дело № 2-1258/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 ноября 2018 года г. Бирск

Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Аюповой Р.Н., при секретаре ФИО7, с участием представителя истца ФИО2 ФИО8, ответчика ФИО6, представителя ответчика ФИО5 ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО5, ФИО6 о признании доверенности недействительной, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделок

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО5 о признании доверенности недействительной, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделок, ссылаясь на то, что истцу на основании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 368 кв.м и гараж площадью 22, 5 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, сад № участок №. ДД.ММ.ГГГГ ею была выдана доверенность ФИО6 на продажу данного земельного участка, удостоверенное нотариусом ФИО10 В апреле 2018 года ей стало известно, что земельный участок и гараж проданы ФИО5 по цене 135000 рублей. В выданной ФИО6 доверенности была сделана дописка о праве продажи также гаража, которая не была заверена ею. Доверенность на продажу гаража, на регистрацию договора ею не выдавалась, поэтому доверенность и совершенная в последующем сделка купли-продажи гаража и земельного участка являются недействительными. Просит признать доверенность от имени ФИО3 на имя ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ на право продажи и регистрации договора купли-продажи земельного участка с допиской с правом продажи гаража по адресу: 

<

адрес> участок №, удостоверенную нотариусом нотариального округа 

<

адрес> и 

<

адрес> Республики Башкортостан ФИО10 и запись в реестре за № недействительными. Признать договор купли-продажи земельного участка и гаража, расположенных по адресу: 

<

адрес> №, заключенный между ФИО2 и ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применить последствия недействительности сделки. Восстановить запись в ЕГРН о регистрации права собственности ФИО2 на гараж и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> №.

Определением Бирского межрайонного суда республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 привлечен по делу соответчиком.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте его проведения, направила письменное ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель истца ФИО8 исковые требования поддержала, прочила удовлетворить, пояснив, что действительно истцом была выдана ФИО6, с которым она состояла в фактических брачных отношениях, по его настоянию доверенность на продажу земельного участка. В последующем ей стало известно, что он продал ФИО5 и земельный участок, и расположенный на нем гараж, но полномочий по продаже гаража она ФИО6 не давала, вообще у нее не было намерения продавать данное имущество. Сама доверенность содержит дописку о праве продажи гаража, но не имеется ее подписи, что это было ее желание. Фактически невозможно отчуждение земельного участка без находящегося на нем гаража, полномочий по продаже от ее имени гаража она не давала, нотариус заверила допуску в доверенности, не проверив ее волю, без ее личного участия. В самой доверенности также нет ее подписи о том, что она ознакомлена с текстом допуски на право продажи гаража, поэтому доверенность недействительная и не влечет юридических последствий, сделка по продаже гаража и земельного участка не действительна.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте его проведения, направил письменное ходатайство о рассмотрении дела без его участия.

Представитель ответчика ФИО5 ФИО9 с исковыми требованиями не согласился, пояснив суду, что сделка была совершена на законных основаниях. При оформлении договора купли-продажи ФИО5 указал ФИО6 на то, что в доверенности нет права на продажу гаража, после этого ФИО6 предоставил доверенность с допиской на продажу в том числе гаража. Сделка прошла государственную регистрацию, никаких вопросов не возникло, значит, она законная. Весной 2018 года ФИО2 стало известно о продаже гаража и земельного участка, когда она пришла в гараж.

Ответчик ФИО6 с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что он состоял в фактических брачных отношениях с ФИО2, она выдала ему доверенность первоначально только на продажу принадлежащего ей земельного участка, в последующем при оформлении сделки купли-продажи стало известно, что в ней не прописаны полномочия по продаже расположенного на земельном участке гаража, он в присутствии нотариуса созвонился с ФИО2 и она подтвердила его право на продажу, в том числе и гаража, нотариусом сделана соответствующую надпись на доверенности, при этом сама ФИО2 не присутствовала, она должна была потом поставить свою подпись. Сделка законная, ФИО2 является психически нездоровой, поэтому заявила такие требования. О продаже гаража и земельного участка ей стало известно в апреле 2018 года.

Третье лицо нотариус ФИО10 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени месте его проведения, о причинах неявки суду не сообщила, об отложении судебного заседания не ходатайствовала, ранее направила отзыв, в котором просила рассмотреть дело без ее участия, отказать в удовлетворении исковых требований. В предварительном судебном заседании суду пояснила, что первоначально она удостоверила доверенность ФИО2 на имя ФИО6 на продажу спорного земельного участка, потом через некоторое время к ней пришел ФИО6 без ФИО2 и попросил также удостоверить в ранее выданной доверенности его право на продажу от имени ФИО2 расположенного на земельном участке гаража, они созвонились с ФИО2 и она подтвердила, что также уполномочивает ФИО6 на продажу от ее имени гаража, обещала потом расписаться в доверенности. Фактически право ФИО6 на продажу от имени ФИО2 спорного гаража было удостоверено в отсутствии самой ФИО2 в ходе телефонного разговора, в доверенности нет подписи ФИО2 об этом. Удостоверение любых дописок в доверенность проводится в присутствии заявителя, который выдает доверенность, выясняется его воля, делается заверительная надпись, с которой под роспись должен быть ознакомлен лицо, выдавшее доверенность.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщило, об отложении судебного заседания не ходатайствовало.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив доказательства каждое в отдельности и в совокупности, приходит к следующему.

В силу ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.154 данного Кодекса сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (ч.1). Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (ч.2).

В силу ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Статьей 185 названного Кодекса установлено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу (ч.1).

