Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 июля 2017 года

Ленинский районный суд Н.Новгорода в составе председательствующего федерального судьи Гришиной Н.А.,

при секретаре Барышниковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Н.Новгорода, администрации Ленинского района Н.Новгорода об определении размера возмещения за жилое помещение, включение в размер возмещения за жилое помещение рыночной стоимости общего имущества дома (земельного участка и мест общего пользования), компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, взыскании денежных средств, признании недействительным результата оценки возмещения за изымаемое жилое помещение, признании недействительным в части соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, по встречному иску администрации Н.Новгорода к ФИО2 о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации Н.Новгорода, администрации Ленинского района Н.Новгорода об определении размера возмещения за жилое помещение, включение в размер возмещения за жилое помещение рыночной стоимости общего имущества дома (земельного участка и мест общего пользования), компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, указывая на то, что ему на праве собственности принадлежало жилое помещение по адресу: 

<

адрес> и администрацией Н.Новгорода длительное время не исполнялась обязанность наймодателя по осуществлению капитального ремонта многоквартирного жилого дома, что привело к снижению уровня надежности здания, его обрушению, невозможности использовать жилое помещение по назначению и, впоследствии, к изъятию для муниципальных нужд путем выкупа. В связи с этим, с администрацией Н.Новгорода им было подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с размером возмещения 1.090.000 руб., которое не отвечает признакам соразмерности, поскольку в выкупную стоимость жилого помещения не включены стоимость принадлежащего ему общего имущества дома (земельного участка и мест общего пользования) в сумме 180.000 руб. и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере 440.000 руб. Поэтому просит признать недействительными отчет об оценке выкупной цены (возмещения) за изымаемое жилое помещение, который явился основанием для заключения соглашения по стоимости, в нем обозначенной, а также самого соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в части, определяющей размер возмещения за изымаемое жилое помещение, как не соответствующие требованиям законодательства, и взыскать с администрации денежные средства в сумме 180.000 руб. и 440.000 руб.

Администрация Н.Новгорода обратилась в суд с встречным иском к ФИО1 о прекращении права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>, указывая на то, что с ФИО1 заключено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, одним из условий которого было снятие ответчика с регистрационного учета по месту жительства по названному адресу после выплаты выкупной стоимости, регистрации перехода права собственности. Получив денежные средства и оформив в установленном порядке переход права собственности на жилое помещение на муниципальное образование город Нижний Новгород, ФИО2 до сего дня продолжает пользоваться жилым помещением, обязанность по снятию с регистрационного учета не исполнил.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО3 требования первоначального иска поддержал в полном объеме, предъявленный встречный иск признал частично.

Представитель администрации Н.Новгорода ФИО4 и представитель администрации Ленинского района Н.Новгорода ФИО5 не признали предъявленные требования первоначального иска, поддержали встречный иск.

Третье лицо ИП ФИО6 просил о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представитель ГУ МВД России по Нижегородской области в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения был своевременно и надлежащим образом извещен. Не сообщил суду о причинах своей неявки, не просил об отложении судебного разбирательства.

Выслушав доводы сторон, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. 

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии со ст.235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 являлся собственником жилого помещения, расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д.19).

Постановлением главы администрации Н.Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ г. № № жилой дом 

<

адрес> принят в муниципальную собственность. 

Жилой дом находится на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м., сформированном в установленном законом порядке, значится в ГКН под кадастровым номером № (л.д.17-18).

Постановлением главы администрации Н.Новгорода № № от ДД.ММ.ГГГГ г. жилой дом № 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.8).

Постановлением администрации Н.Новгорода № № от ДД.ММ.ГГГГ г. изъят земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом № 

<

адрес>, для муниципальных нужд. Изъята для муниципальных нужд, в том числе, комната № № данного дома, принадлежащая ФИО1 (л.д.59-60).

Судом установлено, что на настоящий момент дом разрушен.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 г., при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно отчету об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ г., выполненным ИП ФИО6, рыночная стоимость размера возмещения в связи с изъятием объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд: комнаты, расположенной по адресу: 

<

адрес>, принадлежащей ФИО1 составляет 1.090.000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ г. меду администрацией Н.Новгорода и ФИО1 заключено и подписано соглашение об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения, принадлежащего ФИО1 – комнаты 

<

адрес> (л.д.57).

