КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-251/2021

УИД 39ОS0000-01-2021-000304-63

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

25 октября 2021 года г. Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А. 

при секретаре - Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Калининград Калий» к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером №,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Калининград Калий» обратилось в суд 14 сентября 2021 года с административным иском об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 8 083 кв. м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее административно-торговое здание, адрес: 

<

адрес>.

В обоснование требований административный истец сослался на то, что указанный земельный участок принадлежит ему на праве аренды на основании соглашения от 10 сентября 2017 года о присоединении к договору на передачу в аренду городских земель от 22 ноября 2012 года № 010451, заключенного на срок до 1 июля 2059 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 96 315 911,78 руб., которая значительно превышает рыночную стоимость участка, определенную оценщиком ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1 в отчете об оценке от 24 ноября 2020 года № Н-1649-2020 в сумме 49 535 000 руб., чем нарушено право административного истца как соарендатора земельного участка на определение арендной платы за землю в экономически обоснованном размере.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского округа «Город Калининград».

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2 административные исковые требования поддержала, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Представители Управления Росреестра по Калининградской области, Правительства Калининградской области, администрации городского округа «Город Калининград» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

Управление Росреестра по Калининградской области подало посредством ГАС «Правосудие» отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие возражений против установления кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости, определение размера которой оставляет на усмотрение суда.

Администрация городского округа «Город Калининград» посредством ГАС «Правосудие» подала отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, обращая при этом внимание на нарушение установленного, по мнению заинтересованного лица, статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» порядка оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Калининградской области.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что указанный земельный участок принадлежит ООО «Калининград Калий» на праве долгосрочной аренды (л.д. 10-22).

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года № 788 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 96 315 911,78 руб. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующие сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 30 января 2020 года (л.д. 8).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 5 этой же статьи предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По условиям договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок с кадастровым номером № исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в связи с чем существенное несоответствие между кадастровой стоимостью указанного земельного участка и его рыночной стоимостью влечет нарушение прав административного истца в части взимания арендной платы в экономически обоснованном размере.

Таким образом, ООО «Версия-Калининград» вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", а переходный период, установленный для перехода к применению положений ст. 22.1 названного Федерального закона, не окончился, обязательный досудебный порядок урегулирования спора не установлен статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Доводы администрации городского округа «Город Калининград» о нарушении ООО «Калининград Калий» установленного статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ порядка оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (а именно: первоначально в бюджетное учреждение и в последующем – в суд с административным иском о признании незаконным решения соответствующего бюджетного учреждения) основаны на неправильном толковании закона.

Так, в силу части 1 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 этой же статьи). 

Частью 3 ст. 24 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона № 237-ФЗ, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Федеральным законом № от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

При этом частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ устанавливается на период до 1 января 2023 года переходный период применения ст. 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. 

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (в случае отсутствия соответствующего решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации: 1) применяются положения ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН; 2) не применяются положения ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ; 3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется. 

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия решения уполномоченного органа власти субъекта Российской Федерации), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ. 

Положения статьи 22.1 Федерального закона № 237 для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости исключительно посредством оспаривания решения бюджетного учреждения, принятого в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, подлежат применению после 1 января 2023 года либо с даты, указанной в соответствующем решении высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Решение высшего органа исполнительной власти Калининградской области о переходе ранее 1 января 2023 года к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, до настоящего времени не принято.

С учетом изложенного положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не применимы к спорным правоотношениям, а оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ, до окончания переходного периода осуществляется по правилам статьи 22 (а не статьи 22.1) Федерального закона № 237-ФЗ. 

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административным истцом не пропущен.

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

В обоснование требований ООО «Калининград Калий» представило отчёт от 24 ноября 2020 года № Н-1649-2020 о рыночной стоимости участка по состоянию на 1 января 2019 года в сумме 49 535 000 руб., составленный оценщиком ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО1 (л.д.23-56) и утвержденное региональным представителем Ассоциации СРОО «ЭС» в Калининградской области ФИО3 положительное экспертное заключение на данный отчет об оценке (л.д. 57-69).

Из содержания отчета об оценке следует, что рыночная стоимость объекта определена оценщиком сравнительным методом с использованием ценовой информации в отношении четырех земельных участков, каждый из которых относится к землям населенных пунктов, имеет разрешенное использование – магазины или коммерческие объекты, расположен в пределах г.Калининграда, то есть сопоставимы по основным ценообразующим факторам, в качестве которых оценщик отметил разрешенное использование участков и их местоположение.

