Дело № 2-137/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1 сентября 2017 года с. Устье, Усть-Кубинский район,

Вологодская область

Сокольский районный суд Вологодской области в составе судьи 

Серебряковой О.И.

при секретаре Свистуновой А.Н.

с участием представителя истца ФИО1

ответчика ФИО2, его представителя, а также представителя 

ответчиков ФИО3, ООО «Воздушная геодезия» ФИО4, 

представителя ответчика ООО «Воздушная геодезия» ФИО5

представителя третьего лица – администрации Усть-Кубинского 

муниципального района ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Высоковского сельского поселения Усть-Кубинского муниципального района Вологодской области к ФИО2, кадастровому инженеру ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью «Воздушная геодезия» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании результатов межевания недействительными

УСТАНОВИЛ:

Администрация Высоковского сельского поселения Усть-Кубинского района Вологодской области (далее – Администрация Высоковского сельского поселения) обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки, отмене межевого дела по уточнению площади и описанию местоположения границ указанного земельного участка.

В обоснование своих требований истец указал, что на дату заключения договора купли-продажи границы спорного земельного участка не были установлены, то есть не проведены кадастровые работы по определению его границ, что является нарушением статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, при проведении кадастровых работ увеличена площадь земельного участка с 900 кв.м. до 1 200 кв.м., границы участка пересекают границы земель общего пользования.

Определением Сокольского районного суда Вологодской области от 24 ноября 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация Усть-Кубинского муниципального района Вологодской области.

Определением Сокольского районного суда Вологодской области от 15 декабря 2016 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «Воздушная геодезия», кадастровый инженер ФИО3, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - ФИО7 

Представитель истца несколько раз уточнял исковые требования, окончательно просил суд признать результаты межевания земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выполненного кадастровым инженером ФИО3, недействительными; признать договор купли-продажи земельного участка от 20 мая 2016 года №, заключенный между ФИО2 и Администраций Высоковского сельского поселения недействительным; применить последствия недействительности сделки. 

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме, пояснила, что основанием для признания договора купли-продажи является его несоответствие действующему земельному законодательству, оспариваемый межевой план недействителен в связи с изменением площади, конфигурации и границ земельного участка. Администрация поселения признает, что при заключении договора купли-продажи не были уточнены границы земельного участка. Проведенная по делу экспертиза подтвердила, что межевой план по уточнению границ земельного участка ответчика выполнен с нарушениями: указана не та зона в соответствии с градостроительными регламентами Высоковского сельского поселения – участок находится не в зоне Ж1, а общего пользования. Незаконно прибавлено 300 соток, которые ранее не использовались ответчиком. Ответчик был согласен с границами участка, указанными в договоре аренды. Эксперт в своем заключении подтвердил, что участок находится на территории, предназначенной для общего пользования. Из материалов дела видно, что напротив дома через дорогу отцу ответчика было предоставлено 9 соток, а в результате кадастровых работ участок занимает весь берег и территорию напротив 

<

адрес>. Когда кадастровый инженер выезжала на место, ответчик ввел ее в заблуждение по поводу того, какой участок он использовал фактически. Межевой план, на основании которого была увеличена площадь участка, не соответствует требованиям, следовательно, нужно отменить результаты межевания, расторгнуть договор купли-продажи, так как он был заключен с нарушением требований действующего законодательства.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании выразил несогласие с иском в полном объеме, пояснил, что является собственником земельного участка в п. Высокое, правопредшественником участка является его отец ФИО8; пользование земельным участком в границах, указанных в межевом плане, осуществляется на протяжении длительного времени, он границы участка не изменял. 

Представитель ответчика ФИО2, а также представитель соответчика ООО «Воздушная геодезия», кадастрового инженера ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что ФИО2 является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, не изменявшим его границы, а пользующимся участком в установленных в течение длительного времени границах. Считает, что в случае удовлетворения исковых требований указанное не приведет к восстановлению нарушенных, по мнению истца, прав, кроме того, отсутствуют доказательства нарушения таких прав. Межевой план является техническим документом, оспаривание которого не приведет к юридически значимым последствиям. Земельный участок, приобретенный ответчиком ФИО2, является ранее учтенным объектом недвижимости, следовательно, в отношении его применяется положение, при котором орган, осуществляющий учет объектов недвижимости, считает наличие установленных границ и он может быть объектом сделки без проведения землеустроительных работ в отношении его. Согласно акту проверки в рамках муниципального земельного контроля земельный участок ФИО2 по площади соответствует фактически используемой. Доступ к реке Кубена существует, его ширина 8 м., что является достаточным. Земельный участок используется в течение длительного периода времени: баня, находящаяся на спорном земельном участке, построена в 1992-1993 году, а земельный участок использовался еще до строительства бани; с 1998 года ФИО8 (отец ответчика) использовал земельный участок на праве долгосрочной аренды, впоследствии подписано соглашение о продлении срока аренды до 49 лет. 19 апреля 2016 года ФИО8 и ФИО2 заключен договор передачи прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды. В материалах дела содержится заключение прокурора Усть-Кубинского района Вологодской области о результатах проверки использования ответчиком земельного участка, в котором указано, что доступ к реке Кубена не перекрыт, используемый ФИО2 земельный участок не является землями общего пользования. Позицию ответчиков подтверждает заключение проведенной на основании определения Сокольского районного суда землеустроительной экспертизы, из которой следует, что при проведении землеустроительных работ по уточнению границ и площади земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в 

