Дело № 2-725/2024 (№ 2 - 3792/2023).

Поступило в суд 04.12.2023. 

УИД 54RS0013-01-2023-0059889-90.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16.09.2024. г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Мельчинского С.Н., при секретаре Кирьяновой С.Ю., рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 АлексА.ны к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик ИнвестАльянс» о защите прав потребителей,

у с т а н о в и л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик ИнвестАльянс» (ООО «СЗ ИнвестАльянс») о защите прав потребителей.

Заявленные требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком (застройщиком) обязательств перед истцом (участником долевого строительства) по договору участия в долевом строительстве № СПБ-Заречный парк- 2(кв)-1/2210(1) (АК) от 29.07.2022 года.

Ссылаясь на нарушение сроков передачи истцу объекта долевого строительства - жилого помещения по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, 

<

адрес>, а также на выявленные дефекты (недостатки) построенного жилого помещения, наличие которых истец подтверждает заключением специалиста ООО «Антарес» №С от ДД.ММ.ГГГГ, истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу неустойку в размере 154 743,31 руб., денежные средства, необходимые для устранения выявленных дефектов в размере 305 681,48 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы в пользу потребителя.

В соответствии с заявлением представителя истца ФИО1 - ФИО2 от 02.07.2024 года, сторона истца после ознакомления с заключением эксперта уточнила исковые требования и окончательно просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства неустойку в размере 154 743,31 руб., денежные средства в сумме 200 785,70 руб., необходимой для устранения выявленных недостатков, а также штраф в размере 50% от присужденной судом суммы в пользу потребителя (л.д. 246).

В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представителем ответчика ФИО3 представлены письменные возражения на исковое заявление с ходатайством о предоставлении отсрочки исполнения решения суда (л.д. 226 - 234) и дополнительные возражения.

Не соглашаясь с заявленными требованиями, ответчик:

предоставил собственный расчет неустойки, составленный с учетом Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 года «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве»;

заявил о необходимости снижения неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ, ссылаясь на отсутствие серьезных последствий для истца из-за просрочки исполнения обязательств со стороны ответчика по передаче квартиры в собственность по причине затягивания приемки квартиры со стороны истца, финансированием окончания строительства дома, несмотря на возросшую стоимость жилья и рост цен на строительные материалы, своевременной сдачей дома, небольшим периодом просрочки сдачи помещения; затягиванием приемки помещения по вине истца.

В обоснование конкретной суммы, до которой подлежит снижению неустойка, ответчик указывает на следующие обстоятельства:

необходимость найма квартиры, в случае отсутствия жилья у истца - если предположить то, что истцу было бы необходимо осуществлять найм квартиры в г. Бердск (по месту регистрации), то размер последствий составил бы не более 26 000.00 руб., соответствующей стоимости найма квартиры в г. Бердске на 42 дня по данным интернет - ресурса «АвитоНедвижимость»;

упущенная возможность положить денежные средства на вклад в кредитное учреждение для получения процентов - если бы были положены денежные средства на вклад в кредитное учреждение в августе 2023 года (8,5 % годовых) на срок до востребования или до 1 (одного) года, то за весь период просрочки (55 дней) было бы получено не более 50 000,00 руб.

На основании вышеизложенного, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки до размера 26 000,00 руб.

Кроме того, в своих возражения ответчик указывает на то, выявленные недостатки не препятствуют пользованию жилым помещением, не могут оцениваться как несоблюдение требований технических регламентов и не являются основанием для возникновения права участника долевого строительства требовать от застройщика совершения действий, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, возмещения убытков. Данный вид повреждений, недостатков, указанных в исковом заявлении, а также заключении эксперта, могли произойти по вине истца, так как фактически квартира была принята истцом. Также прошел значительный период времени из-за срока проведения экспертизы, в связи с чем увеличился срок определения суммы для устранения недостатков. Отсутствует какие-либо серьезные последствия для истца из-за незначительных недостатков в сданной квартире. Кроме того, согласно Акту приема передачи к договору долевого участия, истец приняла квартиру в надлежащем состоянии и не имела к ответчику каких-либо претензий по качеству и иных. Истец проживала в квартире и пользовалась ей продолжительный срок до даты подачи иска.

