Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 января 2024 года г. Кинель Самарская область

Кинельский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Лейновой С.В.,

при секретаре Абросимовой К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-23/2024 по иску финансового управляющего ФИО1 - ФИО2 к ФИО3 ичу о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды и возврате имущества, указав, что решением Арбитражного суда Самарской области от 10.08.2016 по делу № А55-11687/2016 ИП ФИО1 признана банкротом, в отношении нее введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утверждена ФИО4. 16.01.2022 между ФИО1 в лице финансового управляющего и ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения, на основании которого ответчику было передано во временное владение и пользование нежилое помещение магазина площадью 176,4 кв.м., 1 этаж, комнаты № с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Срок договора истек 16.07.2022. Согласно п. 7.4.4 договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя ввиду реализации имущества с торгов в одностороннем порядке. Спорный объект недвижимого имущества был реализован с открытых торгов в рамках процедуры банкротства ФИО1, по результатам которых 27.09.2022 был заключен договор купли-продажи с ФИО5. 04.07.2023 в адрес ФИО3 была направлена претензия о расторжении договора аренды и возврате в распоряжение ФИО1 в лице финансового управляющего имущества в срок до 15.07.2023. До настоящего времени имущество находится в пользовании М.А.АБ. В связи с чем, финансовый управляющий ФИО2 обратилась в суд с иском, в котором просит расторгнуть договор аренды от 16.01.2022, заключенный между ФИО1 в лице финансового управляющего и ФИО3, и обязать ответчика вернуть спорное имущество в распоряжение ФИО1 в лице финансового управляющего.

В судебном заседании представитель финансового управляющего по доверенности ФИО6 исковое заявление поддержала.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила заявление, в котором просит в иске отказать.

Представитель ответчика по доверенности ФИО7 в судебном заседании просила в иске отказать.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, судебные извещения возвращены без вручения адресату по истечении срока хранения в отделении почтовой связи.

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явился, направил отзыв на исковое заявление, в котором просит в иске отказать.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца и представителя ответчика, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Самарской области от 10.08.2016 по делу № А55-11687/2016 ИП ФИО1 признана банкротом, в отношении нее введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утверждена ФИО4.

16.01.2022 между ФИО1 в лице финансового управляющего и ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения, на основании которого ответчику было передано во временное владение и пользование нежилое помещение магазина площадью № кв.м., 1 этаж, комнаты № № с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Договор заключен на срок до 16.07.2022. 

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Установлено, что после истечения срока договора аренды ответчик продолжает пользоваться спорным имуществом, следовательно, в силу указанных норм договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

Устанавливая срок извещения об отказе от договора аренды, законодатель исходил из необходимости защиты прав, в том числе, арендатора, в данном случае М.А.АБ.

Согласно п. 7.4.4 договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если арендованное имущество реализовано с открытых торгов в ходе процедуры банкротства в отношении собственника имущества в рамках дела Арбитражного суда Самарской области № А55-11687/2016.

В силу п. 7.5 договора сторона, решившая расторгнуть настоящий договор, должна предупредить другую сторону за 2 календарных дня.

Указанное условие противоречит требованиям пункта 2 статьм 610 ГК РФ, согласно которым арендатор должен быть предупрежден об отказе арендодателя от договора аренды недвижимого имущества за три месяца.

Принимая во внимание, что изменение срока уведомления об отказе от договора нарушает права арендатора, данный пункт договора не подлежит применению.

Как следует из материалов дела, уведомление о расторжении договора аренды ФИО3 получил 12.07.2023. С настоящим иском о расторжении договора финансовый управляющий обратился в суд 21.07.2023, т.е. до истечения трех месяцев с момента уведомления ответчика об отказе от договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Кроме того, в обоснование требований о расторжении договора аренды истец ссылается на договор купли-продажи от 27.09.2022, заключенный между ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 и ФИО3, на основании которого продавец ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 обязуется продать ФИО3 нежилое помещение магазина площадью № кв.м., 1 этаж, комнаты № с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу п. 1 ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом.

Как следует из материалов дела, определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ произведен раздел имущества между ФИО8 и ФИО1, за каждым признано право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение магазина площадью № кв.м., 1 этаж, комнаты № с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи, Н-выми в судебном порядке произведен раздел спорного имущества. Соответственно, ФИО1 не вправе распоряжаться принадлежащей ФИО8 долей в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимого имущества. 

Отсутствие государственной регистрации права собственности ФИО8 на долю в праве собственности на указанное помещение, правового значения не имеет, поскольку его право собственности установлено судебным актом. Финансовый управляющий была привлечена к участию в деле о разделе имущества, соответственно, ей было известно о наличии данного судебного акта.

Вместе с тем, договор купли-продажи был заключен от имени ФИО1 в отношении единого объекта без учета доли Н.М.ВБ.

Также установлено, что на момент рассмотрения дела право собственности покупателя – ФИО5 на спорный объект недвижимого имущества не зарегистрировано. 

Между тем, в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, заключение договора купли-продажи и исполнение ФИО5 договора в части оплаты приобретенного объекта недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон договора купли-продажи с третьими лицами, в данном случае с М.А.АВ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды и возврата имущества собственнику, поскольку истцом не соблюден установленный законом порядок расторжения договора аренды, а представленный договор купли-продажи не отвечает требованиям закона. Расторжение договора аренды в отсутствие надлежащим образом заключенного договора купли-продажи спорного имущества и регистрации права собственности нового собственника может повлечь нарушение прав кредиторов на удовлетворение требований за счет арендных платежей. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске финансового управляющего ФИО1 - ФИО2 к ФИО3 ичу о расторжении договора аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Кинельский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 17.01.2024.

Судья С.В. Лейнова

Подлинник судебного акта по гражданскому делу № 2-23/2024 хранится 

в Кинельском районном суде Самарской области УИД 63RS0012-01-2023-002134-37