В силу ч.1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу ст.153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Из ст.44 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате», утвержденных Постановлением Верховного Совета РФ от 11 февраля 1993 года № 4463-1, усматривается, что содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была выдана ФИО6 доверенность 

<

адрес> с правом продажи от ее имени принадлежащий ей на праве собственности земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, за цену и на условиях по своему усмотрению.

В данной доверенности имеется рукописная дописка, согласно которой ФИО2 также уполномочивает ФИО6 продать принадлежащий ей на праве собственности гараж: 

<

адрес>, сад № «Елочка», участок 6. Указанная надпись заверена нотариусом ФИО10, но не содержит подписи самой ФИО2

Выдача нотариальной доверенности предполагает совершение ряда действий, таких как удостоверение личности доверителя, подпись доверителя в регистрационном журнале учета, изготовление и выдача доверенности.

Между тем, сторонами не оспаривается, что полномочия по продаже спорного гаража были удостоверены нотариусом без участия самой ФИО2

В соответствии с нормами права в их взаимосвязи и с учетом изложенных обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что при составлении доверенности были допущены нарушения, которые являются существенными, поскольку повлияли на понимание волеизъявления доверителя ФИО2, не дают оснований считать, что она лично, добровольно и в соответствии с требованиями закона намеревались выдать ФИО6 доверенность на распоряжение имеющимся у нее имуществом, а именно, продать гараж, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Таким образом, доверенность удостоверена с нарушением положений ст. ст. 160, 163 ГК РФ и ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате, следовательно, нотариальная форма сделки не соблюдена.

В силу ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка признается недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)

Согласно ч.ч., 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с ч.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из вышеизложенного, выданная ФИО17 ДД.ММ.ГГГГ доверенность противоречит нормам гражданского законодательства и недействительна в силу ничтожности, она не может повлечь за собой правовых последствий.

На основании данной доверенности ФИО6, действуя от имени ФИО2, заключил с ФИО5 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продав ему гараж и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> по цене 135000 рублей.

Спорные объекты недвижимости переданы ФИО5 на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО5 зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости.

В соответствии с пп. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В развитие данного принципа ч. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, отчуждение земельного участка (обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника) не может быть совершено без отчуждения объекта, который на нем находится.

Из приведенных нормативных положений ЗК РФ следует, что заключение договора в отношении земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Между тем, ФИО2 первоначально была выдана доверенность только на продажу земельного участка без права продажи расположенного на нем и прочно связанного с ним объекта недвижимости - гаража, что в силу вышеприведенных норм права не возможно, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Поскольку доверенность от ДД.ММ.ГГГГ недействительная, то все действия ФИО6, совершенные им от имени ФИО12 на основании этой доверенности, по заключению договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, также являются недействительными и не порождающими правовых последствий.

Исходя из правовой позиции, изложенной в абз.2 п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В силу этой позиции судебный акт, в резолютивной части которого решен хотя бы один из указанных вопросов, является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, последствием недействительности договора купли-продажи является приведение сторон сделки в первоначальное положение, исключение записи о регистрации права собственности ФИО5 и восстановление записи о праве собственности ФИО2

В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно п.35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301 - 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительности сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п.34 указанного Постановления в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

Таким образом, исходя из смысла указанной нормы права с учетом указанных разъяснений Верховного Суда Российской федерации и разъяснений Конституционного суда Российской федерации, содержащихся в Постановлении Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П, в тех случаях, когда имущество, об истребовании которого предъявлен иск, находится не в обладании непосредственного нарушителя, а у последующего приобретателя, юридическое значение, исходя из положений ст.302 ГК РФ, имеют способ выбытия этого имущества из обладания собственника либо законного владельца и характер приобретения имущества его владельцем. Истребование имущества от добросовестного приобретателя, приобретшего имущество возмездно, допускается тогда, когда оно выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли.

Довод представителя ФИО5 ФИО9 о том, что он является добросовестным приобретателем, не состоятелен, поскольку право собственности на спорные объекты недвижимости приобретено им по ничтожной сделке, соответственно договор купли-продажи является недействительным (ничтожным) и не влечет юридических последствий, таких как переход права собственности на спорный земельный участок. ФИО5 не может быть признан добросовестным приобретателем, так как, приобретая гараж и земельный участок в собственность, по доверенности на имя ФИО6, он как покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения его правомочий по отчуждению земельного участка вместе с находящимися на нем гаражом. Кроме того, в судебном заседании, представитель ФИО5 ФИО9 суду пояснил, что при оформлении документов ФИО5 лично указал ФИО6 на отсутствие в доверенности его права на продажу гаража, в связи с чем ФИО6 повторно обратился за удостоверением полномочий на продажу гаража к нотариусу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 к ФИО5, ФИО6 о признании доверенности недействительной, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделок удовлетворить.

Признать недействительной доверенность 

<

адрес>, выданную ФИО2 на имя ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенную нотариусом нотариального округа 

<

адрес> и 

<

адрес> Республики Башкортостан ФИО10 

Признать договор купли-продажи земельного участка и гаража, расположенных по адресу: 

<

адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, действующим от имени ФИО3 и ФИО5 недействительным. 

Применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности ФИО5 на гараж с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Обязать ФИО5 возвратить ФИО3 гараж с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Обязать ФИО3 возвратить ФИО5 денежные средства в размере 135000 рублей.

Исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО5 на гараж № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Восстановить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО4 на гараж и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан. 

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья Р.Н. Аюпова