Дело № 2-1579/2025

УИД 61RS0020-01-2024-003366-57

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

сл. Родионово-Несветайская 20 октября 2025 года 

Новошахтинский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Евтушенко М.И., при секретаре Сахаровой Д.В.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от .... (ничтожной сделки); третьи лица: Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Ростовской области, ФИО5,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просит признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома в 

<

адрес>, от ...., между ФИО3 и ФИО1 недействительным.

В обоснование своих требований указывает, что .... ФИО1 в рамках рассмотрения Пролетарским районным судом г. Ростова-на-Дону гражданского дела №2-3291/2024 по иску ФИО5 (дочери ФИО3) к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, встречному иску ФИО1 к ФИО5 о признании договора займа недействительным и взыскании неосновательного обогащения, получила от ФИО5 незаверенную светокопию спорного предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от .... в 

<

адрес> который ФИО1 с ФИО3 не заключала. При этом ФИО3 не является лицом, участвующим в указанном деле №.... Пролетарского районного суда 

<

адрес>, а незаверенная светокопия спорного предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от .... предоставлена суду ФИО5 (дочерью ФИО3) в прикрытие ее взаимоотношений с ФИО1 по переводу денежных средств. Отмечает, что спорный предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от ...., находящегося в 

<

адрес>, ФИО1 с ФИО3 никогда не оформляла. Указанные обстоятельства порождают законный интерес в признании такой сделки недействительной у истца.

Кроме того, истец ссылаясь на п. 2 ст. 429 ГК РФ и п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», указывает, что не допускается заключение предварительного договора в устной форме; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Отмечает, что несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Ссылаясь на ст. 550 ГК РФ, указывает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Обращает внимание суда на то, что предоставленная в рамках рассмотрения Пролетарским районным судом г. Ростова-на-Дону гражданского дела № 2-3291/2024 незаверенная светокопия спорного предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от ...., имеющаяся у истца, содержит ряд существенных пороков и противоречий, таких, как: отсутствие существенных условий договора продажи недвижимости, площадей, характеристик и описания объектов недвижимости, согласования задатка, его размера, отсутствие подписей сторон и т.д., не свидетельствует о его заключении сторонами договора в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, соблюдении установленной законом формы предварительного договора и формы договора продажи недвижимости.

В дополнительно представленной в судебном заседании правовой позиции представитель истца ФИО1 – ФИО2 отмечает, что из представленных представителем ответчика письменных возражений от .... и устных пояснений следует, что спорный предварительный договор был заключен путем обмена документами в переписке в мессенджере Вотсап между неуполномоченным в установленном порядке третьим лицом и истцом. Обращает внимание суда на то, что сообщения в протоколе осмотра переписки третьего лица раскрыты не все, выборочно, и из них не следует, что третье лицо наделено законными полномочиями на получение денежных средств по какой-либо сделке за ответчика или имеются для этого законные основания; опровергаются факты заключения и самого существования спорного предварительного договора на момент предполагаемого ответчиком (заявленного) акцепта. Считает, что, исходя из заявленной истцом позиции по иску, данные юридически значимые обстоятельства и сам юридический факт отсутствия договорных отношений между сторонами по спорному предварительному договору на момент перечисления .... в 

<

данные изъяты> истцом денежных средств на счет ФИО5 подлежит установлению судом. Также, в числе прочего, подлежит установлению отсутствие направления истцу оферты до времени 

<

данные изъяты> .... (времени платежа), отсутствие законных оснований для зачисления платежа истца от .... в 

<

данные изъяты> в сумме 1500000 рублей, произведенного на счет ФИО5 (дочери ответчика), в счет платежа по спорному предварительному договору. Просит установить факт отсутствия договорных отношений между ФИО1 и ФИО3 по предварительному договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома на момент проведения платежа ФИО1 .... в сумме 1 500 000 рублей на счет ФИО5

В своих возражениях на исковое заявление представитель ответчика ФИО3 – ФИО6 просит отказать в удовлетворении исковых требований, полагая, что истец злоупотребляет своими правами, ведет себя недобросовестно. Отмечает, что довод истца о том, что ФИО1 не заключала договор, опровергается протоколом осмотра доказательств, а именно телефона дочери ФИО3, где истец ведет переговоры о покупке спорного объекта недвижимости. Указывает, что поскольку ФИО3 является пенсионером и юридически неграмотным человеком, все действия, связанные с куплей-продажей дома, выполнялись его дочерью ФИО5. Указывает также, что факт переговоров подтверждается протоколом осмотра телефона ФИО5, а также наличием у ФИО5 паспортных данных истца; факт заключения договора также подтверждается перечисленной истцом дочери ответчика суммой задатка в размере 1 500 000 рублей. Ссылаясь на ст.ст. 432, 433-435, 438, 440 ГК РФ, обращает внимание суда на то, что Истцом был совершен акцепт на предложение ФИО3 и перечислены денежные средства в качестве задатка, в связи с чем считает, что оснований для признания предварительного договора купли-продажи недействительным, не имеется. Считает несостоятельными доводы искового заявления о несоответствии предварительного договора-купли-продажи требованиям закона о форме сделки, так как в договоре указаны все существенные условия (предмет договора (кадастровый номер, адрес местонахождения объекта), цена, порядок оплаты), договор совершен в простой письменной форме, которая предусмотрена для такого рода договоров.

