Дело № 2-161/2024 

УИД № 74RS0046-01-2023-003038-98

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 марта 2024 года Озёрский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Селиной Н.Л.,

при ведении протокола помощником судьи Яниной Е.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности и пользования жилым помещением, признании права собственности и возврате жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности и пользования жилым помещением, признании права собственности и возврате жилого помещения. 

В обоснование требований указала, что 05.02.2020г. между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры №, по условиям которого ответчики приобрели в общую долевую собственность по 

<

> однокомнатную квартиру площадью 48,6кв.м. по адресу: 

<

адрес> за 2 155 813руб. с рассрочкой платежа. За весь период действия договора внесено 450 550,40руб. Систематически допускается просрочка платежа. Решением Озерского городского суда от 30.08.2022г. частично удовлетворены исковые требования о взыскании долга по договору купли-продажи квартиры. На основании решения суда возбуждено исполнительное производство. Задолженность не погашается, просит суд: расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 05.02.2020г., прекратить право собственности и право пользования ответчиков на квартиру по адресу: 

<

адрес>, признать право собственности на квартиру за истцом, взыскать расходы по госпошлине.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена(л.д.67), ее представитель ФИО4.(доверенность л.д.10) на удовлетворении иска настаивала, пояснив аналогично доводам, изложенным в иске. Так же пояснила, что с предложением о расторжении договора купли-продажи к ответчикам не обращались.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены (л.д.48,49,55,56,66,68).

Представитель ФИО2 – ФИО5.(доверенность л.д.58), в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, суду пояснил, что задолженность по договору купли-продажи судом уже взыскана. Истец не идет ни на какие переговоры по долгу. Истцом избран не надлежащий способ защиты права. Никто с предложением добровольно расторгнуть договор не обращался. Просил в удовлетворении иска отказать. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд оставляет исковые требования о расторжении договора без рассмотрения, в удовлетворении иска в остальной части отказывает. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В судебном заседании установлено, что 05 февраля 2020 года между ИП ФИО1 и ответчиками ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры №, по условиям которого продавец продал покупателям квартиру по адресу: 

<

адрес> за 2 105 813 руб. (л.д.11-13).

В соответствии с п.3.2.1 договора, на момент его заключения покупателями оплачено 50000 руб., оплата оставшейся части стоимости квартиры в размере 2 105 813 руб. производится в рассрочку до 01 декабря 2043 года ежемесячными равными платежами в сумме не менее 7 370 рублей не позднее предпоследнего рабочего дня месяца начиная с февраля 2020 года (п.3.2.2). 

Согласно п.3.2.3 договора, с момента заключения договора на оставшейся неоплаченной покупателями части стоимости квартиры начисляются проценты за предоставление рассрочки оплаты по ставке 12 % годовых. Сумма процентов уплачивается не позднее предпоследнего рабочего дня месяца, следующего за расчетным месяцем по оплате очередного платежа в соответствии с п.п.3.2.2 настоящего договора. При этом, первый платеж по процентам должен быть произведен до 30 марта 2020 года. 

Сумма процентов, подлежащая уплате в соответствии с условиями настоящего договора рассчитывается исходя из ставки 1% в месяц на неоплаченный стоимости квартиры, независимо от фактического количества дней в расчетном месяце. 

В силу п. 4.1 договора, с момента государственной регистрации права собственности покупателями до момент полной оплаты покупателями стоимости квартиры, квартира находится в залоге у продавца. Залог обеспечивает: оплату покупателями денежных средств в размере 2 105 813 руб. в рассрочку в соответствии с п.3.2.2 настоящего договора, выплату ежемесячных процентов в соответствии с п. 3.2.3 договора. 

Согласно п. 5.4 договора за нарушение сроков уплаты денежных средств в соответствии с разделом 3 договора покупатель уплачивает продавцу пеню в размере 0,1% от суммы очередного платежа за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств по оплате. За нарушение сроков уплаты процентов за предоставление рассрочки оплаты квартиры, предусмотренных п.п.3.2.3 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты пени в размере 0,1% в день от неоплаченной суммы процентов, в соответствии с п.3.2.2 договора за каждый день просрочки. 

Установлено, что договор купли-продажи жилого помещения прошел государственную регистрацию (л.д.13), обязательства по договору в части передачи продавцом покупателям квартиры исполнены, первоначальный взнос внесен. 

В связи с просрочкой внесения платежей в оплату договора купли-продажи квартиры, истец обратилась в суд с требованиями к ответчикам о досрочном взыскании задолженности по договору.

Решением Озерского городского суда Челябинской области от 30.08.2022г. исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, с ответчиков взыскана задолженность по договору купли-продажи квартиры № от 05 февраля 2020 года(л.д.26-29).

Установлено, что в Озерском ГОСП возбуждено исполнительнее производство, остаток задолженности по состоянию на 01.12.2023г. – 2 402 461,77руб.(л.д.51).

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходит из следующего.

Как следует из доводов, изложенных в исковом заявлении, основаниям, по которому истец требует расторжения договора купли продажи жилого помещения, является существенное нарушение договора другой стороной в части внесения оплаты по договору.

Вместе с тем, данный довод, не может быть признан судом состоятельным, поскольку согласно разъяснениям, данным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что истец указанным способом защиты нарушенного права воспользовался, обратившись в суд с иском о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого помещения. 

Решением Озерского городского суда Челябинской области от 30.08.2022г. исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 удовлетворены частично, с ответчиков солидарно взыскана задолженность по договору купли-продажи квартиры № от 05 февраля 2020 года в размере 2 105 188 рублей, проценты за период с июня 2021 по 31 августа 2022 года 307 881 рубль, неустойка по 27 января 2022 года - 50 000 руб., проценты за предоставление рассрочки платежа на будущее по ставке 1% в месяц на неоплаченный остаток суммы основного долга, неустойка в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, по день фактического исполнения обязательства (л.д.26-29).

Апелляционным определением Челябинского областного суда от 02.02.2023г., решение Озерского городского суда в части неустоек изменено(л.д.30-37).

Установлено, что в Озерском ГОСП возбуждено исполнительнее производство, производится взыскание задолженности(л.д.51).

Учитывая, что истец воспользовался одним из способов восстановления нарушенного права, в виде взыскания стоимости переданного по договору имущества и данные требования удовлетворены, оснований для расторжения договор в связи с его неоплатой не имеется.

В данном случае закон предусматривает иной способ восстановления нарушенного права, направленного на исполнение решения суда о взыскании задолженности при наличии заложенного имущества в обеспечение данного обязательства.

Суд приходит к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права в виде расторжения договора, при наличии решения суда о взыскании задолженности по данному договору.

Таким образом, фактически, истец требует передать в его собственность квартиру, приобретенную ответчиками, что при наличии решения суда о взыскании с них стоимости данной квартиры с процентами и штрафными санкциями приведет к неосновательному обогащения истца.

Из искового заявления следует, что в оплату договора купли-продажи квартиры ответчиками внесено 450 557,40руб. За период с февраля 2020 по август 2023г. начислены проценты за предоставление рассрочки платежа 900 832руб.

При этом, истец указывает, что после расторжения договора и перехода права собственности на квартиру истцу, задолженность по процентам уменьшится на сумму внесенных ими денежных средств, т.е. до 450 274,60руб.

Таким образом, требования истца направлены изъятие у ответчиков жилого помещения и формировании задолженности по состоянию на август 2023г. в размере 450 274,60руб.

При том, что сумма, взысканная с ответчиков по решению суда составляет 2 498 061руб., с начислением неустойки в размере 0,1% от суммы основного долга за каждый день просрочки.

Доводы представителя истца о том, что после перехода права собственности на жилое помещение от ответчиков к истцу стоимость квартиры в размере 2 155 813руб., отраженная в договоре от 05.02.2021г. будет учтена в погашение долга ответчиков перед истцом основанием для удовлетворения иска так же не является.

Требований об обращении взыскания на предмет залога истцом не заявлялось.

При этом, позиция истца о зачете стоимости квартиры в оплату долга по ее приобретению по ценам 2021г. не отвечает принципу баланса интересов сторон, поскольку рыночная стоимость квартиры на сегодняшний день, по прошествии более трех лет, с учетом темпов роста цен на рынке вторичного жилья, не соответствует ее стоимости на момент заключения договора от 05.02.2021г. 

На основании изложенного, оснований для прекращения у ответчиков права собственности и пользования на жилое помещение – квартиру по адресу: 

<

адрес>, признании права собственности и возврате жилого помещения продавцу ФИО1 не имеется.

Относительно расторжения договора купли-продажи, так же необходимо учитывать следующее.

В силу ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, до обращения в суд, истцом в адрес ответчиков не направлялось предложение о расторжении договора.

Данное обстоятельство представителем истца в судебном заседании не оспаривалось.

Установлено, что представленная в материалы дела претензия датирована 26.10.2021г. и содержит требование о досрочном исполнении обязанности по оплате задолженности по договору (л.д.14).

Из решения Озерского городского суда от 30.08.2022г. следует, что данная претензия от 26.10.2021г. является досудебной претензией по делу о взыскании задолженности.

Таким образом, истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора, в связи с чем, данные требования подлежат оставлению без рассмотрения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 ФИО3 о прекращении права собственности и пользования жилым помещением, признании права собственности и возврате жилого помещения отказать.

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 ФИО3 в части требований о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от 05.02.2020г. оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Озерский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий: Н.Л. Селина

Мотивированное решение изготовлено 20.03.2024г.