К делу № 2-529/2025 года

УИД № 23RS0009-01-2025-000637-93

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

станица ФИО3 Краснодарского края 03 сентября 2025 года

Брюховецкий районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Дорошенко Е.В.,

при секретаре судебного заседания Рыбалко К.Н.,

с участием представителя истца заместителя прокурора Брюховецкого района Власенко А.Б.,

представителя ответчика администрации муниципального образования Брюховецкий район по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Брюховецкого района к администрации муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Брюховецкого района обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования Брюховецкий район (далее – администрация МО Брюховецкий район) и ФИО2 о признании сделки недействительной, указывая, что во исполнение поручений прокуратуры края от 19.05.2025 №

<

......> и от 26.05.2025 №

<

......> прокуратурой района проведена проверка реализации полномочий по распоряжению без торгов в аренду и собственность земельных участков для ведения огородничества. Анализ документов градостроительного зонирования показал, что градостроительные регламенты жилых зон, содержащиеся в правилах землепользования и застройки сельских поселений района не соответствуют требованиям ч.2, 3 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ч.2 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412 (далее – Классификатор), поскольку в нарушение ч.2, 3 ст.35 Градостроительного кодекса РФ к основным или условно разрешенным видам использования жилых зон отнесен вид – «ведение огородничества (код 13.1)». Как указывает истец, в соответствии с Классификатором, вид разрешенного использования (жилая застройка (2.0)» предусматривает размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них. К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых, в том числе с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха). Содержание данного вида использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1-2.3, 2.5-2.7.1.В соответствии с Классификатором, вид разрешенного использования «обслуживание жилой застройки (2.7)» не предусматривает возможность размещения в границах жилых зон вида «ведение огородничества (код 13.1)». Согласно положениям ст.23 ФЗ от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении в отдельные законодательные акты Российской Федерации» огородный земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, и не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. В соответствии с ч.9, 10 ст. 35 ГрК РФ зоны, предназначенные для ведения огородничества, могут включать в зоны сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов. При этом ч.3 ст.35ГрК РФ допускается включение в состав жилых зон только территорий, предназначенных для ведения садоводства. Таким образом, истец считает, при наличии в градостроительных регламентах жилых зон вида разрешенного использования «ведение огородничества (код 13.1)» не соответствуют требованиям федерального законодательства и подлежит признанию недействительными в указанной части с момента принятия. В силу положений ч.1 ст.36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессах их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Формирование земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» возможно исключительно в территориальных зонах сельскохозяйственного использования, утвержденных документами градостроительного зонирования, в жилых зонах формирование подобных участков недопустимо. Наличие в градостроительных регламентах жилых зон вида разрешенного использования «ведение огородничества» позволяет длительное время неправомерно формировать и предоставлять физическим лицам в аренду без торгов и иных публичных процедур земельные участки для ведения огородничества, однако выкуп подобных участков до 2022 года не предусматривался. В связи с принятием постановления Правительства РФ от 09.04.2022 №629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 – 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» (далее – Постановление №629) граждане, которым переданы в аренду указанные земельные участки, получили право на их выкуп также без торгов при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного ст.39.2 ЗК РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (под. «а» п.1 Постановления №629). Как считает истец, в Постановлении №629 не содержится оговорки о неприменении документации территориального планирования и градостроительного зонирования при решении вопроса о предоставлении в собственность земельных участков для ведения огородничества. В соответствии с ч.7 ФЗ от 31.07.2020 №247-ФЗ «Об обязательных требованиях в Российской Федерации» в случае действий противоречащих друг другу обязательных требований в отношении одного и того же объекта и предмета регулирования, установленных нормативными правовыми актами разной юридической силы, подлежат применению обязательные требования, установленные нормативным правовым актом большей юридической силы.Правила землепользования и застройки сельских поселений МО Брюховецкий район, в градостроительных регламентах жилых зон которых к основным и условно разрешенным видам использования жилых зон отнесен вид – «ведение огородничества (код 13.1)», применению не подлежат, поскольку прямо противоречат вышестоящему нормативному правовому акту федерального уровня, регулирующему те же объект и предмет правоотношений (ст.35 ГрК РФ). Согласно п.5, 6 ст.85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены только для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Таким образом, в территориальных зонах застройки жилыми домами федеральный законодатель не предусматривает такой вид разрешенного использования как ведение огородничества. Аналогичные требования градостроительного и земельного законодательства о недопустимости включения в градостроительные регламенты вида разрешенного использования – «ведение огородничества (код 13.1)», предъявляются для общественно-деловых зон, производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационного назначения и других, за исключением зон сельскохозяйственного использования. В силу требований под.14 ст.39.16 ЗК РФ орган местного самоуправления обязан отказать в предоставлении гражданину в аренду либо в собственность земельного участка, испрашиваемого для целей, не предусмотренных действующей документацией территориального планирования и градостроительного зонирования. В нарушение норм вышеуказанного законодательства проверкой установлены факты приобретения права аренды (собственности) на земельные участки с видом разрешенного использования «ведение огородничества» в территориальных жилых зонах, утвержденных документами градостроительного зонирования. Между администрацией МО Брюховецкий район и ФИО2 07.11.2023 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

