Дело №3а-24/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19 февраля 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания Красникова П.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление административного истца – мэра г. Благовещенска ФИО1 о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №236,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец – мэр г. Благовещенска ФИО1 обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №236.

В обоснование своих требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 730,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> утверждена в размере 12012200,79 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года. 

04 июля 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №236 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. 

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки: нежилое здание площадью 730,3 кв.м., кадастровый №, определена в размере его рыночной стоимости в сумме 3808356 рублей, согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 февраля 2017 года №27/01-17 выполненному «Центром независимой оценки» ИПФ.И.О.1, по состоянию на 01 января 2016 года

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости пересмотрена в сторону уменьшения более чем на 69 %.

Администрация г. Благовещенска полагает, что многократное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости свидетельствует о недостоверности Отчета, который не мог быть учтен Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости.

Многократное снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости ведёт к уменьшению поступающих в бюджет налоговых доходов, следовательно, к ограничению финансовых возможностей органа местного самоуправления. 

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №236 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 730,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>..

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 730,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 12012200,79 рублей.

Возложить обязанность на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО2 от 10 марта 2017 года №09-51/17/894

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3, пояснила, что административный истец отказывается от исковых требований в части возложения обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО2 от 10 марта 2017 года №09-51/17/894. Остальные требования, изложенные в административном исковом заявлении, она поддерживает, просит исковые требования удовлетворить на основании имеющихся доказательств с учётом заключения судебной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица ФИО2 – ФИО4, пояснил, что заключение эксперта №09/18 на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 февраля 2017 года №27/01-17 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», эксперт не ответил на все поставленные судом вопросы. В иске просил отказать.

Представитель Управления Росреестра по Амурской области, правительства Амурской области, ФИО2 в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В письменном отзыве представитель правительства Амурской области ФИО5 требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, поддержал, указав, что спорный объект недвижимости нежилое здание площадью 730,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> относится к 9 группе ВРИ, для которой УПКС принят в размере 16385,78 рублей. На сгр.40 Отчета об оценке от 15 февраля 2017 года №27/01-17 указано, что диапазон стоимости 1 кв.м. нежилых (производственно-складских) объектов недвижимости, расположенных в г. Благовещенске может составлять от 5 741 руб./ кв.м. до 11 429 руб./ кв.м.. Средняя стоимость одного квадратного метра составляет 9 340 руб. кв.м. Однако согласно отчету рыночная стоимость 1 кв.м. занижена и составляет 5 214.78 руб./кв.м.. Кроме этого, некорректно подобраны объекты-аналоги в сравнительном подходе (стр.46 Отчёта): объектом оценки является теплая стоянка на 6 автомащин, а выбраны аналоги с самыми низкими показателями цены за 1 кв.м.. расположенные в промзонах г. Благовещенска – это два объекта свободного назначения, один объект – складское. нарушен п.22(б) ФСО №7. В затратном подходе занижена стоимость, величина функционального и внешнего износа не обоснованы (стр.57 Отчёта); накопленный износ 75,25%, несмотря на то, что здание со сроком эксплуатации 40 лет при сроке его полезного использования 100-120 лет.

Из материалов дела следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимости: тепловая автостоянка на 6 автомашин площадью 730,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>

Кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым №, по состоянию на 01 января 2016 года утверждена в размере 12012200,79 рублей.

10 марта 2017 года ФИО2 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № и представил Отчет №27/01-17 от 15 февраля 2017 года выполненный «Центром независимой оценки» ИПФ.И.О.1, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 3808356 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №236 кадастровая стоимость объекта недвижимости: тепловая автостоянка на 6 автомашин площадью 730,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> пересмотрена и утверждена в сумме 3808356 рублей.

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителя административного истца ФИО3, пояснения представителя заинтересованного лица ФИО4, другие материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: тепловая автостоянка на 6 автомашин площадью 730,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> исчисляется налог, поступающий в бюджет муниципального образования, администрация г. Благовещенска вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости влияет на размер налога подлежащего начислению в местный бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями ст.246 КАС РФ и абз.5 п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абз.6 ч.16 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02 июня 2016 года №172-ФЗ названное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу, следовательно, экспертиза отчетов об оценке саморегулирующими организациями в настоящее время носит добровольный характер. 

В связи с чем, суд находит не основанными на нормах права доводы административного истца о нарушении административным ответчиком п. 20 Приказа Минэкономразвития России «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» от 04 мая 2012 года №263, согласно которому в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. 

