Дело № 3а – 292/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 августа 2019 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Найденовой З.В., 

с участием представителя ЗАО «САЛЮТ» ФИО1, представителя Правительства Ростовской области ФИО2, представителя Администрации города Ростова-на-Дону ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «САЛЮТ» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «САЛЮТ» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2014 года существенно превышает их рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, что нарушает его права, как плательщика земельного налога. 

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков равной их рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявила об отказе от административного иска в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной.

Отказ от административного искового заявления в указанной части принят судом, определением Ростовского областного суда от 28 августа 2019 года производство по административному делу по административному исковому заявлению ЗАО «САЛЮТ» в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости прекращено.

В остальной части представитель ЗАО «САЛЮТ» уточнила заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости в размере, определённом в заключении эксперта.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО2 против удовлетворения уточнённых административных исковых требований не возражала.

Представитель Администрации города Ростова-на-Дону ФИО3 в удовлетворении уточнённых административных исковых требований просил отказать, представил письменные возражения на заключение эксперта, в которых указал, что оно имеет недостатки, в связи с чем его выводы не могут быть положены в основу судебного решения, а необоснованно заниженная кадастровая стоимость земельных участков приведёт к снижению доходной части муниципального бюджета.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и указало, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что ЗАО «САЛЮТ» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – залы для встреч, площадью 2 678 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН поставлен на государственный кадастровый учёт 23 сентября 2008 года.

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области» и по состоянию на 1 января 2014 года составляет 41 477 078, 24 руб.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной. 

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. 

Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 24 мая 2019 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости на основании установления их рыночной стоимости, представив отчёт об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Аркон» ФИО______, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года определена в размере 7 037 784, 00 руб.

Из материалов дела следует, что комиссия решением от 11 июня 2019 года № 11-28/2019-134 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО______ от 14 августа 2019 года № 709-Э/2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 21 713 000, 00 руб.

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах исследования; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Экспертом проанализирован рынок недвижимости в Ростовской области и г. Ростове-на-Дону, для определения рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход, в рамках которого применён метод сравнения продаж, в качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. 

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Результаты экспертизы основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, содержит все предусмотренные законом разделы и сведения. Текст заключения в полной мере даёт возможность уяснения смысла и значения терминологии, используемой экспертом, методики исследования, смысла и значения признаков, выявленных при изучении объекта, критериев оценки выявленных признаков. 

Возражения Администрации города Ростова-на-Дону относительно заключения эксперта суд не может признать правомерными, поскольку её замечания не основаны на нормах федеральных стандартов оценки, построены в основном на предположениях. Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих достоверные сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заинтересованным лицом не представлено.

При таком положении суд приходит к выводу, что величина рыночной стоимости, указанная в заключении эксперта, является экономически обоснованной, а административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению. 

Ссылки Администрации города Ростова-на-Дону на то, что удовлетворение заявленных требований повлечёт уменьшение поступлений в городской бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости прямо предусмотрена законом. 

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 24 мая 2019 года. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта от 14 августа 2019 года № 159 и экономического обоснования расчёта затрат на проведение экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы в размере 55 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. 

Принимая во внимание, что согласно платёжному поручению от 26 августа 2019 года № 217 денежные средства в размере 55 000, 00 руб. за проведение судебной оценочной экспертизы перечислены непосредственно на счёт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга», суд считает вопрос о распределении судебных расходов разрешённым.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – залы для встреч, площадью 2 678 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 21 713 000, 00 руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 мая 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 2 сентября 2019 года.