Дело № 2-8420/2025

УИД№77RS0001-02-2025-014215-93

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 декабря 2025 года	 	 адрес

Бабушкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Красниковой А.Ю., при помощнике фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Смайнэкс Управление Активами» о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа, в котором с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ просил взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за период с 10.01.2024 года по 21.03.2024 года в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере сумма, штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 5% от присужденной судом суммы.

Требования мотивировал тем, что 06.04.2021 года между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № ДКВ21-419 на объект долевого строительства жилое помещение, расположенное в строящемся доме по строительному адресу: адрес. Обязательство по оплате объекта долевого строительства было выполнено им в срок, и в полном объеме. Однако ответчик, в нарушение условий договора, не передал ему объект долевого строительства в срок, установленный договором – до 31.12.2023 года. Объект был передан только 16.06.2025 года. Ответа на требование истца о выплате неустойки за неисполнение договорных обязательств от ответчика не поступило.

Определением суда от 10 декабря 2025 года по делу произведено правопреемство, ответчик ООО «Специализированный застройщик Академика ФИО2» заменен на ООО «Смайнэкс Управление Активами».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель истца фио в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Смайнэкс Управление Активами» по доверенности фио в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений на иск, при этом указал на то, что неустойка должна рассчитывать, исходя из однократной ставки ЦБ РФ, также отметил, что многоквартирный дом в котором расположен объект долевого строительства, принадлежащий истцу, относится к уникальным, в связи с чем сумма нестойки по правоотношениям с истцом, ограничена 5% от цены договора, в превышающей указанную сумму неустойки просил отказать. Просил применить к неустойке и штрафу ст. 333 ГК РФ, в случае удовлетворения исковых требований, снизить размер компенсации морального вреда, судебные расходы распределить пропорционально удовлетворенным требованиям, просил предоставить отсрочку исполнения решения суда

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Положениями ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" предусмотрена обязанность застройщика, связанная с передачей участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3).

Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 указанного Закона застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Как следует из материалов дела, 06.04.2021 года между ФИО1 и ООО «СЗ Академика ФИО2» заключен договор участия в долевом строительстве № ДКВ21-419 на объект долевого строительства, в виде жилого помещения, имеющего следующие характеристики: количество комнат 2, условный номер 419, общей приведенной площадью 61,72, по строительному адресу: адрес.

Обязательство по оплате объекта долевого строительства было выполнено истцом в сумме сумма в срок, и в полном объеме.

Согласно п. 3.1 Договора участия в долевом строительстве № ДКВ21-49 от 06.04.2021, передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию в срок до 31.12.2023.

Соглашение о продлении срока окончания строительства и передачи квартиры между сторонами не заключалось.

Объект долевого строительства по акту приема – передачи передан истцу 16.06.2025 года.

Поскольку предусмотренный договором срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик нарушил, требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению.

Оснований, для освобождения от гражданской ответственности в судебном заседании не добыто и ответчиком не представлено.

25.06.2025 истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая осталась без удовлетворения, что и послужило основанием обращения в суд.

Истцом заявлено о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства - квартиры за период с 01.01.2024 по 21.03.2024 в размере сумма

Вместе с тем, суд не соглашается с расчетом неустойки, в связи со следующим.

На основании пункта 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" договор долевого строительства должен содержать положения об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам, что делает необходимым внесение соответствующих дополнений в договоры и проектную декларацию по строящемуся объекту.

В соответствии с ч. 2 ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ к уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в части 1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

1) высота более чем 100 метров, для ветроэнергетических установок - более чем 250 метров;

2) пролеты более чем 100 метров;

3) наличие консоли более чем 20 метров;

4) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Многоквартирный жилой дом по адресу: адрес, адрес относится к уникальным объектам, что подтверждается письмом Мосстройнадзора от 29.01.2024 г. N 09-674/24-1, п. 23.1 Проектной декларации и Положительным заключением проектной документации от 21.07.2020 г. N 77-1-1-3-032590-2020, выданным Мосгосэкспертизой.

В частности, высота жилого дома составляет более 100 метров.

В силу ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона РФ N 214-ФЗ, в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.

В силу п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

Так на 01 июля 2023 года действовала ставка 7,5%.

Первым днем просрочки объектов следует считать 31.12.2023.

Вместе с тем, указанная дата является выходным днем. В связи с этим, последним днем срока исполнения обязательства по договорам, с учетом Постановления Правительства РФ от 28.08.2022 N 1505 "О переносе выходных дней в 2023 году", является 09 января 2024 года, а потому началом периода просрочки передачи объектов долевого строительства является 10 января 2024 года.

