрет на совершение действий по распоряжению, регистрационных действий в отношении недвижимого имущества: квартиры № № кадастровый номер №, общей площадью 46,1 кв.м, по адресу: 

<

...>. Расходы по государственной пошлине просила возложить на ответчика.

Впоследствии представитель по доверенности ФИО2 уточнила исковые требования, просила признать договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) № № от (Дата), заключенного между ООО «Спутник» (продавцом) и ФИО1 (покупателем), оплаченным ФИО1 в полном объеме. ???Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество: квартиру № № кадастровый номер №, общей площадью 46,1 кв.м, без учета площади лоджии, состоящую из 1 комнаты, расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> от Общества с ограниченной ответственностью «Спутник» к ФИО1 ((Дата) года рождения, место рождения: 

<

...>а 

<

...>). Снять запрет на совершение действий по распоряжению, регистрационных действий в отношении недвижимого имущества: квартиры № № кадастровый номер №, общей площадью 46,1 кв.м, по адресу: 

<

...>. Расходы по государственной пошлине возложить на ответчика.

В судебное заседание истец ФИО1 и её представитель по доверенности ФИО2 не явились. Письменным заявлением, просили о рассмотрении дела без их участия.

Ответчик ООО «Спутник» представителя в судебное заседание не направил, извещен о времени и дате слушания дела. Генеральный директор ООО «Спутник» ФИО4 представил суду письменный отзыв, в котором указал, что (Дата) между ООО «СПУТНИК» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) №№. Согласно договору ООО «СПУТНИК» взял обязательство передать ФИО1 недвижимое имущество: квартиру номер № с кадастровым номером №, общей площадью 46,1 кв.м, расположенную по адресу: 

<

...>. При этом ФИО1 по условиям договора обязана принять и оплатить в соответствии с условиями договора стоимость квартиры. Сторонами определена стоимость квартиры: 2 218 186,43 руб., в том числе стоимость объекта недвижимости: 1 778 800 руб., проценты на сумму задолженности по оплате объекта в размере 10% годовых: 439 386,43 руб., поскольку покупателю предоставлена рассрочка по оплате. В день подписания договора ФИО1 оплатила денежные средства в размере 2 184 217 руб. Указанная сумма состоит из суммы основного долга (1 745 111,33 руб.) и процентов (439 105,69 руб.). Остальные денежные средства ФИО1 оплатила (Дата) в сумме 33 969,41 руб., состоящей из суммы основного долга (33 688,67 руб.), процентов (280,74 руб.). ООО «СПУТНИК» не имеет к ФИО1 претензий по оплате по договору купли-продажи №№ от (Дата). Обязательства ФИО1 полностью исполнены. Просил указанное дело рассмотреть в отсутствие представителя ООО «СПУТНИК».

Представитель третьего лица – УФССП России по 

<

...> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. Письменным заявлением представитель УФССП России по 

<

...> по доверенности ФИО5 просила рассмотреть заявление ФИО1 без участия представителя УФССП, разрешение данного вопроса оставила на усмотрение суда.

Представитель третьего лица - Управление Росреестра по 

<

...> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. Письменным заявлением представитель по доверенности начальник муниципального отдела по 

<

...> 

<

...>м Управления Росреестра по 

<

...> ФИО6 просила рассмотреть гражданское дело в отсутствии третьего лица, рассмотрение дела суду доверяет, отводов не имеет. При вынесении решения судом полагается на его усмотрение. Сообщила о том, что в соответствии с ч. 8 ст. 2 Федеральным законом от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в законную силу 01.03.2013, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от (Дата) не подлежит государственной регистрации, следовательно, исковые требования о регистрации данного договора подлежат уточнению.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества ( договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ч. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, согласно сведениям официального сайта УФССП России по 

<

...> судебным приставом-исполнителем Пензенского РОСП УФССП России по 

<

...> ФИО3 в отношении должника - ООО «Спутник» возбуждено исполнительное производство №-ИП от (Дата). 

В рамках указанного исполнительного производства наложен запрет на регистрационные действия должником, в отношении жилого помещения, 46,10 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый №. 

Постановлением судебного пристава-исполнителя от (Дата) указанное жилое помещение передано в МТУ в 

<

...> 

<

...> 

<

...> на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона. 

(Дата) заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) № № между ООО «Спутник» (продавец), в лице генерального директора ФИО4 и ФИО1 (покупатель), по условиям которого продавец обязуется передать покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество: квартиру № № с кадастровым номером №, общей площадью 46,1 кв.м, без учета площади лоджии, состоящую из 1 комнаты, расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>. Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № (п.1.1. договора). 

Цена квартиры составляет 2 218 186,43 руб., в том числе стоимость объекта - 1 778 800 руб., проценты на сумму задолженности по оплате объекта в размере 10 % годовых, что составляет 439 386,43 руб., в связи с предоставлением рассрочки по оплате (п.2.1. договора). 

На момент заключения указанного договора ФИО1 оплатила продавцу в соответствии с предварительным договором купли-продажи жилого помещения (квартиры) № № от (Дата) денежную сумму в размере 2 184 217 руб., из которых 1 745 111,33 руб. сумма основного долга и 439 105,69 руб. сумма процентов. 

Оставшуюся сумму покупатель оплачивает продавцу в следующем порядке: (Дата) - сумма платежа 33 969,41 руб., из которых сумма основного долга 33 688,67 руб., начисленные проценты 280,74 руб. (п.2.2. договора).