......>. Вышеуказанный земельный участок отнесен к территориальной зоне жилой застройки, предназначенных для индивидуального строительства (Ж-1), категория земельных участков – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «ведение огородничества». При этом, как указывает истец, на момент предоставления указанных участков физическому лицу вид разрешенного использования «для ведения огородничества» в соответствии с решением Совета муниципального образования Брюховецкий район 09.11.2023 и в соответствии с п.п.14 ст.39.16 ЗК РФ орган местного самоуправления обязан был отказать в предоставлении гражданину в аренду либо в собственность участка, испрашиваемого для целей, не предусмотренных действующей документацией территориального планирования и градостроительного зонирования. Указанные факты явились основанием для внесения 22.04.2024 прокуратурой района главе муниципалитета представления №

<

......>, которое рассмотрено и удовлетворено, органом местного самоуправления инициирована процедура прекращения соответствующих договорных отношений. Вместе с тем, по состоянию на 06.06.2025 нарушения закона в полном объеме не устранены, сделка в установленном порядке не расторгнута. Ненадлежащая организация работы органа местного самоуправления в сфере имущественных отношений влечет нарушение прав неопределенного круга лиц – потенциальных участников институтов аренды, купли-продажи земельных участков на использование объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением и их легальный хозяйственный оборот.

На основании изложенного, истец просит суд признать заключенный между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 договор аренды от 07.11.2023 №

<

......> земельного участка с кадастровым номером 

<

......> земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. ФИО3, в границах кадастрового квартала 

<

......> с видом разрешенного использования «ведение огородничества» площадью 

<

......>.м. недействительной ничтожной сделкой.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата администрации муниципального образования Брюховецкий район земельного участка с кадастровым номером 

<

......> по акту приема-передачи.

В случае удовлетворения заявленных исковых требований указать, что состоявшийся судебный акт является для уполномоченного на регистрацию прав органа основанием для погашения(аннулирования) регистрационной записи о праве аренды ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

......>, площадью 

<

......>.м.

Представитель истца заместитель прокурора Брюховецкого района Власенко А.Б. в судебном заседании исковые требования поддержал и просил удовлетворить по основаниям, указным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом,об отложении дела не просила.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Брюховецкий район по доверенности ФИО1, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, в возражении указала, что 03.04.2023 года ФИО2 обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении муниципальной услуги по предварительному согласованию предоставления в аренду земельного участка площадью 966кв.м. по адресу: 

<

......> 

<

......>, цель использования: для ведения огородничества, на основании ст.39.15, под.19 п.2 ст.39.6 ЗК РФ. Учитывая отсутствие оснований для отказа в предоставлении заявителю муниципальной услуги, администрацией, было принято постановление от 26.04.2023 №499 «О предварительном согласовании ФИО2 предоставления в аренду земельного участка расположенного по адресу: 