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №236 по заявлению ФИО2 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 3808356 рублей. 

Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №236 не согласился с её выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 15 февраля 2017 года №27/01-17 требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По ходатайству административного истца судом была назначена и экспертом ООО «Агентство «Эксперт» проведена судебная экспертиза в области оценочной деятельности Отчета от 15 февраля 2017 года №27/01-17 об оценке объекта недвижимости: тепловая автостоянка на 6 автомашин площадью 730,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Агентство «Эксперт».

На разрешение эксперта ООО «Агентство «Эксперт» судом поставлен вопрос о проверке Отчета от 15 февраля 2017 года №27/01-17 на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 730,3 кв.м., кадастровый №.

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство «Эксперт» от 17 января 2018 года №12/18 Отчет об оценке от 15 февраля 2017 года №27/01-17 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. В отчёте отсутствует обоснования использования в расчётах части доступных объектов-аналогов и правила их отбора (нарушен подп. «б, в» п.22 ФСО №7). Необоснованно применён расчёт функционального устаревания для объекта недвижимости, который составляет 55%, поскольку объект не имеет функционального устаревания, суммарный износ здания составляет 75%. Выявленные экспертом нарушения действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, приведённые в мотивировочной части заключения эксперта, допускают неоднозначное толкование и вводят в заблуждение относительно рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства административным ответчиком не представлено доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, изложенные заключении эксперта по административному делу №3а-195/2017 от 29 декабря 2017 года. 

В силу ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая выводы приведённые в заключении эксперта, представитель заинтересованного лица в судебном заседании заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы поставив на разрешение те же вопросы, ответ на которые даны экспертом ООО «Агентство «Эксперт» в заключении от 17 января 2018 года №09/18 на Отчет об оценке от 15 февраля 2017 года №27/01-17. Доводы приведённые в ходатайстве представителя заинтересованного лица о назначении повторной экспертизы сводятся к несогласию с выводами эксперта о выявленных нарушениях требований действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки допущенных оценщиком при выполнении Отчета об оценке от 15 февраля 2017 года №27/01-17, в связи с чем в удовлетворении заявленного ходатайства судом отказано. 

Кроме этого, при рассмотрении заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в мотивировочной части решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №236 приведены выявленные комиссией нарушения допущенные оценщиком «Центр независимой оценки» ИП Ф.И.О.1: на сгр.40 Отчета об оценке от 15 февраля 2017 года №27/01-17 указано, что диапазон стоимости 1 кв.м. нежилых (производственно-складских) объектов недвижимости, расположенных в г. Благовещенске может составлять от 5 741 руб./ кв.м. до 11 429 руб./ кв.м.. Средняя стоимость одного квадратного метра составляет 9 340 руб. кв.м. Однако согласно отчету рыночная стоимость 1 кв.м. занижена и составляет 5 214.78 руб./кв.м..Некорректно подобраны объекты-аналоги в сравнительном подходе (стр.46 Отчёта – объектом оценки является теплая стоянка на 6 автомащин, а выбраны аналоги с самыми низкими показателями цены за 1 кв.м.. расположенные в промзонах г. Благовещенска – это два объекта свободного назначения, один объект – складское, нарушен п.22(б) ФСО №7. В затратном подходе занижена стоимость, величина функционального и внешнего износа не обоснованы (стр.57 Отчёта); накопленный износ 75,25%, несмотря на то, что здание со сроком эксплуатации 40 лет при сроке его полезного использования 100-120 лет.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства административным ответчиком не представлено доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, изложенные заключении эксперта, о несоответствии Отчета об оценке спорного объекта недвижимости от 15 февраля 2017 года №27/01-17 требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Учитывая изложенное, суд находит подлежащим отмене решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №236 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание общей площадью 730,3 кв.м., по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 января 2016 года. 

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании отказалась от исковых требований в части возложении обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО2 от 10 марта 2017 года №09-51/17/894. В соответствии с полномочиями предоставленными доверенностью от 18 июля 2017 года №01-17/56-59 она наделена полномочиями на частичный отказ от исковых требований. В связи с чем, административное дело в этой части подлежит прекращению

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №236. 

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание площадью 730,3 кв.м., по адресу: 

<

...> внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Амурской области от 04 апреля 2017 года №236. 

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 730,3 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 12012200 (двенадцать миллионов двенадцать тысяч двести), 79 рублей.

Прекратить производство по административному делу в части исковых требований административного истца о возложении обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО2 от 10 марта 2017 года №09-51/17/894. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев