Дело № 2-2025/2023

Поступило 10.02.2023г. 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«04» июля 2023 года г. Новосибирск

Кировский районный суд города Новосибирск в составе:

Председательствующего судьи Ханбековой Ж.Ш., 

с участием секретаря ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка ВТБ (ПАО) к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на объект долевого строительства, расторжении кредитного договора и взыскании задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

Банк ВТБ (ПАО) обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (ПАО) и ФИО2 заключен кредитный договор № на следующих условиях: сумма кредита – 850 000 руб., срок кредита – 122 месяца с даты предоставления кредита, размер процентов за пользование кредитом – 11,50% годовых (рассчитывается путем дисконта из величины базовой процентной ставки), базовая процентная ставка: на инвестиционный и титульный период составляет 13,50% годовых, размер аннуитетного платежа – 12943,31 руб., целевое использование – на строительство и приобретение прав на оформление в собственность объекта недвижимости путем оплаты по договору приобретения: жилое помещение, 

<

адрес> в строящемся жилом доме по 

<

адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №. Договор приобретения – соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче правомочий по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является солидарное поручительство по договору поручительства, который заключен между банком и ФИО3 Залог (ипотека) в силу закона объекта недвижимости, который оформляется одновременно с регистрацией объекта недвижимости в собственность заемщика.

Мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ банком были перечислены на лицевой счет заемщика кредитные средства в размере 850 000 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ВТБ 24 (ПАО) путем реорганизации в форме присоединения к Банку ВТБ (ПАО). Начиная с ДД.ММ.ГГГГ Банк ВТБ (ПАО) стал правопреемником ВТБ 24 (ПАО).

В связи с нарушением заемщиком условий кредитного договора по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в размере 172 707,51 руб. В адрес заемщика банком было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, до настоящего времени требование не исполнено. 

После того, как заемщику было направлено требование о полном досрочном погашении кредита, истцу стало известно о том, что объект недвижимости введен в эксплуатацию, адрес объекта завершенного строительства: 

<

адрес>. В нарушение условий кредитного договора до настоящего времени право собственности ответчиком не зарегистрировано, ФИО2 уклоняется от исполнения обязательства по кредитному договору, как в части предоставления в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу банка, одновременно с предоставлением документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру и закладную, так и в части исполнения обязательств по погашению кредита.

С учетом изложенного, отсутствуют основания для предъявления требования об обращении взыскания на права требования по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ., что нарушает право банка на получение исполнения по кредитному обязательству за счет реализации заложенного имущества. Обеспечением исполнения обязательства является объект долевого строительства, введенный в эксплуатацию.

Продажная цена объекта недвижимости составляет 4 816 000 руб. согласно отчету об оценке квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки истец считает, что допущенное заемщиком нарушение условий кредитного договора является существенным и достаточным основанием для расторжения договора.

На основании изложенного истец просит признать за ФИО2 право собственности на объект долевого строительства по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ о передаче правомочий по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №; признать за Банком ВТБ (ПАО) право залога (в силу закона) с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №; расторгнуть кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ. №; взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу Банка ВТБ (ПАО) задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ. № в сумме 172 707,51 руб.; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 4 816 000 руб.; взыскать солидарно с ответчиком расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 654 руб.

Представитель истца – Банк ВТБ (ПАО) в судебное заседание не явился, имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Судом в соответствии со ст. 113, 116 ГПК РФ принимались все необходимые меры для извещения ответчика о времени и месте рассмотрения дела. Судебная корреспонденция, направленная в адрес ответчиков, возвращена в связи с истечением срока хранения. В соответствии со ст. 117, 118 ГПК РФ суд признает ответчика надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела. 

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (ПАО) и ФИО2 был заключен кредитный договор №, в соответствии с условиями которого ответчику банк предоставил кредит в размере 850 000 рублей на срок 122 месяца под 11.50 % годовых для целевого использования, а именно, для приобретения предмета ипотеки – 

<

адрес>, расположенной в жилом доме по строительному адресу: 

<

адрес> в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве. Размер аннуитетного платежа – 12 943,41 руб.