На основании изложенного, ответчик просит отказать в удовлетворении заявленных требований в части строительных недостатков, в противном случае просит снизить размер возмещения расходов до суммы, установленной судебной строительной экспертизы.

В случае, если судебным экспертом при проведении судебной строительно-технической экспертизы по настоящему гражданскому делу установлено, что в квартире истца имеются строительные материалы и конструкции, подлежащие замене, но при этом пригодные к использованию в дальнейшем и определена стоимость этих материалов и конструкций, ответчик просит учесть данное обстоятельство при вынесении решении по делу, и уменьшить стоимость устранения недостатков определенную судебным экспертом при проведении судебной строительно-технической экспертизы на сумму материалов и конструкций, подлежащих замене, но при этом пригодных к использованию.

Поскольку в стоимость ущерба входит и стоимость строительных конструкций (окна, двери, ламинат и т.д.), с целью избежание неосновательного обогащения истцу следует передать указанную мебель ответчику после возмещения последними материального ущерба. Во избежание неосновательного обогащения ответчик просит суд вычесть стоимость пригодных для дальнейшего использования отделочных конструкций из стоимости устранения строительных недостатков.

Кроме того, Постановлением № 326 установлено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Решение суда будет вынесено в период действия Постановления № 326. В связи с чем, штраф за несоблюдение ответчиком в добровольном порядке удовлетворения требований, процент исчисления которого установлен пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» начислению и взысканию не подлежит.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (вступил в силу 25.03.2022 г.), к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ не содержит положений, согласно которым участник долевого строительства имеет право на предъявление требования о взыскании штрафа.

В случае если суд по своему усмотрению посчитает требования истца в части взыскания штрафа подлежащими удовлетворению, ответчик ходатайствует о снижении штрафа.

В соответствии с пунктом 80 Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», если заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пени за одно нарушение, а должник просит снизить ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств исходя из общей суммы штрафа и пени.

С учетом приведенных мотивов несоразмерности заявленных истцом неустойки и, соответственно, штрафа и возможным последствиям для истца штраф подлежит снижению до размере 50 000,00 руб.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 Постановления № 326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2024 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор должен содержать: основные характеристики жилого или нежилого помещения, перечень которых приведен в пункте 1 указанной нормы, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 2), цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункт 3).

Согласно пункту 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Положения абзаца 5 пункта 1 статьи 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) наделяют потребителя правом при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве, применяется Закон о защите прав потребителей.

В соответствии с пунктом 28 указанного Постановления при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 Гражданского кодекса РФ).

В судебном заседании установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве № СПБ-Заречный парк- 2(кв)-1/2210(1) (АК) от 29.07.2022 года ООО «СЗ ИнвестАльянс» (застройщик) приняло на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать ФИО1 (участнику долевого строительства) жилое помещение - квартиру - студию в многоквартирном жилом доме по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Новодевяткинское сельское поселение, 

<

адрес> (л.д. 7 - 24).

Согласно пункту 5.1. указанного договора передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту по окончании строительства в период: начало периода 01.06.2023 года и окончание периода не позднее 31.07.2023 (пункты 5.1.1., 5.1.2).

В соответствии с пунктом 4.1. цена договора составила 5 539 736,41 руб. Обязательство участника долевого строительства по оплате цены договора исполнено в полном объеме.

Разделом 6 договора долевого участия в строительстве от 29.07.2022 года установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, составляет пять лет со дня передачи объекта долевого строительства, а гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет три года со дня подписания первого передаточного акта.

24.08.2023 года стороны составили акт осмотра квартиры и оборудования в 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>

В ходе осмотра выявлены замечания:

Санузел: унитаз загрязнен, отсутствует декоративная накладка правое крепление унитаза, пустоты под напольной и настенной плиткой;

Комната: натяжной потолок загрязнен у внешнего угла короба, нет доступа к сифону душевой кабины, невозможно проверить;

окно № - царапины на стеклопакете, верхний откос загрязнен, сломаны заглушки от проседания окна;

окно № - регулировка створки, царапины на стеклопакете створки, трещина вдоль левого откоса и между подоконником и рамой;

не закреплен наличник верхний над входной дверью, трубы отопления некачественно окрашены, не закреплен плинтус, натяжной потолок в коридоре загрязнен герметиком над проёмом, загрязнение обоев у решетки вентиляции, загрязнены обои и плинтус за трубами отопления, разнотон на обоях в районе стыков;

геометрия - перепад уровня пола вдоль левой стены 8 мм на 2 метра;

входная дверь - регулировка двери, царапины на коробке входной двери, замятие коробки у замков входной двери, вмятина и царапина на правом откосе входной двери, повреждена уплотнительная резинка на торце входной двери, царапины на ручках и накладках замков входной двери, ржавчина на двери над верхней петлей входной двери;

при проверке на утечку тока дифавтомат отключает группу розеток и освещение;

отсутствует естественная тяга вентиляции в санузле.

Подписание настоящего акта представителем застройщика подтверждает факт осмотра квартиры и не означает согласие застройщика с перечисленными участников долевого строительства недостатками.

08.09.2023 года стороны составили очередной акт осмотра квартиры и оборудования в 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>

В дополнение к ранее зафиксированным недостаткам по акту осмотра от 24.08.2023 года, сторону указали следующие замечания:

Санузел - не закреплен смеситель на раковине, смеситель для душевой не закреплен, мусор в коробе, регулировка арматуры, пропуски затирки швов настенной плитки, загрязнение плитки настенной, замята уплотнительная резинка у натяжнй потолка на правой стене, не закреплен пьедестал под раковиной, крепление для душа в душевой кабине плохо закреплено;

Окно № - нарушена герметизация между подоконником и рамой, не удалено транспортировочное крепление, регулировка левой створки, верхний откос загрязнен, мусор в радиаторе;

Окно № - регулировка створки, не удалено транспортировочное крепление, мусор в радиаторе;

Отделка - не закреплен наличник верхний над входной дверью, отслоение ламинации на стороне двери (верхняя часть), на торце двери у замка, вздутие ламинации двери санузла в верхнем левом углу со стороны санузла, повреждение ламинации на коробе двери санузла, дверь санузла не закрывается, трение о коробку, два отверстия в стене над проемом (со стороны комнаты), не закреплен плинтус.

Также в этот день 08.09.2023 года стороны подписали передаточный акт, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства (л.д. 26).

В указанном акте зафиксировано, что обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства считаются исполненными с момента подписания сторонами настоящего акта. Объект долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Претензий к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства не имеет.

30.09.2023 года по инициативе ФИО1 специалистом ООО «Антарес» составлено заключение № 4248/23С по определению соответствия качества выполненных отделочных работ в 

<

адрес>, по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с заключением специалиста качество выполненных отделочных работ в вышеуказанной квартире не соответствует предъявляемым требованиям, стоимость ремонтно - восстановительных работ в помещениях указанной квартиры составляет 305 681,48 руб.

28.10.2023 года ФИО1 обратилась к руководителю ООО «СЗ ИнвестАльянс» с претензией о взыскании неустойки за просрочку обязательства по передаче объекта участнику долевого строительства в сумме 154 743,31 руб., а также денежных средств в сумме 305 681,48 руб., необходимой для устранения недостатков (л.д. 81, 82).

Заявляя исковые требования о взыскании неустойки, истец указывает на нарушение условий договора долевого участия от 29.07.2022 года, допущенное ответчиком в части соблюдения сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Возражая против исковых требований в указанной части, представитель истца не оспаривает сам факт нарушения срока передачи объекта долевого строительства, но, ссылается на неправильный расчет неустойки, исчисленной истцом без учета требований Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве». Кроме того, ответчик ходатайствует о снижении неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ, указывая, в том числе, на затягивание сроков приемки квартиры со стороны истца.

Разрешая исковые требования в указанной части, суд исходит из доказанности факта нарушения застройщиком ООО «СЗ ИнвестАльянс» условий договора долевого участив от 29.07.2022 года, согласно которым передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства должна быть осуществлена не позднее 31.07.2023 года, поскольку в соответствии с передаточным актом объект долевого строительства был передан истцу только 08.09.2023 года.

Возражения представителя ответчика, что задержка в приемке квартиры была обусловлена действиями истца, суд отклоняет, поскольку относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о недобросовестном поведении истца, в материалах дела не имеется.

Учитывая изложенное, с застройщика в пользу участника долевого строительства подлежит взысканию неустойка, предусмотренная пунктом 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.

Определяя размер неустойки по правилам указанной нормы, суд не усматривает оснований не согласиться с доводами ответчика о том, что в рамках заявленного периода с 01.08.2023 года по 08.09.2023 года, неустойка подлежит исчислению с учетом особенностей, установленных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее - Постановление № 326).

В соответствии с абзацем 5 пункта 1 названного постановления, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Закона № 21-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2024 года включительно.

В пункте 2 этого же постановления в период с 01.07.2023 года до 31.12. 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального Банка РФ, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 года.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с 01.07.2023 года по день вступления в силу Постановления № 326 (22.03.2024 года), то есть, за весь период, предъявленный к взысканию в рамках рассматриваемого дела, неустойка подлежит исчислению исходя из текущей ключевой ставки Центрального Банка РФ, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 года, то есть не выше 7,5% годовых.

Учитывая изложенное, суд не соглашается с расчетом неустойки, составленным истцом, поскольку в нём используется ключевая ставка Центрального Банка РФ, действовавшая в заявленный период, и, проверив правильность математического расчета, составленного ответчика, размер неустойки за период с 01.08.2023 года по 08.09.2023 года (39 дней) определяет в сумме 108 024,86 руб. (5 539 736,41 руб. х 39 дней х 1/300 х 7,5%).

Заявляя исковые требования о взыскании денежных средств, необходимых для устранения выявленных дефектов в построенном объекте долевого строительства, истец указывает на передачу ему застройщиком объекта долевого строительства ненадлежащего качества.

Возражая против заявленных требований в указанной части, ответчик указывает на то, что в соответствии с пунктом 6.1. договора долевого участия в строительстве стороны исходят из того, что свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проекту, строительно - техническим нормам и правилам является разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, выданное в установленном порядке, кроме того, выявленные недостатки могли произойти по вине истца, так как квартира была фактически принята истцом, прошел значительный период времени из - за срока проведения экспертизы, отсутствуют какие - либо серьезные последствия для истца из - за незначительных недостатков в сданной квартире.

Разрешая спор в указанной части, в связи с наличием между сторонами спора относительно факта и объемов недостатков строительных работ, имеющихся в квартире истца, а также стоимости расходов по их устранению, судом по ходатайству стороны ответчика, на основании определения от 21.02.2024 года по делу назначена и проведена судебная экспертиза (л.д. 123 - 125, 147 - 148).

В соответствии с заключением Автономной некоммерческой организации «Экспертно - правовое бюро «Эксперты XXI века» № 457/2024СУ от 21.05.2024 года в 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, имеются следующие недостатки и несоответствия строительным нормам и правилам и иным обязательным требованиям, условиям договора участия в долевом строительстве № СПБ-Заречный парк - 2 (кв) - 1/2210 (1) (АК) от 29.07.2022 года.

