Дело № 2-129/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 мая 2020 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи М.Е. Бубновой

при секретаре А.Г. Астаповой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, третьи лица на стороне ответчика ФИО3, ФИО4, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Светлогорский городской суд Калининградской области с иском к ФИО2 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, указав, что она является собственником 27/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

№>, расположенную в доме 

<

№> по 

<

Адрес>, а также 9/100 в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома. Одним из двух долевых собственников являлся ответчик, которому принадлежала 21/100 доли в праве на вышеуказанную квартиру. Заказав 16.10.2019 выписку из Единого государственного реестра недвижимости истице стало известно о том, что ответчик, проигнорировав ее письменное согласие на приобретение у него доли квартиры, в нарушение положение ст. 250 ГК РФ, осуществил продажу своей доли в квартире третьему лицу - ФИО3 

Истица указала, что 6 июля 2019 года ответчиком в ее адрес было направлено предложение о покупке доли квартиры, и 17 июля 2019 года она получила это предложение. Выражая свое полное согласие на приобретение доли ответчика, 09 августа 2019 года она направила по почте свое согласие на приобретение у него доли квартиры за предложенную им сумму в размере 900000 рублей. Ее согласие было получено ответчиком 19 августа 2019 года. 

Таким образом, истица считает, что она, соблюдая требования п. 2 ст. 250 ГК РФ, в течение месяца проинформировала ответчика о своем желании приобрести его долю квартиры на указанных им условиях, однако ответчик продал принадлежащую ему долю третьему лицу, чем нарушил ее права. 

С учетом вышеизложенного, и на основании ст. 250 ГК РФ, ФИО1 просит перевести на ее права и обязанности покупателя 21/100 доли квартиры, расположенной по адресу: 

<

Адрес> по договору купли-продажи от 24 августа 2019 года. 

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель - адвокат Филиппов В.Н. поддержали исковые требования по изложенным выше основаниям, просят иск удовлетворить. 

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО5 исковые требования не признали, просят отказать истцу в иске. 

ФИО2 пояснил, что 24 августа 2019 года между ним и ФИО3 был заключен договор купли-продажи доли спорной квартиры, по условиям которого он продал последней принадлежащие ему 21/100 доли квартиры в праве общей долевой собственности (9/100 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме). Указанная доля представляет собой комнату в квартире площадью 106 кв.м., находящуюся по адресу: 

<

Адрес>. Таким образом, на основании указанного договора ФИО3 перешла комната площадью 17,5 кв.м. и места общего пользования: коридор - 11,6 кв.м., туалет - 1,3 кв.м., кладовая - 2,1 кв.м., кухня - 10,4 кв.м. Спорное жилое помещение представляет собой 4-х комнатную квартиру, где в каждой комнаты имеется свой правообладатель. Одним из собственников квартиры является истец ФИО1 между ним и ФИО1 сложились конфликтные отношения, на протяжении длительного периода времени ФИО1 обращалась на него в суд с различными исками, вызванными личной неприязнью к нему. Намереваясь продать свою долю квартиры, он в устном порядке сообщил всем собственникам о предстоящей продаже. Иные собственники от покупки доли отказались. Продажную цену он озвучил в размере 900000 рублей. В свою очередь, ФИО1 сообщила, что готова приобрести комнату за 700000 рублей и ей необходимо немного времени, чтобы принять окончательное решение. В течение нескольких месяцев от ФИО1 четкого ответа о покупке жилья не поступило, в связи с чем, он принял решение продать комнату третьим лицам. При обращении к нотариусу Д.Е.В. ему были даны подробные разъяснения, каким образом он должен уведомить иных сособственников о намерении продать свою долю. После чего, он направил уведомление всем правообладателям заказным письмом с уведомлением. По истечении месячного срока письменных ответов на его уведомление от иных собственников не поступило. Спустя некоторое время через нотариуса он оформил договор купли-продажи доли квартиры с ФИО3, который представил на регистрацию в соответствующий орган. На следующий день после сдачи указанного договора на регистрацию он получил письмо от ФИО1, в котором она выразила намерение приобрести долю квартиры за 900000 рублей. Полагает, что намерение приобрести долю квартиры было выражено ФИО1 после истечения установленных законом сроков, поэтому он был вправе продать свою долю как истцу так и любому иному лицу. Считает, что при отчуждении доли квартиры предусмотренную ст. 250 ГК РФ обязанность по извещению истца о намерении продать долю квартиры он исполнил, однако, в установленный срок истец долю не приобрел, кроме того, не доказал финансовую возможность покупки доли.