Оспариваемым п.2 данного соглашения определено – стороны пришли к соглашению о размере возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 1.090.000 руб., определенной на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ г. № № выполненным ИП ФИО6

Администрация Н.Новгорода приняла на себя обязательство перечислить ФИО1 возмещение за изымаемую недвижимость и принять недвижимость в муниципальную собственность по акту приема-передачи, соответственно, ФИО2 обязался передать недвижимость в муниципальную собственность.

В соответствии со справкой администрации Ленинского района Н.Новгорода (л.д.88), оплата возмещения ФИО1 за изымаемую недвижимость по соглашению в сумме 1.090.000 руб. произведена ДД.ММ.ГГГГ г. на его расчетный счет, согласно заявлению. 

Полагая, что в действиях администрации по непредставлению ИП ФИО6 полного комплекта документов для определения реальной стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение, имеются признаки злоупотребления правом, что свидетельствует о незаконности п.2 соглашения.

В соответствии со ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.7 ст.32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По ходатайству истцовой стороны по первоначальному иску судом назначалась экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы 

<

данные изъяты> многоквартирный дом № 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. нуждался в срочном проведении комплексного капитального ремонта конструктивных элементов здания дома, коммуникаций и других инженерных систем и оборудования.

Капитальный ремонт здания дома № 

<

адрес> в период с ДД.ММ.ГГГГ г. не производился, следы (признаки) проведения капитального ремонта отсутствуют.

Не проведение работ по комплексному капитальному ремонту повлияло на снижение уровня надежности здания жилого дома № 

<

адрес>.

Средняя стоимость капитального ремонта здания дома составляет 140.807.941,27 руб.

Размер возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме (МОП, земельный участок) по правилам ч.7 ст.32 ЖК РФ без учета стоимости (компенсации) непроизведенного капитального ремонта здания дома на дату заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ г. составляет 1.270.000 руб.

Размер возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме (МОП, земельный участок) и с учетом стоимости непроизведенного капитального ремонта по правилам ч.7 ст.32 ЖК РФ, на дату заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ г. составляет 1.710.000 руб..

Рассматривая требования ФИО1 о признании недействительными отчета об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ г., составленного ИП ФИО6 и п.2 заключенного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ г., суд полагает, что они являются необоснованными и удовлетворению не подлежащими.

В частности, из отчета об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ г. однозначно следует, что в размере возмещения за изымаемое жилое помещение учтена стоимость общего имущества многоквартирного дома 

<

адрес> – земельного участка и мест общего пользования.

Кроме того, п.1 соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного сторонами, установлено, что в размер возмещения включены как стоимость самого жилого помещения, так и стоимость доли в праве собственности ФИО1 на общее имущество дома, в том числе, земельный участок.

В соответствии со ст.16 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ», за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст. 15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относится, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, приведенных в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 г., невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, исходя из системного толкования норм материального права, обстоятельствами, имеющими правовое значение для возложения на орган местного самоуправления (наймодателя) обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, выплату компенсации за не произведенный капитальный ремонт, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, являются установление основания возникновения права собственности у граждан в отношении изымаемого объекта недвижимости, а также наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта дома как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия. Причем отсутствие одного из перечисленных обстоятельств является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании данной компенсации.

В силу положений ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Применительно к спорным правоотношениям законодательством не предусмотрены иные правила распределения бремени доказывания.

Заявляя требования о включении в размер возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 440.000 руб., ФИО1 не представлено ни единого доказательства, с достоверностью свидетельствующего о том, что именно не выполнение наймодателем обязанности по его проведению, в течение нахождения в муниципальной собственности, а не иные причины, вызвали снижение уровня надежности здания. 

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу однозначно и бесспорно не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным.

Право собственности ФИО1 на комнату 

<

адрес> признано решением Ленинского районного суда Н.Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ г. по основаниями ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». 

На названную дату, как указано выше в тексте решения суда и определено заключением судебной экспертизы, здание уже находилось в аварийном состоянии, что являлось для жителей дома очевидным. 