В санузле - имеются пустоты за плиткой на стене и на полу, неровные швы облицовки стен, не закреплен наличник межкомнатной двери, механическое повреждение полотна межкомнатной двери, расслоение.

В коридоре - повреждение уплотнителей, царапины, отслоение окрасочного слоя, повреждения коробки входной двери, не закреплен наличник двери.

В жилой комнате - царапины на остеклении оконных блоков, загрязнение на створках оконных блоков, готовое покрытие пола имеет отклонение от горизонтали 9 мм на 2 метра, зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола и стенами, наличие трещин на швах монтажных узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам.

Все выявленные недостатки носят производственный характер.

Материалы и конструкции, подлежащие замене, но пригодные для дальнейшего использования отсутствуют.

Стоимость устранения недостатков и несоответствий строительным нормам и правилам в квартире истца составляет 200 785,7 руб. (л.д. 165 - 193).

Выводы судебного эксперта стороны по делу не оспорили, с ходатайствами о проведении повторной или дополнительной экспертизы к суду не обращались.

Учитывая изложенное, принимая во внимание профильное образование судебного эксперта Ш.А., его профессиональный стаж и опыт работы, а также то, что судебный эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ, суд не усматривает оснований не принять заключение эксперта АНО «Экспертно - правовое бюро «Эксперты XXI века» № 457/2024СУ от 21.05.2024 года в качестве относимого и допустимого доказательства по настоящему делу. 

Оценивая возражения ответчика о том, что в соответствии с пунктом 6.1. договора долевого участия в строительстве стороны исходят из того, что свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проекту, строительно - техническим нормам и правилам является разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, выданное в установленном порядке, кроме того, выявленные недостатки могли произойти по вине истца, так как квартира была фактически принята истцом, прошел значительный период времени из - за срока проведения экспертизы, отсутствуют какие - либо серьезные последствия для истца из - за незначительных недостатков в сданной квартире, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ право требования возмещения расходов на устранение недостатков возникает у участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Согласно части 1 указанной статьи закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Действительно, в соответствии с пунктом 6.1. договора долевого участия в строительстве стороны согласовали условие о том, что свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проекту, строительно - техническим нормам и правилам является разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, выданное в установленном порядке.

Вместе с тем, в силу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.

Таким образом, выдача разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию является административной процедурой, по результатам которой уполномоченный государственный орган удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие требованиям к строительству самого объекта, то есть, в рассматриваемой ситуации получение разрешения на ввод в эксплуатацию удостоверяет только соответствие требованиям, предъявляемым к строительству самого объекта недвижимости - непосредственно многоквартирного жилого дома и не может рассматриваться в качестве подтверждения качества объекта долевого строительства - отдельной квартиры в составе многоквартирного дома. 

В данной ситуации, условие пункта 6.1. договора долевого участия в строительстве не исключает необходимости исполнения застройщиком обязанности, предусмотренной частью 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, качество которого соответствует не только условиям договора, но и общим требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Ненадлежащее качество объекта долевого строительства подтверждено заключением судебного эксперта, поскольку выявленные дефекты:

в санузле - не соответствуют требованиям строительных правил СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия, ведомственным строительным нормам ВСН 50-96 Инструкция по облицовке стен керамическими и полимерными плитками на клеях и клеящих мастиках, государственного стандарта ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия;

в коридоре - не соответствует государственного стандарта ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия;

в жилой комнате - не соответствует требованиям строительных правил СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия, государственного стандарта ГОСТ 30971-2012 Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам.

Оснований для освобождения застройщика от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, предусмотренных частью 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, суд не усматривает, поскольку доказательства того, что они произошли вследствие нормального износа объекта долевого строительства, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, сторона ответчика не представила, утверждение ответчика о том, что выявленные недостатки могли произойти по вине истца, является предположением.

