Дело № 3а – 226/2020

61OS0000-01-2020-000171-90

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июня 2020 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при ведении протокола помощником судьи Паненковой Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя ФИО2 через личный кабинет пользователя, созданный на официальном сайте Ростовского областного суда, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ............, полагая, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 3 720 674, 56 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 1 530 000, 00 руб., что нарушает его права, как плательщика арендной платы. 

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. Одновременно он просил о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости названного земельного участка.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Волгодонска.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки суд не известили.

Представитель ФИО1 ФИО2 ходатайствовала о рассмотрении дела в своё отсутствие и в отсутствие административного истца, указав, что с выводами проведённой по делу судебной экспертизы административный истец согласен, уточнила заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определённом в заключении эксперта. 

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 обратилась с письменным ходатайством, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие, полагала возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело без участия своего представителя, указав, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области представил письменные возражения на административное исковое заявление, в которых просил исключить его из числа административных ответчиков, изменить его процессуальное положение путём привлечения к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска, являющийся отраслевым (функциональным) органом Администрации города Волгодонска, в отзыве на административный иск просил в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объёме, ссылаясь на то, что установление кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной, приведёт к значительному уменьшению суммы налоговых платежей, поступающих от административного истца в местный бюджет, и ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимости от 5 февраля 2020 года является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами ............, ............, ............, ............, ............, ............, ............, ............, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером ............ из категории земель населённых пунктов, имеющего разрешённое использование «производственная база», площадью 2542 кв. м, местоположением относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – здания, почтовый адрес ориентира: .............

Указанный земельный участок на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 9 января 2007 года № 180 передан в аренду ........... на срок по 9 января 2056 года. По условиям договора купли-продажи недвижимости от 5 февраля 2020 года, заключённого между ООО «Конвейер» и ФИО1, одновременно с передачей права собственности на недвижимое имущество продавец уступает покупателю право аренды земельного участка, им занимаемого. По сведениям ЕГРН ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ............

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области» и по состоянию на 1 января 2014 года составляет 3 720 674, 56 руб. 

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной. 

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Согласно договору аренды земельного участка от 9 января 2007 года № 180 арендная плата за пользование земельным участком исчисляется с учётом величины его кадастровой стоимости, что свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, введённого в действие с 15 сентября 2015 года, закреплены положения о том, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Ограничение частоты проведения государственной кадастровой оценки было обусловлено содержанием части 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в которой её проведение было определено не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, а в городах федерального значения - не чаще чем один раз в течение двух лет.

Между тем пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности слова «и не реже чем один раз в течение пяти лет» были исключены. 

В связи с изменением закона очередная (по истечении пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка) оценка кадастровой стоимости арендуемого административным истцом земельного участка не проводилась. 

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость является действующей и подлежит применению в правоотношениях с участием административного истца, в связи с чем суд считает, что ФИО1 обладает правом обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 27 марта 2020 года обратился в суд с настоящим административным иском, представив отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 25 марта 2020 года № 29/03/2020, подготовленный оценщиком ............, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 1 530 000, 00 руб.

Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая наличие возражений относительно достоверности указанного отчёта, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью проверки представленных доказательств судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы было поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ............ от 18 мая 2020 года № 824-Э/2020 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 1 896 000, 00 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы. 

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Эксперт указал, что исследуемый земельный участок целесообразно отнести к землям под индустриальную застройку. Экспертом проанализирован рынок продажи земельных участков в г. Волгодонске, сопоставимых по своим характеристикам с объектом экспертизы; для исследования рынка предложений была использована информация из открытых источников: доски объявлений сети Интернет, периодических изданий, а также собственного архива отчётов об оценке. Для анализа были подобраны объекты по критериям даты предложения, площади, с указанием стоимости предложения.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, в качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка; от применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Экспертом были выявлены земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования; оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению. 

Ссылки КУИ города Волгодонска на то, что удовлетворение заявленных требований повлечёт уменьшение поступлений в местный бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости прямо предусмотрена законом.

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.

Требования ФГБУ «ФКП Росреестра» об исключении его из числа административных ответчиков не подлежат удовлетворению в силу того, что определением судьи от 27 марта 2020 года о подготовке административного дела к судебному разбирательству в качестве административного ответчика указанное лицо не привлекалось, его процессуальное положение было определено как «заинтересованное лицо».

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 27 марта 2020 года. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта от 18 мая 2020 года № 101 и экономического обоснования расчёта затрат на проведение экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы в размере 35 000, 00 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертами работы. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, которая в данном случае сама по себе не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. 

В связи с этим сумма 35 000, 00 руб., внесённая ФИО1 на лицевой счёт по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, подлежит перечислению экспертной организации за проведённую судебную оценочную экспертизу. 

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ............. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ............, из категории земель населённых пунктов, имеющего разрешённое использование «производственная база», площадью 2542 кв. м, местоположением относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – здания, почтовый адрес ориентира: ............., в размере его рыночной стоимости, составляющей 1 896 000, 00 руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 марта 2020 года. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

За счёт денежных средств, поступивших от ФИО1 в целях выплаты экспертам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, сумму 35 000 руб. на счёт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведённую по делу судебную оценочную экспертизу согласно счёту от 18 мая 2020 года № 101.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 19 июня 2020 года.