Оценщиком проведена корректировка на торг в размере 10,2%, а также повышающая корректировка на местоположение в отношении заявленной цены всех объектов-аналогов (в размере от 25% до 35%), при этом оценщик исходил из того, что оцениваемый участок расположен в типовой зоне «культурный и исторический центр», а объекты-аналоги – в типовых зонах «районы крупных автомагистралей города» (объект-аналог № № 1), «спальные микрорайоны современной высотной застройки» (объект-аналог № 2), «спальные микрорайоны среднеэтажной застройки» (объекты-аналоги №№ 3, 4) согласно типологии и размерам корректировок, приведенным в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО4. 

Кроме того, оценщиком проведена понижающая корректировка на площадь (от 10% до 22%) с учетом значительного превышения площади оцениваемого участка (8 803 кв.м) и площади объектов-аналогов (от 474 кв.м до 800 кв.м), размер корректировки также определен в соответствии со Справочником оценщика недвижимости -2018 под редакцией ФИО4. 

Применение корректировок и их размер, равно как и отказ от проведения иных корректировок мотивированы оценщиком.

Изложенные в отчете об оценке сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Изложенные в переписке по поводу пересмотра кадастровой стоимости участка возражения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» против установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в названном выше отчете об оценке, не свидетельствуют об искажении оценщиком результатов оценки, поскольку, вопреки мнению Комитета, несопоставимость площади оцениваемого объекта и объектов-аналогов нивелирована корректировкой на масштаб объектов, расположение оцениваемого участка в исторической и культурной части города Калининграда учтено оценщиком при применении повышающей корректировки на местоположение объектов-аналогов, а указание в отчете в оценке о виде землепользования всех участков (собственность) в то время как оцениваемый участок относится к землям неразграниченной государственной собственности и предоставлен правообладателям на праве долгосрочной аренды само по себе не свидетельствует о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки с учетом предмета оценки – самого земельного участка (а не права аренды, например, для выставления такого права на торги и т.д.) и, более того, неприменение понижающей корректировки на вид землепользования оцениваемого участка никоим образом не нарушает права и законные интересы муниципального образования.

Кроме того, из материалов дела видно, что ООО «Калининград Калий» в добровольном порядке обращалось с заявлением 25 января 2021 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области, решением которой от 10 февраля 2021 года заявление ООО «Калининград Калий» отклонено.

Из протокола заседания Комиссии и решения Комиссии от 10 февраля 2021 года № 52 следует, что при принятии об отклонении заявления Комиссией учтено мнение комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград», а также использование оценщиком в расчетах площади объекта-аналога № 3 - 2 000 кв.м – при наличии сведений в публичной кадастровой карте о площади этого объекта – 1 892 кв.м, что повлекло за собой изменение удельного показателя рыночной стоимости с надлежащего показателя – 6 342 руб./кв.м на показатель – 6 000 руб./кв.м.

Вместе с тем, в составе отчета об оценке имеется принт-скрин объявления о продаже объекта-аналога № 3, где действительно заявлена площадь предложенного к продаже участка – 2 000 кв.м и исходя из такой площади продавцом сформирована заявленная к продаже цена – 12 000 000 руб.

Таким образом, оценщиком обоснованно использована в ходе оценки информация о предложенных к продаже участках.

Суд также отмечает, что оценщик имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», является членом саморегулируемой организации оценщиков и обладает правом осуществлять оценочную деятельность на всей территории Российской Федерации, ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

В ходе производства по административному делу судом неоднократно было разъяснено административным ответчикам и заинтересованному лицу, в том числе в определении от 17 сентября 2021 года о принятии административного искового заявления к производству суда и судебных извещениях от 20 сентября 2021 года, право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить имеющиеся у административных ответчиков и заинтересованного лица доказательства в обоснование своих возражений в случае несогласия с заявленными требованиями.

Однако административные ответчики не реализовали такое право, фактически не возражая против пересмотра рыночной стоимости участка, а администрация городского округа, возражая против административного иска, в установленном процессуальным законом порядке не поставила под сомнение достоверность упомянутого отчета об оценке и не указала обстоятельств, которые действительно могут свидетельствовать о неясности, противоречивости или необоснованности отчета об оценке.

Таким образом, представленные административным истцом доказательства существенного, примерно в 2 раза, превышения установленной кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости, не опровергнуты и свидетельствуют о нарушении прав административного истца на взимание арендной платы в экономически обоснованном размере.

С учетом изложенного суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Заявление ООО «Калининград Калий», поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области 25 января 2021 года и в суд 14 сентября 2021 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 8 083 кв. м, категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под существующее административно-торговое здание, адрес: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года – 49 535 000 руб. 

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости объекта.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 октября 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова