Дело № 2-2663/2018 64RS0004-01-2018-003225-90 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13.11.2018 года город Балаково

Балаковский районный суд Саратовской области в составе судьи Кротова А.В.,

при секретаре судебного заседания Голициной А.А,

с участием процессуального истца помощник прокурора г. Балаково Андреева А.А., 

представителя ответчика ФИО1,

представитель третьего лица администрации Балаковского муниципального района Саратовской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя прокурора города Балаково Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц БМР Саратовской области к ФИО3, Комитету по распоряжению МС и ЗР администрации БМР Саратовской области о признании договора недействительным,

установил:

Прокурор обратился в суд с требованиями к ответчикам, с учетом уточнения и частичного отказа от иска просил: Признать недействительным договор № * купли-продажи земельного участка от 16.12.2016 с кадастровым номером кадастровым номером * площадью * кв.м. по адресу г. Балаково ул. *, д.* с разрешённым использованием под коммунально-складские объекты заключенный между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и ФИО4. Исключить из Единого государственного реестра прав недвижимости запись о регистрации права собственности за ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером кадастровым номером * площадью * кв.м. по адресу г. Балаково ул. *, д.* с/разрешённым использованием под коммунально-складские объекты.

В обоснование исковых требований истцом указано, что Прокуратурой города в рамках осуществления надзора за исполнением земельного законодательства проведена проверка в администрации Балаковского муниципального района Саратовской области. Проверкой установлено, что 24.11.2004 между Балаковским муниципальным районом Саратовской области и * заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером * площадью * кв.м. по адресу г. Балаково ул. *, д.* с разрешённым использованием под коммунально-складские объекты сроком до 30.06.2019.

08.12.2016 по договору замены стороны в обязательстве арендатором вышеуказанного земельного участка стала ФИО4

21.11.2016 ФИО4 обратилась с заявлением к Главе администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, в котором просил на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3. Земельного кодекса РФ о выкупе земельного участка с кадастровым номером * в связи с нахождением на нем принадлежащего ей объекта недвижимости - сооружение «Дорожки» кадастровый номер *.

16.12.2016 на основании договора купли-продажи № *, заключенного между Балаковским муниципальным районом Саратовской области в лице комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, ФИО4 приобрела в собственность по цене 247850 руб. земельный участок с кадастровым номером *

Стоимость земельного участка определена комитетом по распоряжению муниципальной собственности и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, исходя из Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Саратовской области от 15.04.2015 № 172-П, согласно которому в случае, если собственник расположенного на земельном участке здания или сооружения приобретает его в собственность стоимость данного земельного участка под объектом недвижимости составляет 15 процентов от его кадастровой стоимости.

Между тем, при передаче ФИО4 в собственность земельного участка комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Балаковского муниципального района Саратовской области были нарушены правовые нормы, регламентирующие передачу гражданам земельного участка в собственность.

Таким образом, исключительное право на

приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника

здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Установлено, что на земельном участке с кадастровым номером * площадью * кв.м. ФИО4 зарегистрировала право собственности на объект недвижимости «дорожки» площадью * кв.м. с кадастровым номером *.

Однако, объект недвижимости «дорожки» площадью * кв.м. не относится к зданиям, строениям, сооружениям, для эксплуатации которого необходим земельный участок с кадастровым номером * площадью * кв.м. Кроме того, согласно акту осмотра земельного участка от 03.08.2018 какие-либо объекты недвижимости на данном земельном участке отсутствуют.

Кроме того, выкуп земельного участка общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * совершен в нарушение положений ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, поскольку основанием для передачи в собственность спорного земельного участка послужило нахождение на праве собственности у ФИО4 объекта недвижимости «дорожки» площадью *кв.м.

Следовательно, между площадью земельного участка с кадастровым номером * и площадью объекта недвижимости имеется явное несоответствие, так как площадь истребованного ФИО4 земельного участка на * кв.м. превышала площадь расположенного на нем объекта недвижимости, при этом какое-либо обоснование, что данная площадь необходима ФИО4 для использования недвижимого имущества не предоставлялось.

В судебном заседании истец поддержал свои исковые требования. 

Представитель ответчика ФИО1, в представленных возражениях просил отказать в иске, указав на законность сделок.

Представитель третьего лица администрации Балаковского муниципального района Саратовской области ФИО2 не возражал по поводу удовлетворения исковых заявлений. 