ДД.ММ.ГГГГ. Банк ВТБ 24 (ПАО) и ФИО3 заключили договор поручительства №, по условиям которого ФИО3 (поручитель) принимает на себя обязательство солидарно с заемщиком отвечать перед кредитором на условиях в соответствии с договором за исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ. №. 

Как следует из материалов дела, квартира приобретена заемщиком на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. о передаче правомочий по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. и договора № участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ. 

Банк исполнил свои обязательства в полном объеме, перечислив заемщику кредитные средства в размере 850 000 руб., что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №, а также выпиской по счету.

Согласно п. 2.6 договора обеспечением исполнения обязательств заемщика являются: залог в силу закона прав требования, возникающий на основании п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 и ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости); залог (ипотека) квартиры (по факту оформления ее в собственность заемщика); солидарное поручительство ФИО3 на срок до полного исполнения обязательств по договору.

Объект капитального строительства - жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянки и трансформаторной подстанции (на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 11967,0 кв.м.), расположенный по адресу: 

<

адрес> введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением мэрии г. Новосибирска на ввод объекта в эксплуатацию №. Жилому дому присвоен адрес: 

<

адрес>.

Из представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости следует, что сведения о правообладателе квартиры 

<

адрес>, кадастровый №, отсутствуют. 

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которым предусмотрено возникновение ипотеки с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру в случае приобретения такого жилого дома или квартиры полностью либо частично с использованием кредитных средств банка. В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины, одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик не исполнил обязанность, предусмотренную п. 5.1.4 кредитного договора, а именно, до настоящего времени не обратился в регистрирующий орган для оформления права собственности на квартиру, а также для оформления обременении в виде залога (ипотеки) в пользу истца. 

Ответчик принял на себя обязательство нести все обязанности по выполнению условий кредитного договора, в том числе нести ответственность за ненадлежащие исполнение обязательств по кредитному договору, включая обязанность по оформлению права собственности, оформлении закладной и регистрации ипотеки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости произвести государственную регистрацию права собственности ФИО2 на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, указав, что решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости.

Поскольку обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог (ипотека) в силу закона, суд считает необходимым признать за Банком ВТБ (ПАО) право залога (в силу закона) с момента государственной регистрации права на вышеуказанный объект долевого строительства.

Судом установлено, что в период действия кредитного договора ответчики ненадлежащим образом исполняли обязанности по возврату кредита и уплате причитающихся процентов. 

В соответствии со ст.ст. 334, 811 ГК РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями кредитного договора указанное обстоятельство послужило основанием для обращения банка с требованием о досрочном возврате суммы задолженности по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество.

ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ответчиков было направлено требование о досрочном истребовании задолженности. Требование банка о досрочном истребовании задолженности исполнено не было, ответчики не приступили к исполнению обязанности об оплате просроченной задолженности.

При таких обстоятельствах требование о расторжении кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ. №, заключенного между Банком ВТБ 24 (ПАО) и ФИО2, подлежит удовлетворению. 

На основании ст.330 ГК РФ, в соответствии с пп. 6.2 и 6.3 кредитного договора, в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка(пеня) в размере 0,1% процента за каждый день просрочки.

Согласно расчету, представленному истцом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность составляет 172 707,51 рублей, из которых:

- 160 076,37 руб. – задолженность по кредиту;

- 8 722,26 руб. – начисленные проценты за пользование кредитом;

- 517,39 рублей – пени за неисполнение обязательства по возврату процентов;

- 3 391,49 рублей – пени за неисполнение обязательства по возврату основного долга.

Согласно ст. 309-310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Данная норма предоставляет заимодавцу право потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Вместе с тем, статья 811 ГК РФ не предусматривает, что после истечения срока для добровольного исполнения требования о полном досрочном возврате кредита, вся сумма кредита считается просроченной.