<

адрес>, проведенных кадастровым инженером ФИО3, земли общего пользования в виде проезда (доступа) к реке Кубена включены не были, земельный участок, принадлежащий на праве собственности ответчику всей площадью и в указанных границах, исключительно используется только им.

Представитель соответчика «Воздушная геодезия» ФИО5 в судебном заседании не согласился с исковыми требованиями по доводам, изложенным представителем. 

Соответчик – кадастровый инженер ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в представленных суду возражениях выразила несогласие с иском в полном объеме, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в представленном суду отзыве указал на оставление разрешения дела на усмотрение суда, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Вологодской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в представленном суду отзыве ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Также указал, что в ГКН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером № площадью 1 200 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – личное подсобное хозяйство, расположенном по адресу: 

<

адрес>, правообладатель – ФИО2, участок является ранее учтенным, сведения внесены 07 февраля 2006 года, сведения об уточнении описания местоположения границ и площади участка внесены в ГКН на основании заявления от 02 июля 2016 года и межевого плана от 28 июня 2016 года. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрации Усть-Кубинского муниципального района Вологодской области ФИО6 в судебном заседании пояснил, что требования истца считает законными и обоснованными, поскольку договор купли-продажи земельного участка был заключен с нарушением требований законодательства, не было сведений о координатах местоположения границ участка, не было проведено межевание, не устанавливались уникальные характеристики участка, не была установлена зона, в которой он расположен.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО7 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

01 октября 1998 года Администрацией Устьянского сельсовета Усть-Кубинского района Вологодской области и ФИО16. (отцом ответчика) заключен договор аренды № земельного участка общей площадью 0,09 га для ведения личного подсобного хозяйства без права последующего выкупа сроком на 10 лет. 

06 июля 2011 года Управлением имущественных отношений Администрации Усть-Кубинского муниципального района Вологодской области и ФИО8 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, согласно которому увеличен срока аренды участка до 49 лет. 

19 апреля 2016 года ФИО9 и ФИО2 заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 01 октября 1998 года и дополнительному соглашению от 06 июля 2011 года, в соответствии с которым арендатором земельного участка становится ответчик.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.05.2016 года, на вышеуказанном земельном участке расположена баня, собственником которой является ответчик ФИО2

20 мая 2016 года истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор № купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя находящийся в государственной собственности спорный земельный участок, категории земель – земли населенных пунктов, вид использования – для личного подсобного хозяйства, при этом на участке расположена принадлежащая на праве собственности ответчику баня площадью 15 кв. м.

Согласно платежному поручению от 24.05.2016 года, денежные средства по договору купли-продажи земельного участка были перечислены ответчиком истцу. 

20 мая 2016 года истцом и ответчиком заключено соглашение № о расторжении договора аренды с 20 мая 2016 года. 

В силу части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

На основании части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как установлено статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен такой способ защиты права как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьей 39.14 Земельного кодекса РФ.

Так, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 Земельного кодекса РФ, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»;

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

В числе оснований отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, статья 39.16 Земельного кодекса РФ указывает, в том числе, если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Из материалов дела следует, что ответчик обратился к истцу с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов.

Согласно материалам дела, основанием для предоставления участка в собственность без проведения торгов являлось наличие на участке объекта недвижимого имущества – бани, принадлежащей ответчику на праве собственности.

Истцом в обоснование заявленных требований указано, что границы спорного земельного участка не установлены, что исключает возможность предоставления такого участка на договорных условиях.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 35:11:0302039:73 имеет статус «ранее учтенный», дата постановки его на кадастровый учет - 06.06.2002 года.

В силу статьи 45 Федерального закона Российской Федерации от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действовавшей на момент заключения сделки купли-продажи, государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 Закона о кадастре особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре.

