РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 11 ноября 2020 г. по делу № 3а-59/2020 

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи – Дудкиной Т.Н.

секретаре – Марушевской Т.В. 

при участии:

представителя административного истца – ФИО2, 

представителей ГБУ «Центр государственной 

кадастровой оценки» – ФИО3, ФИО4

представителя заинтересованного лица – ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Центр упаковки и дизайна» к Правительству Севастополя, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, заинтересованные лица - Государственное бюджетное учреждение г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости, - 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр упаковки и дизайна» (далее – ООО «Центр упаковки и дизайна») обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Севастополя, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, заинтересованные лица - Государственное бюджетное учреждение г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлению равной его рыночной стоимости. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 0,2432 га, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 года – 4 151 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что утвержденная Правительством Севастополя 01 января 2018 года кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 5 417012,48 рублей является завышенной, поскольку согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка его рыночная стоимость составляет 4 151 000 руб. 

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования, просил установить в отношении заявленного земельного участка его рыночную стоимость согласно отчету оценщика.

Представители административного ответчика, заинтересованного лица возражали в удовлетворении заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в устных и письменных возражениях. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав материалы административного дела, заключение судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ООО «Центр упаковки и дизайна» является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 0,2432 га, кадастровый номер №, на основании договора аренды от 30 марта 2006 года.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя, утверждены постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. № 716-ПП по состоянию на 01 января 2018 года, кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в пользовании административного истца составляет 5 417 012,48 рублей, 09.01.2019 г. внесена в государственный кадастр. Постановление вступило в силу с 01.01.2019 г.

На основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 12 августа 2019 года № кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в пользовании административного истца установлена равной 5431847,68 руб. сведения внесены в кадастр 26 августа 2019 года.

Административным истцом оспаривается кадастровая стоимость земельного участка, утвержденные постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 г. № 716-ПП по состоянию на 01 января 2018 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований ООО «Центр упаковки и дизайна» представлен Отчет об оценке земельного участка № от 31.08.2019г., изготовленный оценщиком Автономной некоммерческой организации «Эксперт-Сервис» (АНО «Эксперт-Сервис») ФИО1, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 г. определена в размере 4 151 000 рублей (т. 2 л.д. 10-231).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости выше указанного земельного участка и для проверки Отчета об оценке земельного участка № от 31.08.2019 г., изготовленного оценщиком Автономной некоммерческой организации «Эксперт-Сервис» (АНО «Эксперт-Сервис») ФИО1, на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно заключению эксперта № от 19.10.2020 г. рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 0,2432 га, по состоянию на 01 января 2018 года составляет 5 603 226 рублей. 

Экспертом в документе «Отчет об оценке земельного участка № от 31.08.2019 г., изготовленный оценщиком Автономной некоммерческой организации «Эксперт-Сервис» (АНО «Эксперт-Сервис») ФИО1» обнаружены существенные нарушения требований законодательства РФ, влияющие на полученную оценщиком ФИО1 величину рыночной стоимости объекта оценки земельного участка площадью 0,2432 га, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, на дату 01.01.2018 г. (Таблица 2.3.2.2 заключения эксперта, строки 2.9.1-5, 2.10.1-1 (стр. 15).

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки в части требований к форме и содержанию Отчета. Отсутствие в отчете сведений о независимости оценщика являются формальным признаком несоответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов и не влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, представленный ООО «Центр упаковки и дизайна» при предъявлении настоящего иска Отчет об оценке земельного участка № от 31.08.2019 г., изготовленный оценщиком Автономной некоммерческой организации «Эксперт-Сервис» (АНО «Эксперт-Сервис») ФИО1, не может служить надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

Допрошенный в судебном заседании судебный эксперт дал пояснения по выполненной им экспертизе, в частности, относительно активности рынка земельных участков в г. Севастополе; эксперт согласился с выводом оценщика о неактивности рынка, вместе с тем указал, что оценщиком при расчетах использован показатель как для активного рынка, также оценщик не учел прибыль капитализации, что совместно привело к неверному определению итоговой суммы рыночной стоимости.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Как следует из содержания административного искового заявления, целью обращения административного истца в суд являлось снижение бремени содержания арендуемого имущества в связи с завышением, по мнению истца, базы для расчета арендной платы, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей оспариваемую истцом кадастровую стоимость, приведет к ухудшению его положения, что недопустимо в рассматриваемом случае с учетом позиции Европейского Суда по правам человека (постановление от 06.12.2011 года "Гладышева против России" и пр.), оснований для удовлетворения иска не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать Обществу с ограниченной ответственностью «Центр упаковки и дизайна» в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 0,2432 га, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

В окончательной форме решение изготовлено 17 ноября 2020 г.

Судья Севастопольского 

городского суда Дудкина Т.Н.