РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

г. Минусинск 11 июня 2025 г.

Минусинский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Горнаковой О.А.,

при секретаре Курагиной Д.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Минусинский городской суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании суммы задатка в размере 1 000 000 руб., а также расходов по уплате государственной пошлины. Требования мотивировав тем, что 26 июля 2024 г. ФИО1 (покупатель, истец) и ФИО2 (продавец, ответчик) заключили предварительный договор купли-продажи (далее – Договор). Согласно п. 1.1. - 1.2. Договора стороны приняли на себя обязательства заключить не позднее 05 августа 2024 г. договор купли-продажи, далее - Основной договор купли-продажи, земельного участка площадью 335 (Триста тридцать пять) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение садоводства, с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 22 445 000 (двадцать два миллиона четыреста сорок пять тысяч) руб. и земельного участка площадью 327 (Триста двадцать семь) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение садоводства, с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 21 909 000 (двадцать один миллион девятьсот девять тысяч) руб. В соответствии с п.1.3. договора покупатель обязан перечислить продавцу задаток в размере 1 000 000 руб., который обеспечивает обязательство заключить основной договор купли-продажи. Покупатель перечислил на счет Продавца задаток платежным поручением от 26 июля 2024 г. №. По смыслу п. 1.4. Договора Задаток должен зачисляться в счет цены Объектов недвижимости при заключении Основного договора купли-продажи. Основной договор купли-продажи Объектов недвижимости не был заключен в срок, установленный Договором, в связи с тем, что ответчик отказалась от его заключения, сообщив истцу об этом 30 июля 2024 г. в мессенджере Ватсап, пояснив, что её не устраивает цена продажи Объектов недвижимости. Тем не менее, истец 30 июля 2024 г. направил в адрес ответчика заказным письмом, а также телеграммой предложение о заключении Основного договора купли-продажи 05 августа 2024 г. В назначенный день и время ответчик не прибыл на заключение Основного договора купли-продажи Объектов недвижимости. При этом ответчик перевел на счет истца сумму задатка в размере 1 00 000 (один миллион) рублей и гарантировал перечисление 1 000 000 (одного миллиона) рублей в качестве двойной суммы задатка по условиям п. 5.2. Договора. С учетом этих обстоятельств именно ответчик виноват в том, что Стороны не смогли заключить Основной договор купли-продажи Объектов недвижимости и истец, не приобрел Объекты недвижимости. Следовательно, ответчик должен вернуть задаток в двойном размере, то есть в размере 2 000 000 руб. (1 000 000 руб. х 2). 26 августа 2024 г. истец направил ответчику претензию с требованием вернуть двойную сумму задатка в размере, не выплаченного 1 000 000 (одного миллиона) руб. в течение 30 календарных дней с момента получения претензии. Однако, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № от 05 октября 2024 г., претензия не была вручена ответчику, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд (л.д.4-6). 

Определением суда от 21.02.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО3 (л.д. 59). 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался (л.д. 100), ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 94). 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась (л.д.102), направила для участия в деле своего представителя по доверенности ФИО4 (л.д.48)