Третьи лица на стороне ответчика ФИО3, ФИО4 просят отказать истцу в иске. ФИО3 пояснила, что истица не уложилась в предусмотренный законом срок и ничего конкретного не предложила. Она лично интересовалась у ФИО2 о поступивших к нему предложениях, поскольку понимала последствия. В силу возраста, и учитывая то, что ее муж является морским офицером, ей было важно все сделать по закону. ФИО2 всегда говорил, что истица на него оказывает давление, но ничего не предлагает. Залог за квартиру они внесли 18 августа, а письмо он получил позднее. 

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав представленные доказательства и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему. 

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 данной статьи).

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (пункт 2 данной статьи).

В соответствии с абзацем первым пункта 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 данной статьи).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Судом установлено и из материалов дела следует, что истица ФИО1 является собственником 27/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

№>, расположенную в доме 

<

№> по 

<

Адрес> (9/100 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме) (л.д. 10).

Сособственником указанной квартиры являлся ответчик ФИО2, которому принадлежали 21/100 доли в праве. Указанную долю квартиры ФИО2 продал ФИО3 по договору купли-продажи доли квартиры от 24 августа 2019 года (л.д. 39).

Также сособственниками указанной квартиры являются: ФИО4 (32/100 доли в праве), Т.Л.А. (20/100 доли в праве).

Из материалов дела, а также договора купли-продажи от 24 августа 2019 года следует, что истица ФИО1, как сособственник спорной квартиры, владеющая 27/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, была извещена о предстоящей продаже доли квартиры путем направления ей ФИО2 письма с уведомлением о предстоящей продаже доли квартиры за 900000 рублей, с описью вложения, отправление получено лично ФИО1 17 июля 2019 года (л.д. 39-40), что не оспаривается истицей. 

Как указано выше, 24 августа 2019 года между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли квартиры, согласно условиям которого продавец продал принадлежащую ему на праве общей долевой собственности, а покупатель купила - 21/100 доли (доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 9/100) в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру площадью 106,0 кв.м., расположенную на втором этаже, находящуюся по адресу: 

<

Адрес>. В постоянное пользование покупателя переходит комната площадью 17,5 кв.м., места общего пользования: коридор площадью 11,6 кв.м., туалета площадью 1,3 кв.м., кладовая площадью 2,1 кв.м., кухня площадью 10,4 кв.м.

Государственная регистрации права собственности ФИО3 на спорные доли произведена 27.08.2019 (л.д. 15).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат, поскольку ответчиком ФИО2 исполнена обязанность по направлению истцу уведомления о намерении продать спорные доли, данное уведомление получено истцом, однако в течение месяца с момента получения уведомления (17.07.2019) истица не приобрела спорные доли у ответчика, после чего (24.08.2019) им была заключена сделка купли-продажи квартиры с ФИО3 

Обосновывая исковые требования, ФИО1 указывает на то, что в установленный законом месячный срок она направила в адрес ответчик свое согласие на покупку спорных долей квартиры, что являлось препятствием для заключения договора купли-продажи с третьим лицом. Полагает, что нарушено ее преимущественное право покупки спорной доли квартиры. 

Вместе с тем, с такими доводами суд согласиться не может по следующим основаниям. 

