Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 февраля 2018 года сл. Кашары

Миллеровский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Кузьменко Е.А.

при секретаре Савиной С.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-241/18 по иску ФИО1 в лице представителя ФИО2 к Администрации Поповского сельского поселения Кашарского района Ростовской области и Администрации Кашарского района Ростовской области о признании договора купли-продажи заключенным, сделки действительной и признании права собственности на объект недвижимого имущества

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 в лице представителя ФИО2, действующего на основании доверенности от 17 августа 2017 года обратился в суд с исковым заявлением к администрации Поповского сельского поселения, в котором просил признать договор купли-продажи от 14.04.1992 года, заключенный между ним и совхозом им. Подтелкова о продаже здания магазина, площадью 79,7 кв.м, 1961 года постройки, расположенного по адресу: 

<

адрес> заключенным, а сделку - действительной. Признать его право собственности на объект недвижимого имущества – здание магазина, общей площадью 79,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В процессе судебного разбирательства исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ истцом были уточнены, в качестве второго ответчика привлечена Администрация Кашарского района Ростовской области и просительная часть второго пункта иска была дополнена кадастровым номером, оспариваемого здания магазина, который был поставлен на кадастровый учет под номером №. 

Истец, надлежаще, извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. Ходатайство об отложении дела не заявлял. Дело рассмотрено в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО2 в суд явился, уточненные исковые требования поддержал.

Ответчик - Глава администрации Поповского сельского поселения Кашарского района Ростовской области ФИО3 в суд явился, иск признал.

Ответчик - Администрация Кашарского района, надлежаще уведомленная, о времени и месте судебного заседания в суд не явилась. Ходатайство об отложении дела не заявляла. Дело рассмотрено в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Третье лицо- Управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Ростовской области, надлежаще уведомленное о времени и месте судебного заседания, о чём свидетельствует почтовое уведомление о вручении судебной повестки, в суд не явилось. Ходатайство об отложении дела не заявляло. Дело рассмотрено в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО2 в обоснование иска суду пояснил, что в 1961 году совхозом им. Подтелкова построено и принято приказом директора совхоза на баланс нежилое здание магазина площадью 79,7 кв.м. расположенное по адресу: 

<

адрес>. На тот момент улицы наименование и нумерации не имели. Приказом директора совхоза им. Подтелкова Вошанова И.Н. от 07.04.1992 года №165 принято решение о продаже части движимого и недвижимого имущества совхоза, в том числе и здания- магазина. 14 апреля 1992 года. В связи с чем, был заключен договор купли- продажи здания магазина между совхозом и истцом, которым магазин куплен за 65000 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером от 14.04.1992 года и который по акту передачи от 14.04.1992 года был передан истцу. С этого времени истец владеет данным недвижимым имуществом. Вначале он был индивидуальным предпринимателем. Потом прекратил свою предпринимательскую деятельность. Но магазин существуют и необходимо оформить право собственности, так как работники ООО «Донэнерго» для заключения договора поставки электроэнергии требуют правоустанавливающие документы. Он обратился в Россрестр, но ему устно разъяснили, что поскольку нет акта ввода в эксплуатацию магазина совхозом им. Подтелкова, то нужно судебное решение о признании права собственности, так как совхоз на протяжении длительного времени преобразовывался в иные формы собственности, но впоследствии 02.03.2004 года был ликвидирован. В итоге переход права собственности не удается зарегистрировать в Росреестре. Считает, что договор купли-продажи от 14.04.1992 года заключен надлежащим образом. Все существенные условия договора соблюдены. При заключении сделки, адреса магазина не было, только 

<

адрес>. Впоследствии присвоен адрес 

<

адрес>. Просил иск удовлетворить.

Ответчик - Глава администрации Поповского сельского поселения Кашарского района Ростовской области ФИО3 суду пояснил, что здание магазина действительно ранее принадлежало совхозу им. Подтелкова, поскольку построено в 1961 году. Истцом предоставлены документы, подтверждающие его право собственности на этот магазин. Иных собственников не установлено. Не возражает против удовлетворения иска. Муниципальной собственностью здание магазина не является. Адрес магазину присвоен в 2000 году, 

<

адрес>.

Суд, выслушав стороны, свидетелей: ФИО4 и ФИО5, изучив все представленные доказательства, оценив их в совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, установил следующие фактические обстоятельства.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания права.

