Дело № 3а-361/2024

УИД 26OS0000-04-2024-000223-44

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 26 июля 2024 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Пшеничной Ж.А., при секретаре судебного заседания Демченко Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-361/2024 по административному иску общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Ясон» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Ясон» (далее – ООО СХП «Ясон») является арендатором объектов недвижимости: 

земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 1 532 кв.м, с видом разрешенного использования – под зданием торгового центра с офисным блоком, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилой массив, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>;

земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 972 кв.м, с видом разрешенного использования – под торговым центром, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 1750 кв.м, с видом разрешенного использования – магазины, общественное питание, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2022 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 9 111 202,32 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 5 754 385,80 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 7 452 427,50 рублей.

Указывая, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков по сравнению с их рыночной стоимостью нарушает права административного истца как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за землю, расчет которой производится исходя из кадастровой стоимости земельных участков, в административном иске ООО СХП «Ясон» просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной в отчете об оценке частнопрактикующего оценщика ФИО1 от 19 марта 2024 года № 12/2024 по состоянию на 01 января 2022 года: в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 4 300 000,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 2 951 000,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 4 912 000,00 рублей.

До начала рассмотрения дела по существу представитель административного истца ООО СХП «Ясон» ФИО2 требования административного иска уточнил, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени судебного заседания своевременно и в надлежащей форме, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Ставропольского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

Представители административного истца ООО СХП «Ясон», административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (представлены письменные возражения на иск с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя управления), а также заинтересованных лиц государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» (предоставлены письменные возражения на иск), филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, заинтересованное лицо ФИО3, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, возражений и замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не представили, каких-либо ходатайств, заявлений об отложении рассмотрения дела в суд не поступало. 

Судом явка указанных лиц обязательной признана не была. 

Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), препятствий к рассмотрению и разрешению административного дела в отсутствие лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом, судом не установлено.

Исследовав материалы дела, оценив предоставленные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. 

Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (пункт 1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28), с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку арендные платежи рассчитываются из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями. 

Судом установлено и материалами дела подтверждается, ООО СХП «Ясон» на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь со множественностью лиц на стороне арендатора от 12 июля 2021 года № 9923 является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 1 532 кв.м, с видом разрешенного использования – под зданием торгового центра с офисным блоком, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилой массив, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>; на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 11 августа 2022 года № 10858 – арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 972 кв.м, с видом разрешенного использования – под торговым центром, расположенного по адресу: 

<

адрес>; на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (на котором расположены здания, сооружения) от 24 июня 2019 года № 7852 – арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 1750 кв.м, с видом разрешенного использования – магазины, общественное питание, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 17 января 2024 года № КУВИ-001/2024-1556857, КУВИ-001/2024-1556280, КУВИ-001/2024-1555707 кадастровая стоимость указанных земельных участков определена на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и по состоянию на 01 января 2022 года составляет: для земельного участка с кадастровым номером № – 9 111 202,32 рублей; для земельного участка с кадастровым номером № – 5 754 385,80 рублей; для земельного участка с кадастровым номером № – 7 452 427,50 рублей. 

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке частнопрактикующего оценщика Ф.М.А. от 19 марта 2024 года № 12/2024, в котором по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 4 300 000,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 2 951 000,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 4 912 000,00 рублей.

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости земельных участков, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельных участков и их рыночной стоимостью, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В заключении судебной оценочной экспертизы от 19 июня 2024 года № ЭЗ 070/2024 экспертом АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере: земельного участка с кадастровым номером № – 4 700 000,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 3 149 000,00 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 4 564 000,00 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов», в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Данное экспертное заключение содержит обоснованное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объектов оценки.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

В соответствии с требованиями статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» экспертом проведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью.

Экспертом описаны доступные рыночные данные об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов в полном объеме, приведено обоснование использования в расчетах лишь части доступных эксперту объектов-аналогов.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода для земельных участков является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

В экспертном заключении представлен подробный расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов в рамках указанного подхода с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.

При выборе конкретных значений корректирующих коэффициентов с учетом результатов анализа рынка, фактических предложений земельных участков с аналогичным назначением, эксперт пришел к обоснованному выводу о сопоставимости объектов оценки с объектами-аналогами по ценообразующим факторам и об отсутствии оснований для внесения иных поправок. Экспертом применены соответствующие корректировки, исходя из индивидуальных особенностей объектов оценки. 

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использованных источниках получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемых объектов по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки; заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 РАС РФ и является допустимым доказательством, которое может быть положено в основу решения. 

Отчет об оценке, представленный административным истцом, не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельных участков, поскольку величина рыночной стоимости исследуемых объектов опровергается выводами судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости объектов.

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика арендной платы, исчисляемой из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ООО СХП «Ясон» об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного и выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы от 19 июня 2024 года № ЭЗ 070/2024, опровергающих содержащиеся в отчете об оценке частнопрактикующего оценщика Ф.М.А. от 19 марта 2024 года № 12/2024 данные об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, а также того обстоятельства, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, равно как и ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы, размер кадастровой стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами №.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 26 марта 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Ясон» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 1 532 кв.м, с видом разрешенного использования – под зданием торгового центра с офисным блоком, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилой массив, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 4 700 000,00 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 972 кв.м, с видом разрешенного использования – под торговым центром, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 3 149 000,00 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 1750 кв.м, с видом разрешенного использования – магазины, общественное питание, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 4 564 000,00 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, и подлежат применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Ясон» поступило в суд 26 марта 2024 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 29 июля 2024 года.

Судья Ж.А. Пшеничная