Учитывая изложенное, суд считает установленным факт наличия недостатков качества жилого помещения, приобретенного истцом по договору участия в долевом строительстве, застройщиком которого является ответчик ООО «СЗ ИнвестАльянс», в связи с чем затраты, необходимые для устранения выявленных недостатков, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере, определенном судебным экспертом, то есть, в размере 200 785,70 руб.

Оснований для уменьшения стоимости устранения недостатков на сумму материалов и конструкций, подлежащих замене, но при этом пригодных к использованию, поскольку заключением судебного эксперта установлено отсутствие таких материалов и конструкций.

Ввиду установления факта нарушения прав истца как потребителя, руководствуясь положениями статьи 13 Закона о защите прав потребителей, суд усматривает основания для взыскания в пользу истца с ответчика штрафа в размере 50% от суммы, взысканной в пользу потребителя, то есть в размере 154 405,28 руб. ((108 024,86 руб.+ 200 785,70 руб.) х 50 %).

Обсуждая ходатайство, заявленное представителем ответчика, о снижении неустойки и штрафа на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

По смыслу закона применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Законом № 214-ФЗ.

Верховный Суд РФ в пункте 34 постановления Пленума от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В пункте 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ((утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) указано, что размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Из приведенных правовых норм и разъяснений Верховного Суда РФ по их применению следует, что уменьшение неустойки производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства, однако такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания судом мотивов, по которым он пришел к выводу об указанной несоразмерности.

При этом снижение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях коммерческих организаций с потребителями.

Кроме того, в отношении коммерческих организаций с потребителями, законодателем специально установлен повышенный размер неустойки в целях побуждения исполнителей к надлежащему оказанию услуг в добровольном порядке и предотвращения нарушения прав потребителей. 

Вместе с тем в рассматриваемом деле доказательств того, что размер неустойки в сумме 108 024,86 руб. с учетом периода просрочки с 01.08.2023 по 08.09.2023 явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, носит исключительный характер, и что выплата суммы неустойки в указанном размере может повлечь неблагоприятные последствия для застройщика, ответчиком не представлено.

Обстоятельства, перечисленные ответчиком в качестве обоснования применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ к размеру неустойки, не могут служить основанием для ее уменьшения. Высокий процент неустойки, размер которой установлен законом, ссылка на использование в качестве ориентира для определения размере неустойки на стоимость аренды квартир, в случае возникновения у истца необходимости найма квартиры, а также на упущенную возможность положить денежные средства на вклад в кредитное учреждение для получения процентов, в данном случае не свидетельствуют о наличии безусловных оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ. Довод ответчика о незначительном периоде просрочки является субъективным, поскольку просрочка исполнения обязательств, за которую подлежит взысканию неустойка, имела место более одного месяца. Доказательств злоупотребления своими правами со стороны истца ответчиком не представлено.

В отсутствие доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки, а также доказательств исключительности обстоятельств, повлекших нарушение срока исполнения обязательства, суд не усматривает оснований для снижения неустойки.

Обсуждая заявление ответчика о снижении размера штрафа, суд исходит из того, что он представляет собой самостоятельную форму гражданско-правовой ответственности, близкой по своей природе к неустойке, что дает суду возможность применения правил о его соразмерности. Учитывая сумму неустойки, взысканную в пользу истца, характер допущенного нарушения, период просрочки, суд приходит к выводу о необходимости снижения штрафа до 50 000,00 руб., поскольку это отвечает критериям разумности и справедливости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования, заявленные ФИО1 АлексА.ной к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик ИнвестАльянс» о защите прав потребителей, удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик ИнвестАльянс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 АлексА.ны (№ неустойку в размере 108 024,86 руб., денежные средства, необходимые для устранения выявленных дефектов, в размере 200 785,70 руб., штраф в размере 50 000,00 руб., а всего взыскать 358 810,56 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик ИнвестАльянс» в доход соответствующего бюджета государственную пошлину в размере 10 220,00 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда составлено 19.09.2024 года.

Судья (подпись) С.Н. Мельчинский