Поскольку жилой дом является уникальным, то в соответствии с ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона РФ N 214-ФЗ, определен порядок уплаты неустойки за нарушение предусмотренного ДДУ срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав МКД или иного объекта недвижимости, отнесенных к уникальным объектам. Если предусмотренный договором срок нарушен не более чем на 30 месяцев, неустойка уплачивается участнику долевого строительства в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более 5% от цены договора.

Таким образом, расчет неустойки за нарушение ответчиком срока передачи объекта долевого строительства с учетом ограничения в пять процентов от цены договора за период с 10.01.2024 по 21.03.24 рассчитывается следующим образом: 20 140 000,09 х 72 х 1/300 х7,5% = сумма, что не превышает 5% от цены договора.

Ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ к заявленным истцом требованиям.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. В данном случае представитель ответчика в своих возражениях заявила о применении ст. 333 ГК РФ, указав, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения выполнений обязательств, просил суд установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного ущерба.

В соответствии с п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в случае, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 14.10.2004 г. N 293-О, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Представленная суду возможность снижать размер неустойки является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 ч. 3 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения. Учитывая, что неустойка по своему существу является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, взыскание неустойки в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, и придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер, суд находит оснований для снижения неустойки.

Учитывая характер нарушенных ответчиком обязательств и его ходатайство о снижении размера неустойки, исходя из стоимости объекта строительства, периода просрочки передачи объекта долевого участия и обстоятельств его передачи, суд находит возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию неустойку до сумма

Относительно требований истца о взыскании в его пользу компенсации морального вреда и штрафа, суд приходит к следующим выводам.

Требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа должны разрешаться в соответствии с положениями ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в действующей в настоящее время редакции.

На основании положений ч. 2 ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Исходя из смысла положений ст. 10 указанного Закона, при решении вопроса о компенсации морального вреда гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения его прав застройщиком при исполнении договора долевого участия.

Поскольку доказан факт нарушения ответчиком своих обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, суд взыскивает в пользу истца компенсацию морального вреда в размере сумма, исходя из конкретных обстоятельств дела, характера причиненных страданий, степени вины, длительности неисполнения законных требований.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. (ред. от 01.09.2024 г.) при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона).

В соответствии с положениями п. 3 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. (ред. от 01.09.2024 г.). При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.".

От применения штрафных санкций за нарушение обязательств, возникших до вступления в законную силу Постановления Правительства Российской Федерации N 326 от 18 марта 2024 года, застройщик не освобожден.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 21 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Претензия направлена в адрес ответчика 25.06.2025, т.е. срок для добровольного удовлетворения требований истек во время действия моратория. Таким образом, штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Разрешая требования истца о взыскании нотариальных расходов, суд приходит к следующему.

Согласно абз. 2 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Представленная суду доверенность содержит полномочия на представления интересов истцов в различных судах при рассмотрении любых гражданских дел и не выдана истцом для участия представителя в данном гражданском деле или в конкретном судебном заседании проводимого в рамках рассматриваемого дела, т.е. носит общий характер.

Таким образом, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика, понесенных судебных расходов в размере сумма, связанных с получением нотариально заверенной доверенности.

Ответчиком заявлено ходатайство об отсрочке исполнения решения суда.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 18 марта 2024 N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» от 18 марта 2024 года № 326» в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения настоящего решения в части исполнения обязательства по уплате неустойки до окончания действия моратория, установленного Постановлениями Правительства Российской Федерации, принятыми в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08 марта 2022 года № 46-ФЗ.

По правилам ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию в доход бюджета адрес с ответчика в размере сумма исходя из размера удовлетворенных требований имущественного характера и неимущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Смайнэкс Управление Активами» о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Смайнэкс Управление Активами» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) сумму неустойки в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Предоставить ООО «Смайнэкс Управление Активами» отсрочку исполнения настоящего решения в части исполнения обязательства по уплате неустойки до окончания действия моратория, установленного Постановлениями Правительства Российской Федерации, принятыми в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08 марта 2022 года № 46-ФЗ.

Взыскать с ООО «Смайнэкс Управление Активами» (ИНН 

<

***>) в доход субъекта РФ города федерального значения Москва государственную пошлину в размере сумма

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бабушкинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 12 февраля 2026 года.

Судья А.Ю. Красникова