Следовательно, границы ранее учтенных земельных участков являются установленными, несмотря на отсутствие в государственном кадастре недвижимости координат характерных точек таких земельных участков.

Согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы, при проведении кадастровых работ по уточнению местоположения и площади земельного участка с кадастровым номером №, площадь данного участка была увеличена на 300 кв. м относительно ранее учтенной площади (900 кв. м) и составила 1200 кв. м. Увеличение площади земельного участка, в соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО3 обусловлено фактическим использованием земельного участка с учетом существующего ограждения. В соответствии с пп.1 п. 5 статьи 27 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости» в редакции, действующей на момент проведения кадастровых работ), площадь земельного участка могла быть уточнена не более чем на десять процентов (90 кв.м). Увеличение площади указанного земельного участка на 300 кв. м не соответствует допустимым нормам (ответ на вопрос 2). Фактический доступ в виде прохода и проезда к береговой линии реки Кубена не включен в границы земельного участка с кадастровым номером № при проведении кадастровых работ по уточнению его местоположения и площади. Фактически данный проезд не закрыт для общего доступа и им пользуется и может пользоваться неограниченный круг лиц (ответ на вопрос 4). В границах земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют существующие либо планируемые (по Генплану Высоковского сельского поселения) земли общего пользования. Границы территории общего пользования (красные линии) утверждены решением Высоковского сельского поселения № от 27.06.2014 года и с того времени не изменялись. Границы земель общего пользования сторонами не изменялись (ответ на вопрос 7). Конфигурация земельного участка, представленная в приложении № к договору аренды № от 01.10.1998 года, которая представляет собой квадрат размером 30 на 30 метров, не может быть использована при проведении кадастровых работ в отношении земельного участка, поскольку значительная часть квадрата 30 на 30 метров будет находиться в границах береговой полосы р. Кубена. При проведении кадастровых работ в июне 2016 года кадастровый инженер ФИО3 уточнила границы земельного участка без учета местоположения береговой полосы р. Кубена (ответ на вопрос 9). Площадь ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером № при проведении кадастровых работ не должна быть более 990 кв.м. (ответ на вопрос 10).

Исходя из вышеизложенного суд делает вывод, что стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи земельного участка площадью 900 кв. м с кадастровым номером №, расположенного в 

<

адрес>. При этом указанная сделка в том виде, в каком она совершена, не нарушает права и законные интересы лица, оспаривающего сделку, а также интересы третьих лиц. Указанный участок был предоставлен в аренду отцу ответчика по договору от 1 октября 1998 года, с указанного времени находился в его владении, то есть до того, как решением Высоковского сельского поселения были утверждены границы территории общего пользования, на участке находится баня, право собственности на которую зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат. 

Вместе с тем, рассмотрев требование Администрации Высоковского сельского поселения о признании недействительными результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 35:11:0302039:73, выполненного кадастровым инженером ФИО3, суд приходит к следующему. 

Согласно пункту 3 части 1 статьи 7 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости» в редакции, действующей на момент проведения кадастровых работ, в государственный кадастр недвижимости как об уникальной характеристике земельного участка вносятся сведения об описании местоположения его границ в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

При этом, как следует из смысла части 3 статьи 25 вышеуказанного Закона, уточнение местоположения границ земельного участка допускается, в том числе, в случае отсутствия в ГКН сведений о координатах характерных точек границ земельного участка. 

Согласно п. 7 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 года «О государственном кадастре недвижимости» в редакции, действующей на момент проведения кадастровых работ, местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Проведенной судебной землеустроительной экспертизой установлено, что при проведении кадастровых работ кадастровым инженером ФИО3 площадь земельного участка была увеличена на 300 кв. м, что не соответствует допустимым нормам, а также не учтено местоположение береговой полосы р. Кубена. Органом кадастрового учета решение об отказе не было принято ввиду отсутствия технической возможности проверки на принадлежность земельного участка к той или иной территориальной зоне.

То обстоятельство, что кадастровый инженер ФИО3 не была привлечена к административной ответственности по ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ, не свидетельствует об отсутствии недостатков в проведенных ею кадастровых работах.

При таких обстоятельствах требования истца в части признания недействительными результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 35:11:0302039:73, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от 28 июня 2016 года, выполненного кадастровым инженером ФИО3, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 -199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л :

Исковые требования администрации Высоковского сельского поселения Усть-Кубинского муниципального района удовлетворить частично.

Признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от 28 июня 2016 года, выполненного кадастровым инженером ФИО3.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Вологодский областной суд путем подачи жалобы через Сокольский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.И. Серебрякова

Мотивированное решение изготовлено 06.09.2017 года.