Из материалов дела следует, что истец просит признать договор купли-продажи от 14.04.1992 года здания магазина, расположенного в 

<

адрес>, общей площадью 79,7 кв.м. заключенным, сделку действительной. Признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества - здание магазина, общей площадью 79,7 кв.м. кв.м., кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом N 122-ФЗ системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 2 Закона N 122-ФЗ) и осуществляется на основании документов, перечисленных в ст. 17 указанного Закона; истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным Законом о государственной регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Согласно п. 1 ст. 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как указано в разъяснении, содержащемся в пунктах 59, 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, которая проводится по желанию правообладателей.

Абзацем третьим пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен иной момент возникновения права, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке реорганизации юридического лица.

В случае ликвидации продавца - юридического лица решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость принимается согласно нормам п. 3 ст. 551 ГК РФ несмотря на то, что такое право продавца на момент заключения договора купли-продажи не было зарегистрировано.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно справке директора совхоза им. Подтелкова Вошанова И.Н. от 14.04.1992 года продаваемый ФИО1 магазин пл. 79,7 кв.м., 1961 года постройки в 

<

адрес> был построен силами совхоза им. Подтелкова и принят на баланс за №17 в журнале учета основных средств. Снят с баланса на основании договора купли-продажи от 14.04.1992 года.

Согласно инвентарной карточке №19 группового учета основных средств совхоза им. Подтелкова от 12 июня 1973 года магазин сельхоз продукции в 

<

адрес> поставлен на бухгалтерский учет основных средств под №17 17.08.1961 года. Дата акта ввода в эксплуатацию 16 августа 1961 года, первоначальная стоимость 10300 рублей.

В материалы дела представлен приказ директора совхоза им. Подтелкова Вошанова И.Н. №165 от 07.04.1992 года, которым, в связи с тяжелым финансовым положением, для уплаты налогов, выплаты заработной платы, необходимостью пополнения оборотных средств, принято решение о продаже четырех наименований имущества совхоза, в том числе - здание магазина в 

<

адрес>, площадью 79,7 кв.м., стоимостью 65000 рублей. Вторым пунктом приказа принято решение о снятии продаваемого имущества с баланса и исключении из списков имущества совхоза. им. Подтелкова.

Согласно договору купли-продажи от 14 апреля 1002 года совхоз им. Подтелкова в лице директора совхоза Вошанова И.Н., действующего на основании Устава и гражданин ФИО1 заключили договор купли-продажи нежилого здания магазина, площадью 79,7 кв.м., 1961 года постройки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по цене 65000 рублей.

Согласно п.1. договора – продавец гарантирует, что здание магазина является его собственностью, под залогом и арестом не состоит.

Обязательство считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта, который является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с актом приема-передачи от 14 апреля 1992 года стороны договора купли-продажи от 14 апреля 1992 года составили настоящий акт приема- передачи нежилого здания магазина, 1961 года постройки, площадью 79,7 кв.м. расположенного в 

<

адрес>, согласно которого продавец передал, а покупатель принял нежилое здание магазина в удовлетворительном состоянии.

Так же в материалы дела предоставлена квитанция к приходному кассовому ордеру №245 от 14 апреля 1992 года согласно которой, от ФИО1 на основании договора купли-продажи от 14 апреля 1992 года принято в кассу совхоза им. Подтелкова 65000 рублей.

Согласно техническому паспорту нежилое здание (магазин) расположенное по адресу: 

<

адрес> от 24 января 1996 года, 1961 года постройки, имеет площадь 79,7 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.12.2017 года. отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на нежилое здание магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадь 79,7 кв.м. кадастровый №. Объект недвижимости имеет статус: «актуальные, ранее учтенные».

Истец просит суд признать договор купли-продажи здания магазина от 14.04.1992 года заключенным, а сделку действительной.

В силу ст. 549 - 551 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Ст. 554 ГК РФ также установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами, содержать условия о цене и предмете договора, пройти обязательную государственную регистрацию.

В данном случае установленные указанными нормами закона существенные обстоятельства сторонами сделки выполнены в полном объеме. У суда нет оснований в не признании оспариваемого договора не заключенным, а сделки недействительной. Поэтому в этой части иск подлежит удовлетворению. 

Так же истец просит суд признать его право собственности на указанный объект недвижимого имущества.

В процессе судебного разбирательства было установлено, что право собственности на спорное недвижимое имущество у совхоза им. Подтелкова возникло до вступления в силу Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом государственная регистрация таких прав в соответствии с п. 1 ст. 6 Закона о регистрации проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности", Указом Президента РФ от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" и постановлением Правительства РСФСР от 25.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", постановления Правительства РФ от 04.09.1992 года N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса", постановлением Главы Администрации Кашарского района Ростовской области N 100 от 17 августа 1993 года совхоз им Подтелкова реорганизован в ТОО им. Подтелкова.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 05.12.2017 года ТОО им. Подтелкова ликвидировано как юридическое лицо в связи с банкротством на основании определения Арбитражного суда от 10.02.2004 года № А53-11549/1998-С2-34.