Истец ФИО1, будучи извещенной надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании поддержал доводы искового заявления и просил его удовлетворить по изложенным основаниям.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении искового заявления, пояснив при этом, что он продавал дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> Приехала ФИО1, жена ФИО3 – ФИО7, показала ей дом, дом ей понравился. Она сказала, что у нее сейчас отсутствуют денежные средства в полном объеме, но она была готова дать задаток, чтобы он снял с продажи дом. Они договорились, что составят договор, он сказал ей, что всеми документами по оформлению сделки будет заниматься его дочь – ФИО5. После того, как ФИО1 посмотрела дом по 

<

адрес>, их встреча произошла в доме его дочери ФИО5 по адресу: 

<

адрес>. При этом, она оставила в продаваемом доме какую-то чашу. 

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска.

Третьи лица Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Ростовской области и ФИО5, будучи извещенными надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Дело рассмотрено в отсутствие истца и третьих лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договоров и иных сделок.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Положения ст. 421 ГК РФ предполагают свободу заключения договора, а также наличие воли сторон к заключению договора. Нарушить принцип свободы договора никто не вправе. Субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом.

В соответствии с п. п. 1, 3, 4, 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора. 

В судебном заседании установлено, что Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от .... частично удовлетворены исковые требования ФИО5 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа. С ФИО1 в пользу ФИО5 взыскана задолженность по договору займа в размере 1.216.632 руб. 13 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 69.094 руб.89 коп. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО5 о признании договора займа недействительным отказано.

Вышеуказанным Решением суда установлено, что между отцом ФИО5 – ФИО3, выступающим в качестве продавца, и ФИО1, выступающей в качестве покупателя, .... заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Данный договор подписан его сторонами.

В соответствии с пунктом 4 предварительного договора стороны договорились, что покупатель путем безналичного перечисления оплачивает стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: 

<

адрес>, в сумме 1 500 000 рублей в качестве задатка; сумма в размере 3 000 000 рублей оплачивается при подписании основного договора купли-продажи. Основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ..... .... покупатель ФИО1 вносит в качестве задатка посредством безналичной оплаты путем банковского перевода на счет ФИО5 сумму в размере 1 500 000 рублей, что подтверждается квитанцией №.... от ..... 

Между тем из переписки сторон в мессенджере «WhatsApp» усматривается, а именно из аудиозаписи от .... ФИО1, которая просит ФИО5 предоставить денежные средства, равные сумме задатка, в размере 1 500 000 рублей в заем, поскольку у нее (ФИО1) имеются трудности с контрагентами.

Между сторонами в этот день (....) достигнуто соглашение по всем условиям договора займа, а именно, стороны договорились, что договор займа заключается сроком на 3 месяца под залог автомобиля ФИО1, именно последняя направляла фотографии свидетельства о регистрации ТС в сообщениях ФИО5

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и среди прочего обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14.04.2025 Решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 05.11.2024 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Определением четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23.09.2025 Решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 05.11.2024 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14.04.2025 оставлены без изменения.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

Приведенной выше нормой процессуального права установлена недопустимость пересмотра определенных вступившими в силу судебными постановлениями правоотношений сторон и установленных, в связи с этим фактов, в том числе и тогда, когда при новом обращении заявитель представляет новые доказательства, которые могли повлиять на выводы суда об установлении имеющих значение для дела обстоятельств.

На основании изложенного суд отвергает, как голословную и не подтвержденную материалами дела, позицию представителя истца ФИО1 – ФИО2, не принятую судом в качестве уточнения исковых требований, об отсутствии факта договорных отношений между ФИО1 и ФИО3 по предварительному договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, поскольку в Решении Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 05.11.2024 судом установлено, что указанные стороны договорились, что покупатель (ФИО1) путем безналичного перечисления оплачивает стоимость спорного земельного участка и расположенного на нем жилого дома в сумме 1 500 000 рублей в качестве задатка. 

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания судом (ничтожная сделка).

Как следует из п.п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым принято предложение. Оферта должна содержать все существенные условия.

На основании ст. 438 ГК РФ, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В соответствии со ст. 440 ГК РФ, когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.

Судом установлено, что все действия по отчуждению спорного недвижимого имущества производились по устному распоряжению продавца ФИО3 – его дочерью ФИО5, что подтверждается перепиской сторон по настоящему делу и пояснениями ответчика ФИО3

Из пояснений, данных в судебном заседании ответчиком ФИО3, следует, что денежные средства в размере 1 500 000 рублей в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи переведены ФИО1 после их договоренности о заключении договора.

Таким образом ФИО1 был совершен акцепт на предложение ФИО3

Суд отвергает как несостоятельные доводы представителя истца о несоответствии предварительного договора купли-продажи требованиям закона о форме сделки, так как в договоре указаны все существенные условия, договор совершен в простой письменной форме, которая предусмотрена для такого рода договоров.

Оценив исследованные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд не находит правовых оснований для признания спорной сделки недействительной.

Учитывая изложенное выше суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от .... (ничтожной сделки); третьи лица: Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Ростовской области, ФИО5, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 31.10.2025, с учетом положений ст.ст.107,108 ГПК РФ.

Судья М.И. Евтушенко