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО4, одновременно являющийся представителем по доверенности третьего лица ФИО3 (л.д.48, 77-78), в судебном заседании поддержал доводы изложенные в отзыве на исковое заявление, согласно которым с исковым заявлением не согласен по следующим основаниям: во-первых, истцом не представлены оригиналы предварительного договора купли-продажи от 26.07.2024, согласно п. 6.1 предварительного договора от 26.07.2024, причем как сам указывает истец в исковом заявлении, предварительный договор от 26.07.2024 купли-продажи недвижимого имущества стороны в живую не подписывали, а соглашение о признании подписанных копий в сети ватсап или электронной почтой сторонами не подписывалось. То есть налицо недействительность (в связи с незаключенностью) предварительного договора купли-продажи от 26.07.2025 (п. 5.5., 5.1 предварительного договора купли продажи); Во-вторых, истец согласно п. 5.4. Стороны установили, что: «... соглашение о цене является существенным условием настоящего договора, а в случае сокрытия подлинной цены, они несут ответственность при наступлении отрицательных последствий». Так в нарушении указанного пункта предварительного договора купли-продажи Истцом (подтверждается имеющейся в материалах настоящего гражданского дела перепиской в мессенджере ватсап), где истец предлагает заключить договор купли-продажи от 29.07.2024, однако цена договора уже (согласно п. 3 договора) 12 миллионов руб., а не 44 354 000, 00 руб., как в предварительном от 26.07.2024, что является существенным нарушением предварительного договора. Понимая, что существенное условие предварительного договора не соблюдено, ответчик высказал это истцу. На что представлен еще один проект договора от 29.07.2024, где так же указана цена договора в 12 миллионов руб., но к нему (а не к предварительному договору от 26.07.2024) приложено дополнительное соглашение от 29.07.2024 о цене договора в 44 354 000 руб. и расписка в получении денежных средств нарочно ответчиком (указанные документы остались с обоих сторон без подписания). В-третьих, п. 4.1.1. предварительного договора ответчиком не нарушен (хоть и не признается ответчиком), ввиду не предоставления ответчиком договора «... на условиях, указанных в настоящем договоре». П.п. 5.4 - 5.6 предварительного договора указано, что стороны в нем предусмотрели абсолютно все условия для подписания основного договора купли-продажи, однако в нарушение указанных норм, истец предоставил первичный вариант основного договора купли-продажи с изменением цены договора до 12 миллионов руб., но при этом указав ответственность п. 16 и п. 17 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества в 44 354 000, руб., что может привести к ничтожности или оспоримости договора купли-продажи. В-четвертых, истцу предложено возвратить 1 000 000 руб. на р/ч ИП ФИО1 как ошибочный платеж, так как в незаключённом предварительном договоре купи-продажи от 26.07.2024 нет указаний и соглашений на право оплаты договора или части договора хозяйствующим субъектом. На что им предложено возвратить 1 000 000 руб. как физическому лицу. В-пятых, ссылка истца на то что, в назначенный день, а именно 05.08.2024 ответчик не прибыл на заключение основного договора купли-продажи объектов недвижимости не основана на нормах права и договора. У ответчика отсутствовал подписанный с обоих сторон предварительный договор купли-продажи от 26.07.2024, а значит, договор не заключен. Истцом не предоставлен проект основного договора соответствующий незаключенному предварительному договору к/п от 26.07.2024 (если все же стороны сочли бы его подписанным по ситуации фактическим исполнением, а именно подписанием основного договора). Денежные средства в сумме 1 000 000 руб. согласно устному соглашению сторон и по предложению истца возвращены истцу. Денежные средства, согласно п. 1.4 не заключенного предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества на счет ответчика не поступили, а значит обязанность подписать основной договор и зарегистрировать его у ответчика не возникла ввиду не заключенного предварительного договора купли-продажи и отсутствия оплаты согласно п. 1.4 незаключенного предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 60). Кроме того, пояснил, что ФИО2 и ее супруг намеревались подписать договор, продать земельные участки, и выполнить сделку. Они в назначенное время были в г. Сочи на самолете летали туда и обратно, но когда они прилетели истец изменил условия договора, предложил подписать договор с условиями не соответствующими первоначальным. Это было сделано специально чтобы заработать, никто никакой участок не собирался покупать, манипулировали ситуацией, ответчик ФИО2 выполнила все обязательства и вернула все лишние денежные средства.

Третье лицо ФИО3, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался (л.д. 95), об уважительных причинах неявки суду не сообщил. 

Информация о движении дела размещена на официальном Интернет-сайте Минусинского городского суда – http//minusa.krk.sudrf.ru/.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц участвующих в деле.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Из содержания изложенных норм права следует, что задаток является способом исполнения обязательства по заключенному договору. Поэтому, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства. В случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток.

Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства), - что отличает его от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию.

Аванс представляет собой сумму средств, выдаваемую вперед в счет предстоящих платежей. Как и задаток, аванс выполняет платежную функцию, то есть является частью суммы, передаваемой в счет последующих платежей. Однако, аванс (в общем его виде) не обладает обеспечительной функцией, потому не включает в себя негативную составляющую стимулирующей функции, которая применительно к задатку отражена в нормах статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основная же цель задатка состоит в предотвращении неисполнения договора.

Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, предусмотрены ст. 381 ГК РФ.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (ч. 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ч. 2).

По смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации условия. Для квалификации суммы, уплаченной по договору в качестве задатка, должны быть указаны условия, установленные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации для задатка. При неисполнении этих требований переданная сумма признается авансом.

Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подтверждением того, что стороны пришли к соглашению о задатке, служат условия договора или соглашения о задатке.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Исходя из системного толкования указанных норм права последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, должны быть прописаны в соглашении о задатке или в договоре, содержащем условие о задатке, для каждой договаривающейся стороны.

