№ 3а-226/2019

10OS0000-01-2019-000253-36

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации 

03 декабря 2019 г. г.Петрозаводск

Верховный Суд Республики Карелия в составе 

председательствующего судьи Соляникова Р.В.

при ведении протокола помощником судьи Буш В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рустимбер» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, государственному бюджетному учреждению Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ООО «Рустимбер» обратилось в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (...) в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на (.....) и равной (...)

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором названного земельного участка. Его кадастровая стоимость ((...) существенно превышает размер рыночной стоимости, влияет на размер его выкупной стоимости, тем самым затрагивает права административного истца.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал заявленные требования.

Представитель административного ответчика ГБУ РК «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО2 с заявленными требованиями не согласилась, сославшись на некорректность представленного стороной административного истца отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Управление Росреестра по Республике Карелия, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Карелия, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, администрация Сортавальского муниципального района, администрация Кааламского сельского поселения просили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, направили письменные объяснения, возражений относительно отчета об оценке не выразили.

Заслушав объяснения представителей сторон, допросив свидетеля (...)., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (...) определена по состоянию на (.....) в размере (...)

Данная кадастровая стоимость на момент рассмотрения дела судом является актуальной, она утверждена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от 22.11.2018 № 221 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов и земельных участков категории земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Республики Карелия».

Общая площадь участка составляет (...) кв.м, место расположения: (...) категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под завод по переработке древесины.

По договору от (.....) указанный земельный участок передан в аренду административному истцу на (...) размер арендной платы исчисляется в соответствии с постановлением Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 №120-П «Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена» как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка. Государственная регистрация договора аренды осуществлена Управлением Росреестра по Республике Карелия (.....) В договоре аренды имеется ссылка на наличие у административного истца на праве собственности объекта недвижимости (здания с кадастровым номером (...)), расположенного на данном участке.

Исходя из положений ст.ст. 2, 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия», ст.65, пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ результаты определения кадастровой стоимостиземельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку обозначенный показатель является основой для определения размера арендной платы и влияет на его стоимость при передаче в частную собственность.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно ст. 12 названного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет индивидуального предпринимателя (.....) от (.....) (.....), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на (.....) (...)

На основании п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Выражая сомнения в достоверности результатов выполненной (.....) оценки, ГБУ РК «Центр государственной кадастровой оценки» указало на немотивированность использования для корректировки «Дата сделки» информации о средней стоимости 1 кв.м общей площади квартир на вторичном рынке жилья Республики Карелия, использование информации о стоимости 1 кв.м жилья при выборе удельного показателя арендной платы, неверном отказе оценщика от использования информации об уровне цен на земельные участки на всей территории Российской Федерации и противоречии данного отказа использованному оценщиком справочнику Л. 2016г., необходимость использования справочника того же автора от 2017г., необоснованность применения в формуле внешнего износа коэффициента Чилтона, ошибочность применения двух дублирующих корректировок (на расположение в масштабе Республики Карелия и на расположение относительно административного центра), допущение оценщиком возможности использовать информацию о ликвидационной стоимости и минимально возможной стоимости аналогов.