Как следует из материалов дела, ответчиком в период действия кредитного договора ненадлежащим образом исполнялась обязанность по договору в части внесения ежемесячных платежей в счет погашения задолженности по кредитному договору. Доказательств, свидетельствующих об исполнении ответчиком обязательств в рамках кредитного договора, не представлено.

Проверив представленный истцом расчет задолженности по кредитному договору, суд признает его правильным, соответствующим договорным отношениям сторон. Доказательств, опровергающих его правильность, ответчики суду не представили, а также не представили иных доказательств в подтверждение необоснованности требований истца и факта отсутствия задолженности перед истцом.

Разрешая исковые требования Банка ВТБ (ПАО), и приходя к выводу о необходимости их удовлетворения, суд исходит из того, что Банк исполнил свои обязательства по договору, ответчик, в свою очередь, условия договора нарушил, не исполняя принятые на себя обязательства надлежащим образом.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу ч. 1 ст. 50 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества; сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Поскольку ответчик не выполнил обязательства по кредитному договору, истец, руководствуясь ч. 1 ст. 348 ГК РФ, считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество. 

Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные ч. 2 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в данном случае отсутствуют, поскольку сумма неисполненного ответчиком обязательства по кредитному договору составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки, и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составил более трех месяцев, что не оспорено ответчиком, как не оспорено и наличие оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. 

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Поскольку ответчиками не оспорено заключение экспертов, предоставленное истцом, суд считает возможным принять за основу при определении рыночной стоимости спорной квартиры представленный истцом отчет от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому рыночная стоимость квартиры определена в размере 6 018 294 рублей.

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, суд в соответствии со ст. 334, 337 348, 349 ГК РФ, ст. 50, 51, 52, 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удовлетворяет требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество в пределах взысканной судом суммы на заложенное имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, определив начальную продажную цену указанного объекта недвижимости в размере 4 816 000 рублей, что составляет 80% от установленной экспертным путем стоимости спорной квартиры. 

В рамках реорганизации все права и обязанности переходят в порядке универсального правопреемства (п. 1 ст. 129 ГК РФ). ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности ВТБ 24 (ПАО) путем реорганизации в форме присоединения к Банку ВТБ (ПАО). Начиная с ДД.ММ.ГГГГ Банк ВТБ (ПАО) стал правопреемником по всем обязательствам ВТБ 24 (ПАО) по всем обязательствам в отношении третьих лиц, в том числе кредиторов и должников.

Таким образом, исковые требования Банк ВТБ (ПАО) подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 94, 98 ГПК РФ, суд считает необходимым в пользу истца взыскать с ответчика сумму уплаченной государственной пошлины в размере 16 654 руб., подтвержденной платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования Банка ВТБ (ПАО).

Признать за ФИО2 право собственности на объект долевого строительства по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ. о передаче правомочий по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. – 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности за ФИО2 на квартиру 

<

адрес>, кадастровый №.

Признать за Банком ВТБ (ПАО) право залога (в силу закона) с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства – квартиру 

<

адрес>, кадастровый №. 

Расторгнуть кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ. №, заключенный между Банком ВТБ (ЗАО) и ФИО2.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 в пользу Банка ВТБ (ПАО) задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ. № в сумме 172 707,51 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 654 руб., всего взыскать 189 361 (Сто восемьдесят девять тысяч триста шестьдесят один) рубль 51 копейка.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 4 816 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Новосибирский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение изготовлено 26.07.2023 года.

Председательствующий: подпись 

Копия верна.

Подлинник решения находится в Кировском районном суде г. Новосибирска в материалах гражданского дела № 2-2025/2023 (УИД 54RS0005-01-2023-000945-29) Кировского районного суда г. Новосибирска.

На 26.07.2023 года решение суда не вступило в законную силу.

Судья Ж.Ш. Ханбекова