Третье лицо Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области уведомлен о дате судебного заседания надлежащим образом, уважительных причин неявки не представил.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства в материалах дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением в том числе, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Судом установлено, что Прокуратурой города в рамках осуществления надзора за исполнением земельного законодательства проведена проверка в администрации Балаковского муниципального района Саратовской области. Проверкой установлено, что 24.11.2004 между Балаковским муниципальным районом Саратовской области и * заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером * площадью * кв.м. по адресу г. Балаково ул. *, д.* с разрешённым использованием под коммунально-складские объекты сроком до 30.06.2019.

08.12.2016 по договору замены стороны в обязательстве арендатором вышеуказанного земельного участка стала ФИО4

21.11.2016 ФИО4 обратилась с заявлением к Главе администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, в котором просил на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3. Земельного кодекса РФ о выкупе земельного участка с кадастровым номером * в связи с нахождением на нем принадлежащего ей объекта недвижимости - сооружение «Дорожки» кадастровый номер *.

16.12.2016 на основании договора купли-продажи № *, заключенного между Балаковским муниципальным районом Саратовской области в лице комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, ФИО4 приобрела в собственность по цене 247850 руб. земельный участок с кадастровым номером *

Стоимость земельного участка определена комитетом по распоряжению муниципальной собственности и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, исходя из Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Саратовской области от 15.04.2015 № 172-П, согласно которому в случае, если собственник расположенного на земельном участке здания или сооружения приобретает его в собственность стоимость данного земельного участка под объектом недвижимости составляет 15 процентов от его кадастровой стоимости.

Между тем, при передаче ФИО4 в собственность земельного участка комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Балаковского муниципального района Саратовской области были нарушены правовые нормы, регламентирующие передачу гражданам земельного участка в собственность. Таким образом, исключительное право на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Установлено, что на земельном участке с кадастровым номером * площадью * кв.м. ФИО4 зарегистрировала право собственности на объект недвижимости «дорожки» площадью * кв.м. с кадастровым номером *.

Однако, объект недвижимости «дорожки» площадью * кв.м. не относится к зданиям, строениям, сооружениям, для эксплуатации которого необходим земельный участок с кадастровым номером * площадью * кв.м. Кроме того, согласно акту осмотра земельного участка от 03.08.2018 какие-либо объекты недвижимости на данном земельном участке отсутствуют.

Кроме того, выкуп земельного участка общей площадью * кв.м., с кадастровым номером * совершен в нарушение положений ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, поскольку основанием для передачи в собственность спорного земельного участка послужило нахождение на праве собственности у ФИО4 объекта недвижимости «дорожки» площадью * кв.м..

Следовательно, между площадью земельного участка с кадастровым номером * и площадью объекта недвижимости имеется явное несоответствие, так как площадь истребованного ФИО4 земельного участка на * кв.м. превышала площадь расположенного на нем объекта недвижимости, при этом какое-либо обоснование, что данная площадь необходима ФИО4 для использования недвижимого имущества не предоставлялось.

Данные действия администрации БМР нарушают положения ч.2 ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ согласно которым продавец являющийся собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю должен передать право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23 декабря 2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Из совокупного толкования норм пункта 1 статьи 36, пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная позиция согласуется с определением ВАС РФ от 30.11.2016 по делу А41-103276/2015.

Согласно опубликованной Позиции ВАС РФ: земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8536/13 по делу N А40-45759/12-135-444 и другие акты высших судов).

В части применения нормы ст. 39.20 ЗК РФ ВАС РФ установил, что приведенная практика сформирована в период действия ст. 36 ЗК РФ, однако, актуальна и сейчас, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось. С 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в ст. 39.20 ЗК РФ.

Анализ складывающейся в последнее время судебной практики позволяет сделать следующий вывод: если земельный участок предоставлен для строительства объекта капитального строительства, на земельном участке расположен такой объект капитального строительства, то в этом случае ссылка в отказе в приватизации земельного участка на несоответствие площади этого участка той площади, которая необходима для эксплуатации объекта, несостоятельна (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2016 № 309-КГ16-9522, от 01.06.2015 № 301-КГ15-4981). Однако, если земельный участок ранее предоставлен для иных целей и не был сформирован именно для цели эксплуатации объекта, расположенного на земельном участке, отказ по вышеуказанному основанию является обоснованным (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2016 № 309-КГ16-6608).