При том следует учитывать, что пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает презумпцию аванса в любых случаях сомнения относительно назначения денежной суммы.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 26.07.2024 между истцом, как покупателем и ответчиком как продавцом, заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства заключить не позднее 05 августа 2024 г. договор купли-продажи, далее Основной договор земельного участка площадью 335 (Триста тридцать пять) кв.м., Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ведение садоводства, с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, далее - земельный участок №; земельного участка площадью 327 (триста двадцать семь) кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования, ведение садоводства, с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, далее - земельный участок №, далее вместе - Объекты недвижимости. 

Согласно п. 1.2. Стоимость Объектов недвижимости по Договору составляет 44 354 000 (Сорок четыре миллиона триста пятьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек:

стоимость земельного участка № составляет 22 445 000 (Двадцать два миллиона четыреста сорок пять тысяч) рублей 00 копеек;

стоимость земельного участка № составляет 21 909 000 (Двадцать один миллион девятьсот девять тысяч) рублей 00 копеек (л.д.8).

В счет покупной цены Объектов недвижимости «Покупатель» при подписании настоящего Договора в качестве задатка перевел на счет «Продавца», открытый в КРАСНОЯРСКОМ ОТДЕЛЕНИЙ № 

<

данные изъяты>, получатель ФИО2 - 1 000 000 (один миллион) рублей 00 копеек: - в счет стоимости земельного участка № перевел 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, - в счет стоимости земельного участка № перевел 500 000 (пятьсот тысяч) (п. 1.3.Договора).

Оставшаяся сумма цены Объектов недвижимости в размере 43 354 000 (Сорок три миллиона триста пятьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек: - в счет стоимости земельного участка № (двадцать один миллион девятьсот сорок пять тысяч) рублей 00 копеек; в счет стоимости земельного участка № (Двадцать одни миллион четыреста девять тысяч) рублей 00 копеек, будет передана «Покупателем» «Продавцу» за счет собственных средств до подписания Основного договора путем перечисления на счет «Продавца», открытый в 

<

данные изъяты>, получатель ФИО2 (п. 1.4. Договора).

Продавец обязуется к моменту подписания Основного договора оформить в собрать все документы, необходимые для совершения сделки (п. 1.5. Договора).

Покупатель обязуется оплатить «Продавцу» сумму в размере 44 354 000 (Сорок четыре миллиона триста пятьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек в соответствии с условиями настоящего договора (п. 3.1 Договора).

Продавец» обязуется подписать Основной договор купли-продажи на условиях, указанных в настоящем Договоре (п.4.1.1. Договора).

Согласно п 5.2 в соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственная сторона давшая задаток он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (л.д.10). 

На основании анализа всех обстоятельств дела и представленных условий договора суд приходит к выводу, что ответчиком соблюдены условия предварительного договора, стороной истца не представлено доказательств исполнения п. 1.4 Договора в части перечисления оставшейся сумму до подписания Основного договора на счет ответчика, доказательств перечисления указанных денежных средств в материалы дела не представлено. Таким образом, обязанности заключать основной договор при неисполнении покупателем финансовых обязательств у продавца не было, истец нарушил существенные условия договора, а именно не произвел перевод оставшейся суммы до заключения основного договора, тем самым попытался в одностороннем порядке изменить согласованные условия, создал препятствия для исполнения договора.

Представленная в материалы дела стороной истца телеграмма о готовности к заключению основного договора (л.д.15-16) при указанных обстоятельствах не меняет правовой оценки ситуации, поскольку формальное уведомление о готовности заключить договор не освобождает покупателя от исполнения финансовых обязательств, соблюдения условий предварительного договора. 

Оценивая представленные доказательства, суд исходит из того, что основной договор купли-продажи в установленный срок сторонами заключен не был и обязательства сторон прекратились, поскольку со стороны, как истца, так и ответчика имел место взаимный отказ от заключения основного договора. Проект основного договора купли-продажи в отношении земельных участков стороны друг другу не направили, при этом, судом установлено, что вины ответчика в том, что основной договор не был заключен, не имеется, поскольку истец не произвел оплату за приобретаемые земельные участки до подписания Основного договора купли-продажи, как это предусмотрено условиями п.1.4 предварительного договора купли-продажи.

Направление досудебной претензии, представленная в материалы дела переписка в мессенджере WhatsApp, при указанных обстоятельствах не меняет факта неисполнения обязательства, противоречат фактическим обстоятельствам дела и нарушает права продавца. 

Таким образом, истец правовых основания, для взыскания двойной суммы задатка не имеет. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы– отказать. 

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Минусинский городской суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: 

Мотивированное решение суда составлено 15 июля 2025 г.