Дело № 2-1106/2020

УИД № 69RS0037-02-2020-001445-46 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 ноября 2020 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Гуляевой Е.В.,

при секретаре Ромашвили А.С.,

с участием: представителя истца по доверенности ФИО1 (до перерыва),

представителя ответчика по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании (с перерывом на основании ч.3 ст. 157 ГПК РФ с 19 на 26 ноября 2020 года) гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок, пени, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным исковым заявлением. Определением суда от 26.06.2020 дело было назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства. В связи с поступившими возражениями ответчика определением от 11.08.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В обоснование требований истцом указано, что между администрацией района и ответчиком (арендатором) 01.12.2005 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 6765 кв.м с кадастровым № в 

<

адрес>, улиц нет, для использования здания (молочной). Согласно п.1.2 договора на участке имеется строение. Срок аренды был установлен с 01.12.2005 по 01.11.2006 (п.2.1 договора). Согласно акту приема-передачи участок передан в аренду.

Дополнительным соглашением от 18.09.2008 срок аренды продлен до 01.11.2011.

На основании п.2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно условиям договора арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи размер арендной платы составляет 12042 руб. с 01.12. по 31.12.2005. Расчет арендной платы осуществляется арендодателем ежегодно.

Договором предусмотрены пени в связи с неуплатой арендной платы в срок, установленный договором.

В нарушение условий договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком 01.12.2005, арендатор не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого земельного участка с кадастровым № в установленный договором срок, в результате чего образовалась задолженность за период с 01.07.2006 по 31.03.2020 в размере 6127152 руб., пени за период с 25.12.2005 по 01.05.2020 в сумме 4051905,70 руб., всего 10179057 руб.

В адрес ответчика направлены претензии и от 19.11.2011, от 27.04.2020, которые оставлены без ответа.

Истец просит взыскать указанную задолженность и расторгнуть договор аренды на основании п.3 ст. 619 ГК РФ.

Представитель истца ФИО1, участвуя в судебном заседании до перерыва, исковые требования поддержала в полном объеме. Возражала против применения исковой давности, но представила расчет иллюстрирующий сумму задолженности за трехгодичный период, предшествующий обращению в суд, которая согласно расчету составила за период 01.07.2020 по 31.03.2020 - 1 190 299 руб., пени за период с 25.12.2017 по 31.03.2020 - 121 040,79 руб.

После перерыва в судебном заседании представитель истца участия не принимала. Ответчик ФИО3 в судебное заседание, о котором уведомлен, не явился, уполномочив представлять свои интересы доверенное лицо.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражала против исковых требований. Указала, что истец обращается с требованием о взыскании арендной платы за период с 2006 года, то есть по периоду за пределами срока исковой давности. Просит суд применить последствия пропуска истцом срока исковой давности. Кроме того оспаривала утверждение истца о продолжении действия арендных отношения после 2011 года, утверждала, что земельный участок фактически не передавался арендатору, что подтверждается отсутствием его или его представителя подписи в акте приема-передачи участка, отсутствием строений принадлежащих ответчику на спорном земельном участке. Указала, что намерение аренды участка было, но не реализовано в дальнейшем. В этой связи ответчик просила в иске отказать.

Привлеченные к участию в деле протокольным определением суда от 06.10.2020 третьими лицами без самостоятельных требований на предмет спора ФИО4 (супруга ответчика) и Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о судебном заседании извещены. Их неявка не препятствует рассмотрению дела по существу.

Третьим лицом ФИО4 представлены письменные возражения на иск, ссылаясь на отсутствие намерений арендатора продлевать арендные отношения, не подписание акт приема-передачи участка арендатором, отсутствие на земельном участке принадлежащих ему строений, неопределенность местонахождения участка, неиспользование участка арендатором просила отказать в иске.

Выслушав представителей сторон, изучив письменные отзывы на иск и исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему. В соответствии с ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно подп.1 п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 420, ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Договор является правомерной сделкой, порождающей обязательство, поэтому в силу п. 3 ст. 420 ГК РФ к нему применяются общие положения об обязательствах. Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (ст. 314 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), действовавшей на момент возникновения правоотношений, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с законом о государственной регистрации недвижимости.

Статьей 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, предоставляются их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В силу ч. 2 ст. 609 ГК РФ, законом о государственной регистрации недвижимости договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, своевременно производить платежи за землю.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (ч. 1 ст. 607 ГК РФ). В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Обязанность своевременного внесения платежей за землю (абз. 5 ст. 42 ЗК РФ) вытекает из принципа платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). 