<

......>». 07.11.2023 между администрацией и ФИО2 был заключен договор аренды №

<

......> участка с видом разрешенного использования: ведение огородничества, срок действия до 07.11.2026 года. На момент принятия Администрацией постановления по спорному земельному участку и заключению договора аренды, градостроительный регламент сельского поселения территориальной зоны Ж-1Б, в которой расположен образованный по инициативе ответчика земельный участок, в числе основных видов разрешенного использования земельного участка предусматривал «ведение огородничества». Содержащиеся в ЕГРН сведения о земельном участке ответчика и видом их разрешенного использования «ведение огородничества» никем не оспаривалось и в силу закона признаются достоверными. Земельные участки для ведения огородничества могут находиться в границах населенных пунктов. Нормы действующего законодательства не содержат прямых запретов относительно включения земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» в жилые территориальные зоны. Считает, что предоставление ФИО2 земельного участка с видом разрешенного использования «для ведения огородничества» не противоречит положениям действующего законодательства, а доводы истца об обратном основаны на ошибочном понимании закона. Правовые основания для отказа ФИО2 в предоставлении участка во временное пользование – краткосрочную аренду без права возведения объектов недвижимости, вопреки доводам истца, отсутствовали. В результате осмотра арендуемого участка установлено, что земельный участок используется в соответствии с целевым использованием – для выращивания арендатором для собственных нужд, сельскохозяйственных культур, объекты недвижимости в границах земельного участка – отсутствуют. Правила землепользования и застройки сельского поселения до настоящего времени никем не оспорены, и как следствие, их градостроительные регламенты, до внесения в них новых изменений, являлись общеобязательными для исполнения всеми. Указанный договор аренды земельного участка являлся предметом по иску администрации к арендатору в другом гражданском деле, по которому судом вынесено решение, где те же факты и доказательства, на которые ссылается истец в своем иске, уже были предметом изучения в предыдущем судебном разбирательстве. Просит отказать в удовлетворении иска истцу в полном объеме. 

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необоснованности иска по следующим основаниям. 

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации муниципального образования Брюховецкий район №499 от 26.04.2023 года ФИО2 было предварительно согласовано предоставление в аренду без торгов земельного участка, образуемого из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с условным номером 

<

......> площадью 

<

......>.м., местоположение: 

<

......>, категория земель – земли населенных пунктов, цель использования – ведение огородничества, а также утверждена схема расположения земельного участка.

Согласно сведениям ГИСОГД МО Брюховецкий района №211 от 07.04.2023 года по данным Генплана Брюховецкого сельского поселения, утв. решением Совета Брюховецкого сельского поселения от 24 мая 2013 года № 309(в редакции решения Совета муниципального образования Брюховецкий район от 24 ноября 2022 года №202), земельный участок расположен в зоне «Ж-1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки. Согласно выкопировке из Правил землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), утв. Решением Совета Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района от 25.09.2015 года № 81 (в редакции решения Совета муниципального образования Брюховецкий район от 28 ноября 2019 года №395), участок располагался в территориальной зоне «Ж-1. Зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки». Согласно выписке из Генплана и ПЗЗ Брюховецкого сельского поселения Брюховецкого района на дату утверждения схемы расположения земельного участка в зоне «Ж-1» предусматривался такой основной вид разрешенного использования земельных участков как ведение огородничества (13.1 по Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 №П/0412).

ФИО2 27.06.2023обратилась в администрацию района с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду вышеуказанного земельного участка (л.д.20).

7 ноября 2023 года между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №

<

......>, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок изземель населенных пунктов, площадью 

<

......>.м. с кадастровым номером 

<

......>, с видом разрешенного использования: ведение огородничества, сроком до 7ноября 2026 года.

По условиям договора ответчик обязан своевременно вносить арендную плату, самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на участке в соответствии с целями и условиями его предоставления. (т. 1 л.д. 7-10).

В соответствии с п.п. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) спорный участок для ведения огородничества предоставлен ответчику – физическому лицу на условиях аренды без проведения торгов после предварительного согласования по процедуре, установленной ст. 39.15 ЗК РФ.

Согласно ч.1 ст.4 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее - градостроительные отношения).

К документам территориального зонирования относятся генеральные планы поселения, генеральные планы муниципального округа, генеральные планы городского округа.