Согласно справке №10 от 24.01.2018 года архивного сектора Администрации Кашарского района Ростовской области акта ввода на здание магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>, строительство которого производил совхоз им. Подтелкова Кашарского района в 1961 году на хранение не поступал.

Так же в процессе судебного разбирательства свидетель ФИО4 суду пояснил, что он с 1977 года работал в совхозе им. Подтелкова Кашарского района, потом в ТОО им. Подтелкова до 2000 года. О строительстве магазина в 

<

адрес> ему известно, что было построено 2 магазина. Один магазин был продан Баклановым, а второй магазин был продан ФИО1 ФИО6, который был продан ФИО1, был построен совхозом им. Подтелкова Кашарского района в 1961 году для своих нужд. Здание магазина строили хозяйственным способом рабочие стройцеха совхоза им. Подтелкова. В нем продавали сельскохозяйственную продукцию совхоза. Когда он работал в совхозе им. Подтелкова водителем, то отвозил к этому магазину строительные материалы для ремонта магазина. Потом магазин стал нерентабельным, и его передали в аренду Кашарскому Райпо. В 1992 году директор совхоза им. Подтелкова Вошанов И.Н. продал этот магазин ФИО1 С того времени магазином пользуется ФИО1, магазин работает и по настоящее время. Факт работы в совхозе он подтверждает копией своей трудовой книжки.

Свидетель - ФИО5 пояснила, что она живет в 

<

адрес> с 1983 года, работает продавцом по трудовому договору с 2006 года у ФИО1, жены ФИО1, которая является индивидуальным предпринимателем. Со слов К-вых ей известно, что здание магазина они приобрели в совхозе им. Подтелкова Кашарского района в 1992 году. В этом здании всегда был магазин. Совхоз им. Подтелкова торговал там своей сельхозпродукцией. 

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации. В

В ст. 56 ГПК РФ закреплено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Предоставленные истцом документы и кадастровый паспорт объекта содержат совпадающие характеристики объекта, в том числе адрес, год постройки и площадь, позволяющие идентифицировать объект.

Согласно справке Администрации Поповского сельского поселения от 23.01.2018 года № 2 оспариваемое здание магазина муниципальной собственностью муниципального образования «Поповское сельское поселение» не является и в реестре муниципального имущества не значится.

Изложенное выше позволяет суду сделать вывод, что здание магазина сельхозпродукции в 

<

адрес> общей площадью 79,7 кв.м. действительно на 1961 – 1992 годы принадлежало на праве собственности совхозу им. Подтелкова и впоследствии было продано ФИО1, который в настоящее время не может зарегистрировать право собственности, так как правопреемник совхоза – ТОО им. Подтелкова, ликвидировано. 

В силу части 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР" (действовавшей в период создания спорных объектов) гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

При установленных в процессе судебного разбирательства обстоятельствах совхоз им. Подтелкова по существу имел право на продажу оспариваемого объекта недвижимости, но переход права надлежащим образом не был зарегистрирован ни правопреемником ТОО им. Подтелкова, ни конкурсным управляющим.

Вместе с тем, истец является добросовестным приобретателем оспариваемого недвижимого имущества и в настоящее время не может распорядиться приобретенным им по сделке, оформленной в простой письменной форме в виде договора купли- продажи, принадлежащим ему имуществом зданием магазина.

Суд считает, что согласно выше установленным в процессе рассмотрения дела, обстоятельствам, требования истца и в части признания права собственности, подлежат удовлетворению.

Судебные расходы, с учетом позиции истца не подлежат распределению на ответчика.

В соответствии со ст.13 ГПК РФ, ст. ст. 17, 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившее в законную силу решение суда будет являться основанием для обращения истца, за государственной регистрацией права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 14.04.1992 года, заключенный между ФИО1 и совхозом имени Подтелкова Кашарского района Ростовской области о продаже здания магазина, площадью 79,7 кв.м., 1961 года постройки, расположенного по адресу: 

<

адрес> заключенным, сделку купли-продажи от 14.04.1992 года - действительной.

Признать право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества - здание магазина, общей площадью 79,7 кв.м., 1961 года постройки, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, приобретенное им по договору купли-продажи от 14.04.1992 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Миллеровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 февраля 2018 года.

Председательствующий судья Кузьменко Е.А.