В муниципальную собственность жилой дом был передан лишь в ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. после получения ФИО1 права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. Таким образом, учитывая непродолжительный период нахождения здания в муниципальной собственности, отсутствие у администрации Н.Новгорода обязанности по проведению капитального ремонта на момент приватизации ФИО1 жилой комнаты, суд приходит к выводу о недоказанности, что именно бездействие администрации Н.Новгорода привело к снижению уровня надежности здания, находящегося в эксплуатации на дату принятия в муниципальную собственность более 

<

данные изъяты> лет.

Следовательно, не включение в размер возмещения за изымаемую недвижимость, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт здания, суд считает обоснованным. 

При этом, суд также исходит из того, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение был согласован сторонами, что подтверждается соглашением от ДД.ММ.ГГГГ г. об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, установлен на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ г. № №, выполненным ИП ФИО6 в полном соответствии с законодательством.

Кроме того, доказательств того, что истец был введен в заблуждение относительно выкупной цены имущества и то, что соглашение было подписано им под влиянием обмана или принуждения со стороны администрации Н.Новгорода, суду не представлено и материалы дела не содержат. 

Совокупность выше указанных фактических данных однозначно свидетельствуют о том, что заявленные ФИО1 требования об определении размера возмещения за жилое помещение – 1.270.000 руб., взыскании с администрации Н.Новгорода 180.000 руб., включение в размер возмещения за жилое помещение рыночной стоимости общего имущества дома (земельного участка и мест общего пользования), включение в размер возмещения за жилое помещение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома – 440.000 руб., взыскании денежных средств – 440.000 руб., признании недействительным результата оценки возмещения за изымаемое жилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ г. № №, выполненным ИП ФИО6, признании недействительным в части соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ г. являются необоснованными и удовлетворению не подлежащими. Судом в действиях администрации Н.Новгорода не установлено злоупотребления правом, как и не доказаны иные основания заявленного первоначального иска.

Согласно п.5 ст.166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в п.70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как уже указано судом, ФИО2 получил от администрации Н.Новгорода размер возмещения за изымаемое жилое помещение в установленном соглашением размере, осуществил действия по государственной регистрации перехода права собственности от него к муниципальному образованию город Нижний Новгород, что также позволяет суду сделать вывод, что в рассматриваемом случае его заявление о недействительности сделки может признаваться как не имеющее правового значения.

Кроме того, суд указывает, что по данным требованиям администрация Ленинского района Н.Новгорода является ненадлежащим ответчиком, так как в соответствии с Уставом Н.Новгорода полномочиями собственника в отношении жилых помещений наделена администрация Н.Новгорода, тогда как администрация Ленинского района Н.Новгорода данными правами не обладает. 

Заявленное администрацией Н.Новгорода требование о признании прекратившим право пользования комнатой 103 

<

адрес> подлежит удовлетворению.

ДД.ММ.ГГГГ г. осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д.89).

До настоящего времени ФИО2 состоит на регистрационном учете по данному адресу.

Согласно ст.30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии со ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, … данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). 

Поскольку право собственности ФИО1 на жилое помещение было прекращено в связи с изъятием для муниципальных нужд, то прекратилось не только его право собственности в отношении спорного имущества, но и иные права, вытекающие из права собственности, в том числе, право пользования данным имуществом.

Какого-либо соглашения с собственником жилого помещения – администрацией Н.Новгорода, определяющего условия и порядок пользования жилым помещением ФИО1 не имеется. 

В связи с этим, на основании Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 713 ФИО2 должен быть снят с регистрационного учета по означенному адресу.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст.12, 56, 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ФИО1 к администрации Н.Новгорода, администрации Ленинского района Н.Новгорода об определении размера возмещения за жилое помещение – 1.270.000 руб., взыскании денежных средств в сумме 180.000 руб., включении в размер возмещения за жилое помещение стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома – 440.000 руб., взыскании денежных средств в сумме 440.000 руб., признании недействительным результата оценки возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с отчетом об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ г., признании недействительным в части соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ г. отказать.

Встречный иск администрации Н.Новгорода к ФИО2 удовлетворить.

Прекратить право пользования ФИО2 на жилое помещение - 

<

адрес>

Произвест снятие ФИО2 с регистрационного учета по месту жительства в жилом помещении – 

<

адрес>

Взыскать с ФИО1 госпошлину в доход местного бюджета в сумме 

<

данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья Н.А.Гришина