ФИО1 полностью исполнила свои обязательств по договору и произвела оплату, о чем свидетельствуют платежные документы о внесении денежных средств в кассу продавца и справка об оплате от (Дата). 

Из условий договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) № № от (Дата) следует, что он совершен в надлежащей форме (ст. 550 ГК РФ), при достижении согласия сторон по всем существенным условиям, подписан сторонами, исполнен ими, предмет договора в силу ч. 1 ст. 556 ГК РФ фактически передан покупателю путем подписания самого договора (п. 3.1. договора).

На дату передачи квартиры покупателю, продавец гарантирует, что квартира свободна от любых прав третьих лиц – вещных и/или обязательственных – в споре, под арестом или запрещением не состоит, не заложена, не является предметом судебных разбирательств и/или исполнительного производства (п. 15.5 договора).

Согласно выписки из ЕГРН от (Дата) правообладателем квартиры с кадастровым номером № площадью 46,1 кв.м, расположенной по адресу: 

<

...>, является ООО «Спутник».

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель вправе совершать следующие исполнительные действия: в целях обеспечения исполнения исполнительного документа накладывать арест на имущество, в том числе денежные средства и ценные бумаги, изымать указанное имущество, передавать арестованное и изъятое имущество на хранение. Судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительного документа (пункт 17 части 1 статьи 64 указанного закона).

Исходя из пункта 7 части 1 статьи 64, частей 1, 3 и 4 статьи 80 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе наложить арест на имущество должника. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N? 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», перечень исполнительных действий, приведенный в части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве, не является исчерпывающим, и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов (пункт 17 части 1 названной статьи), если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства (статьи 2 и 4 Закона об исполнительном производстве), не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц. К числу таких действий относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий).

Запрет на распоряжение имуществом налагается в целях обеспечения исполнения исполнительного документа и предотвращения выбытия имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание, из владения должника в случаях, когда судебный пристав-исполнитель обладает достоверными сведениями о наличии у должника индивидуально-определенного имущества, но при этом обнаружить и/или произвести опись такого имущества по тем или иным причинам затруднительно (например, когда принадлежащее должнику транспортное средство скрывается им от взыскания).

Судом установлено, что в установленном порядке регистрация перехода права собственности на квартиру от ответчика к истцу не произведена.

Согласно доводам иска и подтверждается ответчиком, что обязательства истца по договору исполнены в полном объеме. 

Из выписки из ЕГРН усматривается, что в отношении квартиры по адресу: 

<

...> зарегистрированы ограничения (обременения) в виде запрещения совершать регистрационные действия на основании постановления судебного пристава-исполнителя Пензенского РОСП, № (№-ИП), выдан (Дата) Пензенское РОСП.

В соответствии с частью 1 статьи 119 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Как следует из абзаца 2 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» исковой порядок установлен для рассмотрения требований об освобождении имущества, включая исключительные имущественные права от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве).

В силу абз. 2 части 2 статьи 442 ГПК РФ иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-Ф3).

Согласно пункту 37 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, ли об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствий с уголовно-процессуальным законодательством.

В части 1 статьи 26 Федерального закона №218-Ф3 установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 37).

Из содержания части 6 статьи 26 данного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 данной статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 названной статьи ареста или запрета, о возврате залога залогодателю либо об обращении залога в доход государства. Таким образом, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию права при наличии судебного акта и (или) акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом до поступления в орган регистрации прав документов уполномоченных органов о снятии таких арестов (запретов).

С учетом вышеизложенного, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 119 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Как разъяснено в п. 50 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительских документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В пункте 1 постановления Пленума ВС РФ N 25 разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Судом установлено, что расчет между истцом и ответчиком за приобретаемое недвижимое имущество был произведен в полном объеме, договор купли-продажи сторонами исполнен, объект недвижимости находится во владении у истца, однако зарегистрировать свое право в отношении спорного объекта истец в установленном законом порядке не может ввиду наложенных ограничений и обременений на спорную квартиру.

Поскольку истец спорный объект приобрела у ответчика по договору купли-продажи, расчет за указанный объект произвела в полном объеме, суд приходит к выводу о наличии оснований для снятия ограничений и обременений в отношении спорного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Истцом при подаче искового заявления в суд была оплачена госпошлина, в подтверждение чего в материалах дела имеется чек-ордер от (Дата) на сумму 3 000 руб., чек-ордер от (Дата) на сумму 3 000 руб., в связи с чем суд взыскивает с ответчика в пользу истца госпошлину в размере 6 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Спутник» о государственной регистрации перехода права собственности и снятии запрета на совершение действий по регистрации в собственность квартиры удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество: квартиру № № кадастровый номер №, общей площадью 46,1 кв.м, без учета площади лоджии, состоящую из 1 комнаты, расположенную на 1 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> от Общества с ограниченной ответственностью «Спутник» (ИНН/КПП №, ОГРН №) к ФИО1 ((Дата) года рождения, уроженки 

<

...>а 

<

...>, ИНН №).

Снять ограничения (обременения) в отношении квартиры с кадастровым номером № площадью 46,1 кв.м, расположенной по адресу: 

<

...>.

Взыскать с ООО «Спутник» в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Пензенский областной суд через Пензенский районный суд Пензенской области со дня принятия решения.

Председательствующий: Е.Ю. Иванова