Содержание генерального плана, порядок его подготовки, процедура его подготовки и утверждения определены ст.ст. 23, 24, 25 ГрКРФ.

Согласно п.8 ст.1 ГрКРФ правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В соответствии с ч.1 ст.32 ГрК РФ Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.

В соответствии с п.26 ч.1 ст.16 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления Российской Федерации», ч.3 ст.8, ч.1 ст.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, утверждение генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки относится к вопросам местного значения городского округа, по которым представительный орган муниципального образования принимает муниципальные правовые акты.

Разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки.

Таким образом, земельный участок в границах сельского поселения был образован и поставлен на государственный кадастровый учет в соответствии с Правилами землепользования и застройки сельского поселения, утвержденными Решениями Совета муниципального образования Брюховецкий район.

Решение Совета МО Брюховецкий район об утверждении Правил землепользования и застройки, как и Правила землепользования и застройки Брюховецкого сельского поселения, действовавшие на момент заключения оспариваемого договора аренды, до настоящего времени не оспорены, не признаны недействительными, следовательно, их градостроительные регламенты, до внесения в них новых изменений, являлись общеобязательными для исполнения всеми.

Правила землепользования и застройки сельского поселения приняты уполномоченным органом в рамках предоставленной компетенции с соблюдением формы принятия правового акта, порядка его принятия и утверждения, а также официального опубликования.

Согласно п.п.2 ч.1 ст. 20 КАС РФ об оспаривании нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, представительных органов муниципальных образований, относятся к подсудности краевого суда, соответственно, в рамках настоящего спора давать правовую оценку Правилам землепользования и застройки Брюховецкого сельского поселения, районный суд общей юрисдикции не уполномочен.

В соответствии с п.4 ст.3 Федерального закона от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд … » огородный земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки и сведениями ЕГРН (п.п.9 ст. 1, п. 3 ч.2 ст. 30, ст. 37 ГрК РФ). 

В соответствии с пп.19 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка гражданину для ведения огородничества.

Земельный участокс кадастровым номером 

<

......>, был поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «ведение огородничества».

Земельный участок с кадастровым номером 

<

......> на основании постановления о предварительном согласовании предоставления и утверждении схемы расположения земельного участка, которое вынесено до изменения градостроительного регламента территориальной зоны «Ж-1», состоит на кадастровом учете с видом разрешенного использования «для ведения огородничества».

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п.4 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из акта обследования от 30 июня 2025 года следует, что в настоящее время спорный земельный участок используется ответчикомФИО2 по целевому назначению. 

Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Отличие оспоримой и ничтожной сделок содержится в п.1 ст. 166 ГК РФ, в соответствии с которым сделка является ничтожной в предусмотренных законом случаях независимо от признания ее судом недействительной, оспоримая же сделка в отличие от ничтожной, признается недействительной только судом. В связи с изложенным статьей 168 ГК РФ предусмотрены и разные способы защиты права по спорам о ничтожных и оспоримых сделках: в случае ничтожных сделок истец может требовать применить последствия ничтожности недействительной сделки, в случае оспоримой сделки до применения последствий недействительности сделки истец должен потребовать признать оспоримую сделку недействительной. 

В иске прокурор требует признать недействительной ничтожную сделку, что противоречит способам защиты права, установленным ст. 168 ГК РФ.

Разрешая исковые требования, по вышеописанным основаниям, суд приходит к выводу, что спорная сделка (договор аренды) в силу ч.1 ст. 168 ГК РФ относится к числу оспоримых, а не ничтожных.

Вместе с тем указанных истцом оснований для признания договора аренды недействительной сделкой судом не усматривается ввиду того, что действующего на момент заключения сделки законодательства вопреки доводам истца она не нарушает. 

Доводы истца о том, что земельный участок с видом разрешенного использования «для ведения огородничества» по правилам ст. 35 ГрК РФ нельзя размещать в зоне жилой застройки, что Правила землепользования и застройки на момент заключения договора аренды противоречили нормам федерального законодательства (в частности Градостроительного Кодекса РФ), о том, что к правоотношениям сторон применимы положения ч.7 ФЗ от 31.07.2020 №247-ФЗ «Обобязательных требованиях в Российской Федерации» о том, что в случае действий противоречащих друг другу обязательных требований в отношении одного и того же объекта и предмета регулирования, установленных нормативными правовыми актами разной юридической силы, подлежат применению обязательные требования, установленные нормативным правовым актом большей юридической силы, суд полагает необоснованными по следующим основаниям.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ч.1 ст. 34 ГрК РФ).

Как прямо указано в части 2 ст. 36ГрК РФ градостроительные регламенты устанавливаются, в том числе с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, а также возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства, видов территориальных зон.

Из содержания указанной нормы следует, что при принятии Градостроительных регламентов, которые содержатся в Правилах землепользования и застройки, учитываются не только виды территориальных зон, но и возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков.

Частью 3 ст. 36ГрК РФ предусмотрено, что действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Порядок установления территориальных зон при подготовке правил землепользования и застройки (далее-ПЗЗ) установлен статьей 34 Градостроительного Кодекса, согласно нормам которой при подготовке ПЗЗ границы территориальных зон устанавливаются с учетом нескольких критериев, в том числе возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков, функциональных зон и параметров их планируемого развития по генеральному плану, определенных настоящим Кодексом территориальных зон.

Таким образом, из содержания ст. 34 и ст. 36 Градостроительного Кодекса РФ следует, что Правилами землепользования и застройки в границах территориальной зоны должны быть определены сочетаемые виды использования земельных участков.

Указанные положения Градостроительного Кодекса РФ истцом не учтены при подаче иска.

Статья 35 Градостроительного Кодекса РФ регламентирует виды и состав территориальных зон, в состав жилой зоны могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки (в рассматриваемом деле спорный участок расположен в такой зоне). Частью 3 указанной статьи установлено, что в жилых зонах могут располагаться объекты социального и коммунально-бытового назначения, здравоохранения, образования, культовые здания, стоянки автомобильного транспорта, гаражи, объекты, необходимые для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности человека и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В жилых зонах допускается ведение гражданами садоводства для собственных нужд.

Из согласованного содержания ст.ст. 37, 34 и 36 Градостроительного Кодекса РФ следует, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительными регламентами (то есть ПЗЗ) с учетом положений ст.ст. 36 и 34 Градостроительного Кодекса, в том числе с учетом сочетаемости видов использования земельных участков в пределах одной территориальной зоны. 

Градостроительный Кодекс РФ видов использования земельных участков в пределах конкретной территориальной зоны не содержит, виды использования земельных участков по каждой конкретной зоне устанавливаются ПЗЗ. 

Требования к обороту земель содержатся в Земельном Кодексе РФ и иных нормативно-правовых актах, содержащих нормы земельного права, которые подлежат применению к правоотношениям сторон в системном применении с положениями градостроительного законодательства.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (ч.3 ст. 85 Земельного Кодекса РФ).

Так, согласно ч. 5 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Нормы Земельного Кодекса РФ не содержат конкретного перечня видов разрешенного использования земельных участков по территориальным зонам. 

Обращает на себя внимание конструкция ст. 35 Градостроительного Кодекса, в ней нет перечня видов разрешенного использования земельных участков жилой зоны, зоны сельскохозяйственного использования и иных зон, в ней указано лишь на целевое назначение участков вжилой и иных зонах. 

В то же время частью 3 ст. 35 Градостроительного Кодекса РФ прямо предусмотрена возможность размещения в жилой зоне земельных участков для садоводства.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…" (далее -Закон о садоводстве) садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей; огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами капитального строительства, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Исходя из целевого назначения земельных участков, установленного ст. 3 Закона О садоводстве, суд приходит к выводу о том, что земельные участки для ведения садоводства и огородничества имеют схожее целевое использование – производство сельскохозяйственной продукции для собственных нужд, и с учетом положений ст. 34 ГрК РФ являются сочетаемыми видами использования земельные участков. 

Такая оценка сочетаемости видов использования огородных и садоводческих участков дана в п. 8 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Там же Верховным судом РФ отмечено, что Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков.

Применительно к жилой зоне с учетом целей использования земельных участков, закрепленных в ст. 35 ГрК РФ, такой вид разрешенного использования как ведение огородничества является сочетаемым по отношению к видам земельных участков, целевое назначение которых допускает строительство индивидуальных жилых домов и домов блокированной застройки: согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 выращивание сельхозкультур для собственных нужд предусмотрено как разрешенный вид использования земельных участков следующих видов: для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), для ведения личного подсобного хозяйства (код 2.2), для блокированной жилой застройки (код 2.3). Согласно указанному классификатору выращивание сельхозкультур разрешено и на участках для ведения садоводства (код 13.2) и для веденияогородничества (код 13.1).

При этом указанный Классификатор не содержит норм зонирования и не предусматривает возможности размещения земельных участков в тех или иных территориальных зонах.

Частью 10 статьи 35 ГрК РФ предусмотрено, что в состав территориальных зон в границах населенных пунктов могут включаться зоны сельскохозяйственного использования, предназначенные ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества для собственных нужд.

Вместе с тем, учитывая конструкцию статьи 35 ГрК РФ, а также положения части 3 указанной статьи, предусматривающей возможность размещения участков для ведения садоводства в жилых зонах, суд приходит к выводу, что статься 35 ГрК РФ не содержит прямого указания на возможность размещения участков для ведения огородничества только в зонах сельскохозяйственного использования, и тем более запрета на размещение участков для ведения огородничества в жилых зонах. 

Таким образом, выводы истца о том, чтоПравила землепользования и застройки как имеющие меньшую юридическую силу и противоречащие нормам Градостроительного Кодекса РФ, не подлежали применению при заключении спорного договора аренды, являются ошибочными, они сделаны без учета положений ст.ст. 34, 36, 37 ГрК РФ, ст. 85 Земельного Кодекса РФ, и по существу направлены на неприменение градостроительного регламента, подлежащего применению, в обход процедуры оспаривания Правил землепользования и застройки, установленной главой 21 КАС РФ. 

Истец в обоснование иска сослался на нормативно-правовой акт, не подлежащий применению к правоотношениям сторон: Постановление Правительства 09.04.2022 N 629 (ред. от 02.11.2024) «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах..»,которое не содержит норм о передаче в аренду земельных участков для ведения огородничества, оно распространяется на продажу таких участков в собственность граждан. 

Приведенные в иске кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 18.02.202 года № 18-КА-19-63, п. 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским фермерским хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства (утв. Президиумом ВС РФ 23.12.2020 года) прямого отношения к делу не имеют, поскольку касаются случаев продажи земельных участков, в том числе после изменения Правил землепользования и застройки. Вместе с тем в указанных судебных актах выводы суда основаны, в том числе на Правилах землепользования и застройки и генпланах, вопреки доводам истца об их неприменении по настоящему делу.

Внесение изменений в Правила землепользования и застройки (градостроительный регламент) не влекут недействительность сделки, поскольку не имеют обратной силы, соответствие сделки закону определяется на момент ее заключения (ст. ст. 2, 4 Гражданского Кодекса РФ).

Кроме того, в силу прямого указания закона земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов ( ч.4 ст. 85 Земельного Кодекса РФ).

Таким образом, законом предусмотрены специальные правовые последствия для использования участков в случае изменения Правил землепользования и застройки и эти последствия не связаны с недействительностью сделок и их правовыми последствиями.

Как указано в п. 6 обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018), земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, судом не усматривается правовых оснований для признания договора аренды недействительным как не отвечающего закону, и для применения последствий недействительности сделки, установленных ст. 167 ГК РФ в виде возврата администрации района земельного участка и погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды по вышеописанным основаниям, то есть удовлетворения искового заявления в полном объеме, при этом суд оценивает доводыистца как ошибочные, основанные на неверном толковании норм права, подлежащих применению по делу. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления прокурора Брюховецкого района к администрации муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки - отказать полностью. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Брюховецкий районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 сентября 2025 года.

Судья Е.В.Дорошенко