Соответственно, в сфере спорных правоотношений действует принцип платности землепользования, в силу которого использование земли само по себе порождает у пользователя обязанность по внесению в бюджет муниципального образования соответствующей платы (арендной платы).

П.3 ст. 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Данное право может быть реализовано с соблюдение досудебного порядка. Так ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Основания отнесения земельных участков к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов в целях разграничения государственной собственности на землю определены в пункте 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Истец управляет и распоряжается землями, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории Калининского района Тверской области.

Таким образом, спорный земельный участок находится в распоряжении истца.

В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ). В исковом заявлении истец ссылается на договор аренды земельного участка от 01.12.2005, заключенный между Администрацией Калининского района Тверской области и ФИО3, от имени которого договор подписан представителем по доверенности.

По условиям договора арендодатель предоставляет в аренду земельный участок площадью 6765 кв.м с кадастровым № для обслуживания здания (молочной). В п.1.2 договора указано на наличие на участке строения. Данных идентифицирующих строение, о котором сказано в договоре, не имеется. Срок аренды земельного участка установлен п.2.1 договора с 01.12.2005 по 01.11.2006.

Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка (п.3.3 договора).

Пунктом 5.2. договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору: арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 1/300, действующей на календарный день просрочки процентной ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Согласно договора (п.3.1) и приложению к договору аренды (расчет арендной платы для ФИО3) арендная плата установлена с 01.12.2005 по 31.12.2005 в размере 12042 руб.

Договор подписан представителями сторон.

В дело представлено дополнительное соглашение от 18.09.2008 о продлении с 01.11.2006 по 01.11.2011 договора аренды земельного участка. 

Договор аренды с соглашением о продлении срока действия до 01.11.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке – в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области 08.06.2009. Кадастровый номер данного земельного участка по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) №.

Представитель ответчика указала на неосведомленность ответчика о заключении договора и его регистрации, однако требований о признании договора недействительным или незаключенным, оспаривании полномочий представителей арендатора на подписание от его имени договора и соглашения, не заявлено. Поэтому предметом судебной проверки не является заключенность и действительность договора аренды. В тоже время суд обращает внимание, что долгосрочный договор аренды от 01.12.2005 зарегистрирован в ЕГРН лишь в 2009г. и по буквальному смыслу закона (ст. 651 ГК РФ) считается заключенным с момента государственной регистрации), что не исключает распространение его действие на правоотношения сторон до момента государственной регистрации аренды. 

Из реестрового дела на земельный участок, указанный предметом аренды следует, что постановлением администрации Калининского района Тверской области от 04.10.2005 № 974 земельный участок предоставлен ФИО3 на основании ст. 22,35 ЗК РФ для обслуживания здания. Постановлением от 12.03.2009 № 655 изменено разрешенное использование участка на «для автостоянки».

Договор подписан со стороны арендатора его доверенным лицом, полномочия которого подтверждены доверенностью от 17.11.2005, заявление о государственной регистрации аренды подано тоже доверенным лицом, полномочия которого подтверждены доверенностью от 18.07.2008. 

Истец, ссылаясь на неисполнение обязательств по внесению арендной платы, просит взыскать с ответчика сумму задолженности по арендной плате с 01.07.2006 года по 31.03.2020 года и пени за период с 25.12.2005 по 01.05.2020. Суд соглашается с доводами представителя ответчика о возможности применении срока исковой давности к правоотношениям сторон и последствий пропуска срока исковой давности, поскольку истец не обосновал данное обстоятельство и не представил соответствующих доказательств, подтверждающих уважительность причин пропуска срока для обращения в суд с данными требованиями по периоду, превышающему три года до обращения в суд, не привел оснований для восстановления срока.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). Истец, как арендодатель, одной из основных задач и функций которого является учет и контроль за поступлением в бюджет арендной платы по договорам аренды земельных участков, знал и должен был узнать о нарушении права со дня возникновения у ответчика корреспондирующей обязанности по внесению платы за землю и нарушения такой обязанности. В силу подачи ответчиком соответствующего заявления суд применяет исковую давность в настоящем споре (ст. 199 ГК РФ), поэтому не подлежат удовлетворению требования о взыскании задолженности по арендной плате за период 2006- по июнь 2017 года, которая по условиям договора оплачивалась ежегодно 1\4 до 15.04., 1\4 до 15.07., оставшаяся часть до 25 декабря.

За последующий период с 01.07.2017 по 31.03.2020 по расчету истца задолженность по арендной плате составила 1 190 299 руб., пени с 25.12.2017 по 31.03.2020 начислены в сумме 121 040,79 руб.