Во исполнение требований п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» судом в качестве свидетеля был допрошен оценщик (.....), который пояснил, что рынок аренды и купли-продажи участков на территории Республики Карелия в целом ограниченно развит, и выявить тенденции роста цен от времени (даты) продажи не представляется возможным. Сравнивать темпы роста или снижения цены и ставок аренды на земельные участки в Карелии со всей территорией Российской Федерации (в том числе, с г.Москва, Санкт-Петербург, Тюмень, и остальные субъекты) некорректно, так как все субъекты имеют свой уровень и особенности социально-экономического развития. Все доступные аналитические публикации относятся ко всей территории Российской Федерации, без выделения на субъекты, и включают в себя информацию о ценах предложений (не ставок аренды), то есть предложения продавца со своими представлениями о стоимости объекта, а не информацию о сделках, отражающих реальный уровень цен. Кроме того, данные аналитические ресурсы рассчитывают показатели от количества поданных объявлений и по совокупности всех групп земельных участков (для индивидуального жилищного строительства, коммерческие, сельскохозяйственные, индустриальные и др.) и от их количества и качества зависит выдаваемый результат, что также носит характер субъективности данных. Как показывает многолетняя практика оценочной деятельности, рынок земельных участков не обладает высокой чувствительностью и не подвержен таким колебаниям от месяца к месяцу за короткий промежуток времени. Рынок квартир один из самых развитых, открытых и прозрачных рынков недвижимости на всей территории Республики Карелия с доступной официальной статистической информацией. Цены сделок во времени отражают изменение уровня благосостояния жителей республики и, как следствие, уровень экономической деятельности населения. Выбранный оценщиком в качестве обоснования производимых корректировок и размера ставки капитализации Справочник оценщика под ред. Л. от 2016 г. был составлен на основании опроса среди оценщиков на территории Российской Федерации, в том числе и в г.Петрозаводске. В данном справочнике приведены значения корректировок для г.Петрозаводска. Значения корректировок в период с 2016 по 2017 г.г. очень близкие и входят в доверительный интервал друг друга, они могли быть применены оценщиком на том же уровне, на котором они приняты в расчетах в отчете об оценке. Если бы в расчетах по определению рыночной стоимости земельного участка была применена средняя ставка капитализации по всей территории Российской Федерации (14,1 %) за 2017 г., а не для г.Петрозаводска (12,6 %), величина рыночной стоимости оцениваемого объекта уменьшилась бы на 11 % (вместо 1 292000руб.). Приведенная в качестве обоснования использования коэффициента Чилтона статья ФИО3, ФИО4 показывает возможность применения данного коэффициента для вещных прав на объекты недвижимости. Возможность применения данного коэффициента для объектов недвижимого имущества также обоснована в статье ФИО5 и ФИО6 «Вопросы определения экономического износа имущественных комплексов». При определении рыночной стоимости земельного участка были применены две корректировки: расположение в масштабах Республики Карелия - данная корректировка учитывала расположение объектов относительно муниципальных районов; и расположение относительно административного центра - корректировка учитывала расположение относительно города - административного центра муниципального района расположения объектов. Эти корректировки не дублируют, а дополняют друг друга. Все муниципальные районы Республики Карелия имеют особенности развития и отличаются друг от друга уровнем социально-экономического развития, что выражается, в частности, средним уровнем заработной платы. По уровню заработной платы можно произвести корректировку на муниципальный район расположения и привести к объекту оценки: в частности, Питкярантский и Суоярвский районы необходимо привести к данным Сортавальского района. Уровень заработной платы по данным государственных органов статистики указан в целом по району, без выделения по населенным пунктам (административный центр и прочие населенные пункты). Ни одна из корректировок в случае применения только одной из них, не учитывает полной характеристики расположения объектов. Представленная в отчете об оценке информация о сделке в отношении земельного участка, расположенного в (...) который был предложен к продаже конкурсным управляющим (...), приведена справочно и не использована в расчетах. Начальный размер годовой арендной платы является не минимально возможной, а наиболее вероятной ценой, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке. Участие в данных аукционах одного участника не является препятствием для заключения договора аренды, оно лишь демонстрирует неактивный рынок недвижимости и ограниченный спрос на такие земельный участки в районах республики. Оценщиком в расчетах могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В данном случае, эти объекты аналоги являются совершенными сделками.

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В соответствии с ч.ч. 3, 4 ст. 84 КАС РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценивая приложенный к административному иску отчет оценщика (.....), суд не находит оснований для признания данного доказательства недопустимым. Оценщик привел объективные данные, мотивировал применение методов исследований, принятые за основу стандарты оценки, обосновал применение им соответствующих корректировок, а также выбор аналогов. В отчете содержится информация, необходимая для достоверного определения стоимости объекта оценки. Источники информации указаны.

В свою очередь стороной административного ответчика, выразившего сомнения в точности и правильности избранных оценщиком методов оценки, не представлено доказательств того, что действия оценщика привели к существенным нарушениям методики оценки, отразившимся на итоговой стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

Исходя из разъяснений, данных в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд разъяснил ГБУ РК «Центр государственной кадастровой оценки» право на заявление ходатайства о проведении судебной оценочной экспертизы, на разрешение которой в том числе можно было поставить вопрос о проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. От заявления такого ходатайства представитель ГБУ РК «Центр государственной кадастровой оценки» отказался.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.

Датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения в суд – (...)

В соответствии со ст. 2420 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установление судом кадастровой стоимости является основанием для органа регистрации прав внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление удовлетворить.

Установить по состоянию на (.....) кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (...), расположенного в (...), в размере его рыночной стоимости, равной (...)

Сведения о кадастровой стоимости, установленные настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2019 г., но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать (...)

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционной суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Р.В.Соляников 

Мотивированное решение изготовлено 

в порядке ч. 2 ст. 177 КАС РФ 17 декабря 2019 г.