Дело № 2-2862/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 августа 2024 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Байчорова Р.А.,

при секретаре Севостьяновой П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ФИО1 о признании права на объект незавершенного строительства отсутствующим, исключении сведений из ЕГРН, обязании освободить земельный участок, признании договора аренды земельного участка расторгнутым (прекратившим) действие, обязании возвратить земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд с иском к ФИО1 о признании права на объект незавершенного строительства отсутствующим, исключении сведений из ЕГРН, обязании освободить земельный участок, признании договора аренды земельного участка расторгнутым (прекратившим) действие, обязании возвратить земельный участок.

В обоснование заявленных требований указано, что ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 48 кв.м., степень готовности – 12 %, проектируемое назначение – жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1400 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>, который на основании договора аренды, заключенного с истцом, находится на праве аренды в пользовании ответчика. 25 декабря 2023 года сотрудниками Отдела земельного контроля администрации городского округа Солнечногорск Московской области осуществлено обследование вышеуказанного земельного участка, в результате которого установлено, что территория земельного участка не огорожена, проход на участок свободный, на земельном участке произрастают кустарники и деревья, расположена бытовка и сваи. Наличие свай на земельном участке не свидетельствует о полном завершении работ по сооружению фундамента строящегося объекта недвижимости, сваи не обладают самостоятельными полезными свойствами, следовательно, не отвечают признакам объекта недвижимости, поэтому не могут являться самостоятельным объектом недвижимого имущества. Между тем, право на них, как не недвижимое имущество, зарегистрировано в ЕГРН. По мнению истца, цели предоставления в аренду земельного участка арендатором не достигнуты, земельный участок не используется в предназначенных целях, индивидуальный жилой дом не возведен. 29 декабря 2023 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении (прекращении) договора аренды земельного участка с соглашением о расторжении договора, которое оставлено ФИО1 без удовлетворения, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд: признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 48 кв.м., расположенный по указанному выше адресу; указать, что решение суда является основанием для исключения из ЕГРН сведений об объекте незавершенного строительства; обязать ФИО1 полностью освободить земельный участок с кадастровым номером № от расположенных на нем объектов путем демонтажа и вывоза с территории земельного участка в 7-дневный срок с даты вступления судебного акта в законную силу; признать расторгнутым договор аренды земельного участка № 762-АФ/13 от 11 июля 2013 года и обязать ответчика возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером № путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срока с момента вступления судебного акта в законную силу.

В судебном заседании представитель истца по доверенности – ФИО2 поддержала заявленные требования.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представители третьих лиц – администрации городского округа Солнечногорск Московской области и Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь ст.ст. 119, 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом. 

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств в силу ст. 310 ГК РФ недопустим.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка № 762-АФ/13 от 11 июля 2013 года Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск передал в аренду ФИО7. сроком на 10 лет, с 11 июля 2013 года по 10 июля 2023 года, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1400 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

На основании неоднократной переуступки прав и обязанностей по договору аренды, на основании договора передачи прав и обязанностей от 18 июля 2020 года права и обязанности по договору аренды перешли к ФИО1

По условиям договора аренды, определенным в п.п. 4.3.2., арендатор обязан использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли.

На арендованном земельном участке ФИО1 начато строительство жилого дома и 26 июня 2023 года за ней зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 48 кв.м., степень готовности – 12 %, проектируемое назначение – жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>

В силу положений ч. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с п.п.6.3.2, 6.3.4., договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут в установленном законом порядке в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Ст. 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

25 декабря 2023 года сотрудниками Отдела земельного контроля администрации городского округа Солнечногорск Московской области осуществлено обследование вышеуказанного земельного участка, в результате которого установлено, что территория земельного участка не огорожена, проход на участок свободный, на земельном участке произрастают кустарники и деревья, расположена бытовка и сваи. 

29 декабря 2023 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении (прекращении) договора аренды земельного участка с соглашением о расторжении договора, которое оставлено ФИО1 без удовлетворения.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего кодекса.

Таким образом, в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законодательством.