Оценивая доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности, суд соглашается с доводами стороны ответчика об отсутствии правовых оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период после истечения срока действия аренды, установленного дополнительным соглашением от 18.09.2008 до 01.11.2011.

Действующее земельное законодательство не предусматривает автоматическое продление договора аренды на неопределенный срок. В соответствии с п.15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В тоже время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ арендаторы имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

В тоже время согласно п.2 ст. 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). 

В соответствии с п.3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Максимальные предельные сроки договоров аренды земельных участков определены ст. 39.8 ЗК РФ, которая введена в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившей в силу с 01 марта 2015 г.

Таким образом и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка. 

На основании п.2 ст.4, п.2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из изложенного не исключается возобновление в соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок договоров аренды до 01.03.2015, срок действия которых истек до указанной даты. 

Однако стороной ответчика оспаривалось продолжение арендных отношений после истечения срока аренды, указанного в соглашении от 18.09.2008 о продлении аренды, до 01.11.2011. В обоснование представителем ответчика указано, что фактически земельным участком ФИО3 не пользовался, каких-либо принадлежащих ему строений на участке, с наличием которых связано использование участка, не имеется. Акт приема-передачи участка со стороны арендатора не подписан. Намерений продлить договор аренды ФИО3 не имел.

В ходе судебного разбирательства установлено отсутствие подписи арендатора или его представителя в акте приема передачи в аренду земельного участка от 01.12.2005, а также факт государственной регистрации договора аренды лишь в 2009 году при отсутствии подписанного акта. Исходя из буквального условия договора аренды (п.3.3) арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта-приема-передачи участка, соответственно по буквальному смыслу договора в отсутствие подписанного со стороны арендатора акта приема-передачи участка у арендодателя не возникло право начисления, а равно взыскания арендной платы.

Границы спорного земельного участка не определены в установленном земельном законодательством порядке. 

Доказательств наличия на спорном земельном участке строения, принадлежащего ответчику, не представлено. Напротив, по данным ЕГРН отсутствуют сведения об объектах недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, права ФИО3 на здание молочной или иное строение (объект недвижимости) по адресу участка не зарегистрированы. Договор купли-продажи от 18.08.2020 здания молочной ФИО3 у ГУП ОПХ «Заветы Ленина» (л.д. 29), которым истец обосновывает предоставление участка в аренду ФИО3, не содержит данных позволяющих определить относимость данного объекта к спорному земельному участку.

Исходя из предполагаемого местонахождения спорного земельного участка, на публичной кадастровой карте не визуализируется наличие объектов недвижимости, с которыми может быть связано использование ответчиком участка.

Условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя контролировать использование земельного участка, для чего предоставлен доступ на него. Доказательств реализации данных прав арендодателем до обращения в суд с иском не представлено. Со стороны истца не представлено доказательств пользования арендатором земельным участком после 01.11.2011.

Пунктом 4.4.6. договора аренды предусмотрено письменное уведомления арендатором арендодателя не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка, как в связи с окончанием срока его действия, так и при досрочном освобождении. Однако правовые последствия не выполнения такого условия не предусмотрены. Поэтом само по себе наличие такого условия в договоре не исключает прекращение действия арендных отношений по истечении согласованного срока аренды без письменного уведомления о намерениях.

Отсутствие письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. П. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нём срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи. В данном случае письменный документ (акт) о передаче в аренду земельного участка не был подписан, следовательно мог не составляться и акт о возврате арендованного имущества, что не лишает силы иные доказательства прекращения использования объекта аренды, предоставленных ответчиком. Такая позиция отражена п.31 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации от 22.07.2020 № 2.

Доказательств, что по истечении срока действия договора ответчик осуществлял владение и пользование спорным земельным участком, не представлено.

В связи с изложенным суд исходит из ограниченности срока аренды периодом до 01.11.2011, прекращения действия договора аренды с 02.11.2011, отсутствия права у истца требовать взыскания арендной платы и пени за период действия договора аренды и последующий период до 30.06.2017 в связи с истечением срока исковой давности, отсутствием права требовать арендной платы и пени за последующий период с 01.07.2017 в связи с недоказанностью наличия арендных отношений после 2011г. 

Оснований для удовлетворения требований о расторжении договора, прекратившего свое действие в 2011 году в связи с истечением срока аренды, нет. 

Исходя из вышеизложенного, с учетом установленных судом обстоятельств, исковые требования не подлежат удовлетворению в целом. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым №, пени, расторжении договора аренды земельного участка от 01.12.2005 № б\н отказать. Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Гуляева 

Решение в окончательной форме составлено 15.12.2020.

Дело № 2-1106/2020

УИД № 69RS0037-02-2020-001445-46