Из материалов дела следует, что 08.08.2019 ФИО1 направила в адрес ФИО2 согласие на приобретение его доли спорной квартиры за 900000 рублей. Это уведомление о покупке было получено ФИО2 19.08.2019, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д. 19). 

По смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать доли.

Суд считает, что сам факт направления ФИО1 согласия на приобретение доли спорной квартиры за 900000 рублей в месячный срок со дня получения уведомления о продаже, без подписания договора купли-продажи доли квартиры не свидетельствует о реализации ее преимущественного права покупки. Доказательством реализации такого права являются реальные действия по заключению договора купли-продажи с продавцом недвижимого имущества, однако, таких доказательств истцом суду не представлено. 

Более того, как следует из пояснений третьего лица ФИО3, перед подписанием договора купли-продажи ФИО2 звонил ФИО1 по поводу приобретения его доли квартиры, однако ФИО1 ничего определенного не ответила. 

С учетом вышеизложенного, суд считает, что ФИО1, не предприняв реальных действий по приобретению спорной доли квартиры до 17 августа 2019 года, утратила свое преимущественное право на приобретение принадлежащей ФИО2 доли квартиры. 

При таких обстоятельствах, ФИО2 был вправе заключить с ФИО3 договор купли-продажи доли квартиры от 24 августа 2019 года, несмотря на получение им 19.08.2019 согласия ФИО1 на приобретение спорного объекта недвижимости. 

Доводы истицы и ее представителя о том, что ФИО1 направила свое согласие ФИО2 9 августа 2019 года, и с 12 августа 2019 года оно находилось на почте, но ответчик сознательно не получал его, хотя был осведомлен об этом, суд во внимание принять не может, поскольку доказательств тому, что ответчик знал о поступившем в почтовое отделение почтовом отправлении 12 августа 2019 года суду не представлено. 

Кроме того, данное обстоятельство правового значения не имеет, поскольку ФИО1, кроме направления по почте согласие на приобретение, никаких иных действий на приобретение доли квартиры не предприняла.

Как следует из показаний допрошенной в качестве свидетеля 

<

ФИО>11, оказывавшей содействие в совершении сделки купли-продажи спорной доли квартиры между ФИО2 и ФИО3, перед направлением предложения о выкупе спорной доли квартиры она сама лично созванивалась со всеми сособственниками, в том числе, с ФИО1, которая была проинформирована о наличии покупателя доли ФИО2 При этом в телефонном разговоре ФИО1 сказала, что она намерена купить долю квартиры, но 900000 рублей для нее дорого, поэтому она будет решать этот вопрос с сыном. При этом ФИО1 была извещена о том, что ей будет направлено письменное предложение о приобретении доли. 

Доводы представители истца о том, что ответчик ввел ФИО1 в заблуждение являются голословными, поскольку судом при рассмотрении дела таких обстоятельств не установлено.

В соответствии с положениями п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Таким образом, именно на истца, как на лицо, заявляющее о недобросовестности поведения ответчиков, возлагается обязанность по доказыванию данного факта.

Предложение о покупке доли квартиры было направлено в порядке, установленном законом. Кроме того, вопрос продажи и покупки доли квартиры обсуждался между ФИО2 и ФИО1 в устной форме, что не оспаривает сама истица. 

Однако, отправив согласие на приобретение доли квартиры в месячный срок после получение уведомления о продаже, ФИО1 ошибочно полагала, что реализовала преимущественное право покупки. Будучи заинтересованной в совершении сделки купли-продажи квартиры истица должна была проявить должную заинтересованность, а фактически она совершила лишь формальные действия, которые не подтверждают реализацию ее преимущественного права покупки спорной доли квартиры. 

Таким образом, в процессе рассмотрения дела не нашли своего подтверждения обстоятельства нарушения преимущественного права покупки ФИО1

С учетом изложенного, правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований суд не усматривает. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 98, 100, 194-199 ГПК РФ ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд Калининградской области в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда, то есть с 5 июня 2020 года.

Судья

Светлогорского городского суда ФИО6