Из содержания статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что наличие свай на земельном участке не свидетельствует о полном завершении работ по сооружению фундамента строящегося объекта недвижимости, сваи не обладают самостоятельными полезными свойствами, следовательно, не отвечают признакам объекта недвижимости, поэтому не могут являться самостоятельным объектом недвижимого имущества. По мнению истца, цели предоставления в аренду земельного участка арендатором не достигнуты, земельный участок не используется в предназначенных целях, индивидуальный жилой дом не возведен.

Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для расторжения договора аренды земельного участка и признания права ответчика на спорный объект незавершенного строительства отсутствующим.

Возможность предъявления требований о признании права отсутствующим закреплена в п. 52 совместного постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в названном постановлении, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Указанный способ защиты нарушенного права является исключительным способом защиты, возможным лишь при отсутствии спора о праве на имущество (когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством). 

Дав оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области требований, поскольку право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства, возведенный в период действия договора аренды земельного участка, предоставленного для целей индивидуального жилищного строительства, зарегистрировано в установленном законом порядке. Кроме того, суд принимает во внимание, что одним из оснований защиты права собственности на объект недвижимого имущества, осуществляемой посредством признания права отсутствующим, является факт регистрации права собственности на указанный объект за разными лицами, порождающий конкуренцию регистрационных записей в ЕГРН. В настоящем случае, данный факт отсутствует, у Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области отсутствуют зарегистрированные права на спорный объект недвижимости.

Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН. 

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Солнечногорского городского суда Московской области от 16 ноября 2023 года по административному делу № 2а-5930/2023 удовлетворен частично административный иск ФИО1 к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области о признании незаконным решения об отказе в предоставлении государственной услуги, возложении обязанности. Признано незаконным решение административного ответчика об отказе ФИО1 в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» от 21 июля 2023 года; на Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области возложена обязанность повторно и в установленном порядке рассмотреть заявление ФИО1 от 11 июля 2023 года о предоставлении испрашиваемой государственной услуги, с учетом выводов, изложенных в решении суда. 

Из содержания решения суда следует, что в качестве оснований для отказа в предоставлении государственной услуги Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области указано на расположение на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, тогда как актом обследования земельного участка установлено, что на нем расположены сваи.

Разрешая спор и признавая решение об отказе в предоставлении государственной услуги незаконным, принимая во внимание, что срок действия договора аренды земельного участка истец, при этом арендодателем не заявлено требование о расторжении договора, отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устранённых нарушениях законодательства РФ при использовании земельного участка, а также исходя из совокупности условий, свидетельствующих о праве ФИО1 на продление срока действия договора аренды путем заключения дополнительного соглашения, что предусмотрено п. 6 ст. 19 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», суд пришел к выводу о том, что административный иск в части признания незаконным решения об отказе в предоставления государственной услуги подлежит удовлетворению. Вышеприведенной нормой прямо предусмотрено право арендатора, вне зависимости от оснований заключения договора аренды, потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды сроком до трех лет.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. 

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным. 

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений. 

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования. 

Согласно п. 4.3.7. договора, арендатор обязан освоение участка производить в соответствие с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами. Производить необходимые согласования соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке. 

Принимая во внимание, что за период владения ответчиком земельным участком на праве аренды им предпринимались и предпринимаются меры к освоению земельного участка, его подготовка к возведению жилого дома, задолженности по оплате арендных платежей не имеется, договор считается пролонгированным на условиях, указанных в договоре, ответчик предпринимает действия по освоению земельного участка, производит оплату по договору аренды, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств, подтверждающих факт нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка на момент разрешения спора по существу. В то же время ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие проведение работ по освоению земельного участка для его целевого использования.

При этом суд принимает во внимание, что, являясь собственником незавершенного строительством объекта в силу статьи 39.20 ЗК РФ, ответчик имеет исключительное право на приобретение в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером №, на котором данный объект расположен. 

Таким образом, участок используется арендатором на основании договора аренды, не оспоренного в суде, не признанного судом недействительным, в соответствии с видом разрешенного использования на участке, находящемся в аренде у ответчика и отведенных для данных целей, в связи с чем в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ФИО1 о признании права на объект незавершенного строительства отсутствующим, исключении сведений из ЕГРН, обязании освободить земельный участок, признании договора аренды земельного участка расторгнутым (прекратившим) действие, обязании возвратить земельный участок - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме 12 августа 2024 года.

Судья Байчоров Р.А.