РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-38/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

21 июля 2017 года г. Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

судьи областного суда Корнюшенкова Г.В., 

при секретаре – Лакман Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Балтийская табачная фабрика» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

УСТАНОВИЛ :

Общество с ограниченной ответственностью «Балтийская табачная фабрика» (далее – ООО «Балтийская табачная фабрика», административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица: Администрация муниципального образования «Гвардейский городской округ», Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 39:02:000000:1398, площадью 112483 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов – производственная деятельность, расположенный по адресу: Россия, Калининградская область, Гвардейский район, улица Совхозная.

По данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка составляет 88524 121 рубль.

В то же время рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 февраля 2016 года составляет 27429246 рублей, о чём свидетельствует Отчёт независимого оценщика ООО «Правовой партнёр ФИО1 и К» об оценке рыночной стоимости земельного участка от 02 декабря 2016 года №, подтверждённый положительным Экспертным заключением Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 16 декабря 2016 года №Калининград.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца путём значительного увеличения налоговой базы по земельному налогу и, соответственно, увеличения его налоговых обязательств по уплате земельного налога.

ООО «Балтийская табачная фабрика» 29 декабря 2016 года было подано заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра. Решением Комиссии от 24 января 2017 года № 140 заявление ООО «Балтийская табачная фабрика» отклонено.

Руководствуясь положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статьи 24.18, 24.20), Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 3 статьи 66), статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец, с учётом частичного отказа от заявленных требований в судебном заседании 11 мая 2017 года, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка, относящегося к категории: земли населённых пунктов – производственная деятельность, площадью 112483 кв.м., с кадастровым номером 39:02:000000:1398, расположенного по адресу: Россия, 

<

...> в размере его рыночной стоимости 27 429246 рублей на дату определения его кадастровой стоимости по состоянию на 01 февраля 2016 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования в полном объёме. Просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной в соответствии с представленным административным истцом Отчётом об оценке.

Представитель заинтересованного лица – Администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ» по доверенности ФИО3 против удовлетворения заявленных административным истцом требований возражала. Просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в соответствии с полученным по результатам судебной экспертизы заключением эксперта ООО «Центр маркетинговых исследований» Ф. – 49683700 рублей.

Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили. Ранее, в судебном заседании 11 мая 2017 года, представитель филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по доверенности Ц. против заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка не возражала.

С учётом мнения представителей административного истца и заинтересованного лица – Администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ», положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица – Администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ», исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и никем не оспаривается, что ООО «Балтийская табачная фабрика» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 39:02:000000:1398, площадью 112483 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, разрешенное использование: производственная деятельность, расположенный по адресу: Россия, 

<

...> что подтверждается нотариально заверенной копией свидетельства о государственной регистрации права, выданного 07 апреля 2016 года (т.1, л.д. 10), а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23 марта 2017 года № 39/011/003/2017-3901 (т. 1, л.д. 11-13).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании постановления Правительства Калининградской области от 29 августа 2013 года № 641 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:000000:1398 на 01 февраля 2016 года (дата определения кадастровой стоимости) определена в размере 88524121 рубль, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 марта 2017 года № 39/ИСХ/17-197017 (т.1, л.д. 14), а также вышеуказанной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23 марта 2017 года № 39/011/003/2017-3901 (т. 1, л.д. 11-13), содержащейся в представленном административным истцом Отчёте об оценке копией кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 ноября 2016 года (т.1, л.д. 230), кадастровой выпиской о земельном участке от 01 декабря 2016 года № 39/16-ВС-490614 (т.2, л.д. 10-17).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Административный истец, являясь собственником земельного участка, согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) признается плательщиком земельного налога в отношении данного участка. При этом в силу статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 НК РФ.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца, в том числе путём увеличения налоговой базы по земельному налогу.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящейся у него в собственности земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого земельного участка.

Исходя из приведённых критериев, ООО «Балтийская табачная фабрика» является лицом, которое вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административным истцом соблюдён предусмотренный Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» досудебный порядок урегулирования спора путём обращения 29 декабря 2016 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, о чём свидетельствует представленная административным истцом копия обращения (т.1, л.д. 122-123) и копия решения Комиссии от 24 января 2017 года № 140 (т.1, л.д. 124-125). 

В обоснование административного иска ООО «Балтийская табачная фабрика» представило суду Отчёт № от 02 декабря 2016 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, площадью 112483кв.м. с кадастровым номером 39:02:000000:1398, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – производственная деятельность, местоположение: Россия, 

<

...> выполненный по заказу административного истца ООО «Правовой партнёр «ФИО1 и К» (оценщик – П.), в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01 февраля 2016 года составляет 27429246 рублей (т.1, л.д. 158-242). 

В целях подтверждения правильности и достоверности данного Отчёта ООО «Балтийская табачная фабрика» также представлено положительное Экспертное заключение №Калининград от 16 декабря 2016 года, подготовленное Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (эксперт ФИО4), вид проводимой экспертизы: экспертиза на подтверждение стоимости, из которого следует, что, по мнению эксперта, Отчёт № от 02 декабря 2016 года соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; соответствует федеральным стандартам оценки; соответствует ССО РОО 2015; соответствует заданию на оценку; сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными (т.1, л.д. 243-262). 

С учётом возражений против заявленных административным истцом требований со стороны заинтересованного лица – Администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ», определением суда от 16 мая 2017 года по ходатайству Администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ» по административному делу была назначена судебная экспертиза в целях объективного определения действительной рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка.

Согласно полученному судом заключению эксперта ООО «Центр оценки и маркетинговых исследований» Ф. от 19 июня 2017 года № (т.2, л.д. 51-93) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:000000:1398, площадью 112483 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – производственная деятельность, местоположение: Россия, 

<

...> на дату 01 февраля 2016 года составляет 49683700 рублей.

Определением суда от 21 июля 2017 года по основаниям, изложенным в определении, отказано в удовлетворении ходатайства представителя ООО «Балтийская табачная фабрика» ФИО2 о назначении повторной судебной экспертизы.

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 настоящего Кодекса.

Статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что нельзя согласиться с определением рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:02:000000:1398 на дату 01 февраля 2016 года в размере 27429246 рублей на основе Отчёта об оценке № от 02 декабря 2016 года. Как указано в Отчёте самим оценщиком (т.1, л.д. 198), местоположение объекта оценки является основным ценообразующим фактором и оказывает наибольшее влияние на его рыночную стоимость, особенно это относится к земельным участкам. Вместе с тем в качестве четырёх объектов-аналогов оценщиком использованы земельные участки, которые все расположены в иных, чем оцениваемый, муниципальных образованиях (ФИО5, Гурьевский, Полесский районы) Калининградской области, что могло отразиться на расчёте стоимости оцениваемого земельного участка. При этом, несмотря на различную удалённость муниципальных образований от областного центра – г. Калининграда, по мнению оценщика, объект оценки (расположенный в г. Гвардейск) и объекты аналоги (расположенные в г. Черняховск, г. Полесск) можно отнести к одной ценовой зоне, в связи с чем корректировка на местоположение в отношении указанных объектов-аналогов оценщиком на применялась (т.1, л.д. 201).

Кроме того, суд вопреки доводам представителя административного истца о допущенной технической ошибке, не влияющей на рыночную стоимость спорного земельного участка, полагает обоснованным вывод Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, изложенный в ёё решении от 24 января 2017 года № 140 (т.1, л.д. 124-126), о том, что цена предложения объекта-аналога № 2, содержащаяся в скриншоте объявлений, отличается от цены предложения, которую оценщик, составивший отчёт об оценке, использовал в расчётах (289,87 руб. за кв.м. в таблице сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, вместо 287,5 руб. за кв.м.), что привело к нарушению требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, и противоречит требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к содержанию и оформлению отчёта об оценке. 

Определяя рыночную стоимость земельного участка на 01 февраля 2016 года суд принимает за основу Экспертное заключение эксперта Ф. № от 19 июня 2017 года

Эксперт Ф., обладающая правом на проведение подобного рода исследования, имеющая опыт работы по экспертной деятельности с 1994 года, будучи предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в представленном суду экспертном заключении, используя метод сравнения продаж, подобрала 6 объектов - аналогов с близкими к оцениваемому земельному участку характеристиками, применила необходимые корректировки, либо обосновала отказ от применения корректировок. При этом два из объектов-аналогов, как и оцениваемый земельный участок, расположены в Гвардейске. В отношении иных четырёх объектов-аналогов экспертом применена корректировка на местоположение с учётом удалённости от локального города, престижности, уровня цен в районе местоположения, локального местоположения, транспортной доступности.

С учётом изложенного суд приходит к выводу, что использованные экспертом Ф. при подготовке экспертного заключения объекты-аналоги дают при расчётах более точную рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.

Вопреки доводам представителя административного истца о необоснованности представленного экспертного заключения, суд полагает, что экспертное заключение № от 19 июня 2017 года содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:000000:1398, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки. В экспертном заключении имеются ссылки на источники используемой информации. Противоречие в выводах эксперта о величине рыночной стоимости земельного участка в экспертном заключении отсутствует. 

Подвергая сомнению представленное экспертное заключение, представитель административного истца в судебном заседании указал на то, что экспертом для расчёта рыночной стоимости спорного земельного участка не использованы имеющиеся в материалах дела объекты-аналоги, ранее использованные при составлении представленного административным истцом Отчёта об оценке, составленного ООО «Правовой партнёр ФИО1 и К»; применена иная методика расчёта корректировки на местоположение, чем предусмотрена «Справочником оценщика недвижимости» (под редакцией Р.).

В то же время в силу положений статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. При этом объём используемой информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются самим оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года № 568-р.

С учётом изложенного, правовых оснований ставить вышеуказанное экспертное заключение под сомнение у суда не имеется.

При вышеприведённых обстоятельствах суд считает доказанным, что по состоянию на 01 февраля 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:000000:1398 составляет 49683700 рублей.

Таким образом, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:000000:1398 по состоянию на 01 февраля 2016 года существенно отличается от рыночной стоимости этого же земельного участка, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником земельного участка, в связи с чем заявленные ООО «Балтийская табачная фабрика» административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.

С учётом вышеизложенного, датой подачи ООО «Балтийская табачная фабрика» заявления об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости является дата обращения общества в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области – 29 декабря 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Балтийская табачная фабрика» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:02:000000:1398, площадью 112483 кв.м., расположенного по адресу: Россия, 

<

...> категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – производственная деятельность, на дату 01 февраля 2016 года в размере его рыночной стоимости – 49683700 (Сорок девять миллионов шестьсот восемьдесят три тысячи семьсот) рублей 00 копеек.

Датой подачи ООО «Балтийская табачная фабрика» заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения ООО «Балтийская табачная фабрика» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области – 29 декабря 2016 года. 

Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, после вступления решения в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учёта такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 июля 2017 года.

Судья Калининградского

областного суда Г.В. Корнюшенков