Дело № 3а-133/2021

УИД: 39OS0000-01-2021-000095-11

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

8 июля 2021 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Струковой А.А. 

при секретаре – Журавлевой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-133/2021 по административному иску ООО «Земельная Инновационная Компания» к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Земельная Инновационная Компания» обратилась в суд 25 марта 2021 года с административным иском к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, ссылаясь на то, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 10 700 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование — для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, центр сельского туризма, расположенный в 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2019 года установлена постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 в размере 11 086 912 руб. 

Такая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную стоимость участка, которая согласно отчету об оценке оценщика ООО «Декорум» ФИО1 от 10 марта 2021 года № 054-02/21 составляет 700 000 руб. Значительным превышением установленной кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушены, по утверждению административного истца, его права в части взимания земельного налога в экономически обоснованном размере.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования «Зеленоградский городской округ».

Определением суда от 29 апреля 2021 года удовлетворено ходатайство администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» и назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости указанного земельного участка; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

15 июня 2021 года в суд поступило экспертное заключение от 9 июня 2021 года № ЗЭ-0666-2021.

Определением от 17 июня 2021 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2 административные исковые требования поддержал, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Также представитель административного истца заявил ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы, которое мотивировано некорректным выбором экспертом объектов-аналогов при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом. 

Определением суда от 8 июля 2021 года в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы отказано.

Представители Правительства Калининградской области, Управления Росреестра по Калининградской области, администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания и (или) о приобщении к материалам дела доказательств, не представили.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности с 29 января 2018 года принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 10 700 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование — для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, центр сельского туризма, расположенный в 

<

адрес>.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 11 086 912 руб.

Соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28 января 2020 года и до настоящего времени являются актуальными.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 настоящего Федерального закона).

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Административный истец, являясь собственником земельных участков, согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 НК РФ.

В силу пункта 1.1 статьи 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 для целей налогообложения установленная по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость применяется с 1 января 2020 года.

Таким образом, существенное различие между кадастровой стоимостью земельного участка, установленной по результатам очередной кадастровой оценки земельных участков без учета их индивидуальных характеристик, и его рыночной стоимостью влечёт за собой определение налоговой базы по земельному налогу в экономически необоснованном размере, в связи с чем у ООО «Земельная Инновационная компания» имеется законное право требовать установления кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец представил отчет об оценке оценщика ООО «Декорум» ФИО1 от 10 марта 2021 года № 054-02/2021.

Принимая во внимание существенное, более чем в 15 раз, отличие между установленной кадастровой стоимостью земельного участка и определенной оценщиком рыночной стоимостью участка, в также возражения администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» на административное исковое заявление, в целях обеспечения объективности разрешения спора определением суда от 29 апреля 2021 года была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО3 от 9 июня 2021 года № ЗЭ-0666-2021 рыночная стоимость оцениваемого участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 658 000 руб.

Из содержания экспертного заключения видно, что рыночная стоимость участков определена экспертом в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов мотивированы экспертом.

С учетом установленного вида разрешенного использования земельного участка экспертом правомерно определен сегмент рынка земельных участков, к которому относится оцениваемый участок, а именно: земельные участки для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Наиболее эффективным видом использования участка экспертом признано его использование в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

В этой связи в качестве основных ценообразующих факторов эксперт обоснованно указал на удаленность от города или населенного пункта, близость к Балтийскому морю, развитость инфраструктуры района расположения, транспортное обеспечения.

Эксперт отметил, что на основании данных открытых источников по состоянию на конец 2018 года диапазон цены предложения к продаже земельных участков в приморской зоне, предназначенных под объекты рекреации, составляет от 372 до 487 руб./кв.м.

В процессе оценки экспертом исходя из его базы данных в качестве аналогов отобрано 3 участка, которые расположены в приморской зоне (г.Балтийск, г.Зеленоградск, пос.Сокольники Зеленоградского района) и предназначены под объекты рекреационного назначения.

Экспертом проведены корректировки на вид землепользования, условия продаж и площадь.

Необходимость проведения и размер корректировок обоснованы экспертом.

Отказ от проведения иных корректировок по мотиву сопоставимости оцениваемого участка и объектов-аналогов также мотивирован экспертом.

Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Привлеченный к участию в деле в качестве эксперта оценщик ООО НЦ «Балтэкспертиза» ФИО3 имеет стаж работы в сфере оценочной деятельности 18 лет, вправе осуществлять оценочную деятельность по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Данных о какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется. 

Не указывает на наличие соответствующих обстоятельств и административный истец.

Ссылки представителя административного истца на то, что экспертом неправомерно в качестве объектов-аналогов были выбраны участки, предназначенные для строительства производственных зданий, опровергнуты содержанием экспертного заключения, в том числе принт-скринов объявлений о продаже объектов, из которых видно, что объекты-0аналоги предназначены под объекты рекреационного назначения (участок в г.Балтийске), под строительство кемпингов с индустрией экотуризма (участок в пос.Сокольники Зеленоградского района) и для размещения объектов рекреации и обслуживания объектов водного туризма.

Все земельные участки относится к землям населенных пунктов.

Таким образом, по категории и виду разрешенного использования оцениваемый участок и объекты-аналоги сопоставимы.

Изложенные в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы доводы о том, что эксперт необоснованно отказался от использования ценовой информации в отношении участков, предложенных к продаже на аукционе окружной администрацией, объективно не подтверждены при том, что в экспертном заключении какие-либо сведения о проведении земельных аукционов отсутствуют.

Иных данных, которые действительно могли бы свидетельствовать о противоречивости либо неясности экспертного заключения, административный истец не изложил ни в письменном ходатайстве, ни в судебном заседании.

При таких обстоятельствах законные основания для признания заключения эксперта от 9 июня 2021 года недостоверным, необъективным либо недопустимым доказательством не имеется.

Заключение эксперта объективно свидетельствует о том, что установленная кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по исчислению земельного налога в экономически обоснованном размере.

С учетом изложенного суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертным путем.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Земельная Инновационная Компания», поданное в суд 25 марта 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 10 700 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование — для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, центр сельского туризма, расположенного в 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости – 4 658 000 руб.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 22 июля 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова