Дело № 2а-110/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Симферополь 18 декабря 2020 года 

Верховный Суд Республики Крым в составе: 

судьи Верховного Суда

Республики Крым ФИО1,

при секретаре Колесник Е.А.,

с участием представителя административных истцов ФИО2,

представителей административных ответчиков ФИО3, 

ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО5, ФИО6 к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

ФИО5, ФИО6, посредством своего представителя ФИО2, обратились в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, в котором просят установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер № площадью 921 кв.м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – магазины, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 9 июня 2019 г. в размере 1084000,00 рублей.

В обоснование иска указывают, что административным истцам на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым № №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 194,5 кв.м. Земельный участок по указанному адресу передан в аренду на основании договора аренды № 03 от 5 сентября 2019 г., заключённого с Администрацией Долинненского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым. Согласно выписки из государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, установлена в размере 1951221,39 рублей по состоянию на 3 июня 2019 г. При этом согласно отчёту оценщика – ООО «ЭКСПЕРТИЗА» № 1496 от 10 сентября 2020 г., составленного по заказу истцов, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 3 июня 2019 г. составляет 1084000,00 рублей.

Представитель административных истцов ФИО2 в судебном заседании, не соглашаясь с выводами заключения судебной оценочной экспертизы № 4075 от 24 ноября 2020 г., доводы административного искового заявления поддержал, просил удовлетворить заявленные требования в полном объёме. 

Представитель административного ответчика Совета министров Республики Крым ФИО4 возражала против доводов административного искового заявления. Свою позицию изложила в письменных возражениях и дополнениях, имеющихся в материалах дела (т. 1 л.д. 110-113, 164-168), и просила отказать в его удовлетворении.

Представитель административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО3 возражал против удовлетворения требований административного иска в полном объёме по основаниям, изложенным в письменных возражениях (т. 1 л.д. 120-122).

Исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 приведённой нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 поименованного закона предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 поименованного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 г.) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что 5 сентября 2019 г. между Администрацией Долинненского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (арендодателем) и административными истцами (арендаторами) заключён договор аренды земельного участка № 03, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендаторам передан на условиях аренды земельный участок из земель населённого пункта с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – магазины, общей площадью 921 +/- 11 кв.м (т. 1 л.д. 12-23).

Размер, условия и порядок внесения арендной платы определены в пункте 6 указанного договора.

Дополнительным соглашением от 18 мая 2020 г. № 21 в указанный договор внесены изменения, пункт 6.1 изложен в новой редакции: «Кадастровая стоимость земельного участка 1951221 рублей 39 копеек. Арендная плата составляет 6% от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 117073 рублей 28 копеек в год без учёта индекса инфляции. Размер годовой арендной платы земельного участка ежегодно увеличивается на размер уровня инфляции». А также новой редакции изложено приложение № 2 к договору, из которого усматривается, что для определения размера арендной платы за земельный участок во внимание принимается его кадастровая стоимость.

Судом также установлено, что решением 9 сессии Долинненского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым 2 созыва № 40 от 15 мая 2020 г. утверждено Положение о порядке определения, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи, размера рыночной стоимости земельных участков, предоставления рассрочки платежа при выкупе земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Долинненское сельское поселение Бахчисарайского района Республики Крым (далее – Положение). Приведённое Положение опубликовано на официальном сайте Долинненского сельского совета Бахчисарайского района Республики Крым https://bahch.rk.gov.ru. 

В соответствии с пунктом 1.2 Положения кадастровая стоимость земельного участка используется для целей определения размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования Долинненское сельское поселение Бахчисарайского района Республики Крым, и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Республики Крым. 

Советом министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принято распоряжение №1498-р от 29 ноября 2016 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка. 

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Следовательно, из вышеуказанного договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему, а также разъяснений, содержащихся в абзаце 6 пункта 6 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г., следует, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административных истцов как плательщиков арендной платы, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость заявленного земельного участка, определённая по состоянию на 3 июня 2019 г., составляет 1951221,39 рублей (т. 1 л.д. 88).

Согласно положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Административные истцы, обращаясь в Верховный Суд Республики Крым с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путём установления его рыночной стоимости, в подтверждение заявленных требований представили отчёт № 1496 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 921 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>», подготовленный ООО «Экспертиза», оценщик ФИО7, от 10 сентября 2020 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 3 июня 2019 г. определена равной 1084000,00 рублей (т. 1 л.д. 26-66).

В ходе рассмотрения дела судом назначалась судебная оценочная экспертиза.

Так, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г., в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы № 4075 от 24 ноября 2020 года, в результате исследования Отчёта №1496 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 921 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>», дата оценки 3 июня 2019 г., выполненного ООО «Экспертиза», г. Нефтекумск, установлено, что данный документ по формальным признакам соответствует требованиям законодательства Российской Федерации по оценке, однако допущены неточности в описании объекта оценки, неправильно подобраны аналоги. Подход и метод для расчёта стоимости земельного участка выбраны верно, однако сам метод сравнения продаж реализован некорректно. Полученный результат не отражает рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – «магазины», площадью 921 кв.м, по состоянию на 3 июня 2019 г. составила 1287000,00 (один миллион двести восемьдесят семь тысяч) рублей (т. 1 л.д. 238).

Из содержания заключения эксперта судебной оценочной экспертизы следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена, как в исследуемом отчёте, сравнительным подходом методом сравнения продаж. Таким образом, определяя рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости, экспертом применены все необходимые способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

Судом установлено, что при проведении оценки экспертом проанализирован рынок объектов недвижимости на дату оценки. В заключениях содержится подробное описание применённых корректировок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене исследуемого объекта недвижимости. При определении рыночной стоимости учтены сведения, представленные Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о характеристиках объектов недвижимости, зарегистрированных ограничениях использования исследуемого земельного участка (т. 1 л.д. 142-149). 

Оценивая доводы представителя административных истцов, представителей административных ответчиков о необоснованном применении корректировки по фактору «Обеспеченность инженерными коммуникациями», суд исходит из следующего.

В судебном заседании эксперт ФИО8 поддержала выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы, представила письменные пояснения, разъяснив, что при определении рыночной стоимости были, в том числе, учтены положения пункта 1.12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226.

Согласно пункту 1.12 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, при определении кадастровой стоимости земельного участка учитывается обеспеченность (наличие или отсутствие) инженерной инфраструктуры (наличие инженерного обеспечения до границ земельного участка), не учитывается степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка). Земельный участок для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объёме подведённых к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что вопреки доводам представителя административных истцов, представителей административных ответчиков, оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка. В заключении экспертом в исчерпывающем объёме приведены обоснования применения каждой из корректировок при расчётах рыночной стоимости объекта оценки.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № 4075 от 24 ноября 2020 года, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

Доводы возражений представителя административных истцов, представителей административных ответчиков по своей сути, сводятся к несогласию с размером рыночной стоимости земельного участка, определённой по результатам судебной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах, учитывая, что установленная в ходе рассмотрения дела рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости ниже утверждённой кадастровой, заявленные административные исковые требования ФИО5, ФИО6 являются обоснованными и подлежат удовлетворению путём установления рыночной стоимости заявленного земельного участка в размере согласно заключению судебной оценочной экспертизы. 

Как уже указывалось, согласно статье 24.18 Закона №135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Верховным Судом Республики Крым установлено, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 3 июня 2019 г. (т. 1 л.д. 88).

В соответствии со статьёй 24.20 Закона №135-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой, в том числе, вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу пункта 25 Постановления № 28 от 30 июня 2015 г. датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Административные истцы обратились в Верховный Суд Республики Крым с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, 17 сентября 2020 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Закона №135-ФЗ.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость заявленного административным истцом объекта недвижимости утверждена в размере 1951221,39 рублей, по заключению судебного эксперта рыночная стоимость данного объекта недвижимости на эту же дату определена в размере 1287000,00 рублей. 

При этом, именно выводы экспертного заключения положены судом в основу решения при установлении рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, признана решением суда экономически обоснованной рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже утверждённой Советом министров Республики Крым кадастровой стоимости менее, чем в два раза. 

Подобная разница, в данном случае, не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, признаётся судом приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки. 

В связи с чем, расходы по оплате проведённой по административному делу судебной оценочной экспертизы в размере 60000,00 рублей подлежат взысканию в пользу экспертной организации с административных истцов в равных частях.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административный иск ФИО5, ФИО6 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 921 +/- 11 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – магазины, равной его рыночной стоимости по состоянию на 3 июня 2019 года в размере 1287000,00 (один миллион двести восемьдесят семь тысяч) рублей.

Датой подачи заявлений считать 17 сентября 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков.

Взыскать с ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>) в пользу Автономного некоммерческого объединения «Крымский республиканский центр «Судебная экспертиза» (

<

адрес>; ИНН № КПП №) судебные расходы по административному делу в виде оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы № 4075 от 24 ноября 2020 года в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>) в пользу Автономного некоммерческого объединения «Крымский республиканский центр «Судебная экспертиза» (

<

адрес>; ИНН № КПП №) судебные расходы по административному делу в виде оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы № 4075 от 24 ноября 2020 года в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 23 декабря 2020 года.

Судья Верховного Суда

Республики Крым ФИО1