Земельного участок с кадастровым номером * площадью * кв.м. для строительства каких-либо объектов не формировался и первоначально на каком-либо праве ФИО4 для строительства дорожек не предоставлялся.

Таким образом, исковые требования заместителя прокурора города Балаково Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц БМР Саратовской области к ФИО3, Комитету по распоряжению МС и ЗР администрации БМР Саратовской области о признании договора недействительным подлежат удовлетворению. Следует Исключить из Единого государственного реестра прав недвижимости запись о регистрации права собственности за ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером кадастровым номером * площадью * кв.м. по адресу г. Балаково ул. *, д.* с разрешённым использованием под коммунально-складские объекты.

Кроме того, представителем ответчика заявлено ходатайство о том, что, в случае принятии решения, удовлетворяющего заявленные требования и признании спорного Договора купли продажи земельного участка № **, по адресу: г. Балаково, ул. * * - недействительным, применить последствия недействительности указанного Договора купли продажи земельного участка № *, по адресу: г. Балаково, ул. * *, восстановив правовое положение сторон сделки, существовавшее до заключения спорного договора - а именно произвести восстановление моих прав арендатора на данный земельный участок, в том числе путем признания моего права на заключение договора аренды земельного участка № *, площадью * кв.м., по адресу: г. Балаково, ул. * *, на условиях ранее заключенного Договора Аренды земли № * от 24.11.2004г.

Стороны не возражали по поводу удовлетворения ходатайства.

Согласно положений п. 166 ГК РФ Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с разъяснениями данными ВС РФ в п. 79 Постановление Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 - по смыслу статей 56 ГПК РФ, 65 АПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон.

Судом принято во внимание, что 16.12.2016 между ответчиком и Балаковским Муниципальным районом в лице Комитета по распоряжению муниципальной собственностью заключен Договор № * купли-продажи земельного участка *. Переход права собственности на данный участок был зарегистрирован 28.12.2016, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации № *. Указанный договор, при заключении в 2004г с * прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРП 23.12.2004г. сделана запись № *, в дальнейшем в отношении права аренды участка, заключались самостоятельные сделки по переводу прав арендатора. В свою очередь ответчик встала на сторону арендатора 08.12.2016г, по соответствующему Договору замены стороны в обязательстве аренды, также прошедшего государственную регистрацию. 21.11.2016г ответчик, как собственник расположенного на данном участке недвижимого сооружения, обратилась в Администрацию БМО с заявлением в порядке переоформления прав, о прекращении права аренды и предоставления участка * в собственность, в порядке приватизации - по основаниям пп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ и п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. В связи с чем, суд полагал обоснованным применить последствия недействительности (реституции) Договора купли продажи земельного участка № *, по адресу: г. Балаково, ул. * *. К последствиям недействительности Договора купли продажи земельного участка № *, по адресу: г. Балаково, ул. * *, необходимо отнести не только в возврате земельного участка в собственность Администрации БМО, но и восстановлении правового положения сторон сделки, существовавшего до заключения спорного договора - а именно восстановление моих прав арендатора на данный земельный участок, в том числе на условиях ранее заключенного Договора Аренды земли № * от 24.11.2004г.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования заместителя прокурора города Балаково Саратовской области в интересах неопределенного круга лиц БМР Саратовской области к ФИО3, Комитету по распоряжению МС и ЗР администрации БМР Саратовской области о признании договора недействительным, удовлетворить.

Признать недействительным договор № * купли-продажи земельного участка от 16.12.2016 с кадастровым номером кадастровым номером * площадью * кв.м. по адресу г. Балаково ул. *. д.* с разрешённым использованием под коммунально-складские объекты заключенный между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и ФИО4.

Исключить из Единого государственного реестра прав недвижимости запись о регистрации права собственности за ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером кадастровым номером * площадью * кв.м. по адресу г. Балаково ул. *, д.* с разрешённым использованием под коммунально-складские объекты.

Восстановить правовое положение сторон сделки, существовавшее до заключения спорного договора - а именно произвести восстановление прав арендатора на данный земельный участок, в том числе путем признания права ФИО3 на заключение договора аренды земельного участка № *, площадью * кв.м., по адресу: г. Балаково, ул. * *, на условиях ранее заключенного Договора Аренды земли № * от 24.11.2004г.

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд.

Судья А.В. Кротов

«Согласовано»

Судья А.В. Кротов