Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июня 2025 года г. Курган

Курганский городской суд Курганской области 

В составе председательствующего судьи Тихоновой О.А.

при секретаре Горелой Т.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5263/2025 (45RS0026-01-2025-005123-25) по иску Администрации города Кургана к ФИО1 о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрации города Кургана обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды. В обоснование иска указано, что договором аренды № 329 от 14.11.2017 земельного участка с кадастровым номером 45:25:030307:2218, площадью 1 416 кв.м, адрес участка: Российская Федерация, 

<

адрес>, участок № 46, с разрешенным использованием: магазины, заключенным между Администрацией города Кургана и ФИО1, установлен помесячный режим оплаты не позднее последнего числа текущего месяца. Разрешенное использование участка: магазины. Срок аренды составлял 3 года с даты подписания акт приема-передачи участка. Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (раздел 2 договора). 18.11.2020 соглашением о внесении изменений и дополнений в договор № 329 от 14.11.2017 срок аренды продлен до 14.11.2023. 09.02.2023 соглашением о внесении изменений в договор № 329 от 14.11.2017 срок аренды продлен до 14.11.2026. Согласно условиям договора № 329 от 14.11.2017 арендатор принял на себя обязанность выполнять в полном объеме все условия договора. В соответствии с п.5.1 договора № 329 от 14.11.2017 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, определенными договором. Также, п.5.2 договора № 329 от 14.11.2017 установлена обязанность арендатора вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определяемом нормативными правовыми актами, действующими на территории города Кургана, в сроки согласно условиям договора. Арендная плата за текущий год перечисляется ежемесячно, не позднее последнего числа текущего месяца (п. 3.6. договора № 329 от 14.11.2017). В нарушение указанных положений ответчиком многократно систематически нарушались сроки внесения арендных платежей по договору № 329 от 14.11.2017, письмом Администрации города Кургана от 13.03.2024 № исх.54-01800/24 ответчик уведомлена о начислении и необходимости уплаты арендных платежей за весь период действия договора № 329 от 14.11.2017, также указан срок для оплаты образовавшейся задолженности до 11.04.2024. По состоянию на 16.03.2024 задолженность ответчика по арендной плате по договору № 329 от 14.11.2017 оплачена, спустя 1 год после направления претензии. Помимо того, ответчиком не осуществляется использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что подтверждается отсутствием со стороны ответчика действий, свидетельствующих о текущем использовании либо намерении использовать участок. Специалистами Департамента архитектуры, строительства земельных отношений Администрации города Кургана 21.05.2024 составлен акт № 107 от 14.06.2024, в результате обследования земельного участка установлено, что участок не огорожен, на нем расположены несколько столбов для забора с поперечинами и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 45:25:030307:2254, строительство не ведется. Ответчиком не получены документы, позволяющие начать строительство на земельном участке, не ведутся подготовительные и иные строительные работы, что подтверждается уведомлением Администрации города Кургана от 14.06.2024 исх. 54-04030/24 о нарушении условий договора аренды земельного участка, согласно на арендованной территории участка здание магазина отсутствует, разрешение на строительство не получено, установлен срок до 08.07.2024 на получение разрешения на строительство. В соответствии с пп. 4.1.4. п. 4.1. договора № 329 от 14.11.2017 арендодатель вправе изменить или досрочно расторгнуть договор в судебном порядке в случаях, установленных действующим законодательством, в том числе, когда арендатор: не вносит арендную плату за землю в установленные договором сроки более двух раз подряд; использует участок не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, нарушает условия договора или положения земельного законодательства. Письмом от 25.06.2024 № исх. 54-04213/24, направленным в адрес ответчика, Администрация города Кургана уведомила последнего о наличии просроченной задолженности по договору № 329 от 14.11.2017, неисполнении обязательств по завершению строительства и направлении соглашения о досрочном расторжении договора. Ответчиком письмо оставлено без ответа, соглашение о расторжении договора № 329 от 14.11.2017 не подписано.

Просит суд расторгнуть договор № 329 от 14.11.2017 аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 1 416 кв. м, с разрешенным использованием: магазины.

Представитель истца Администрации г. Кургана, третьего лица Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации г. Кургана по доверенностям ФИО3 на удовлетворении исковых требований настаивала.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности, третье лицо ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что 14.11.2017 между Администрацией города Кургана и ФИО1 заключен договора аренды № 329 с кадастровым номером №, площадью 1 416 кв.м, адрес участка: 

<

...> участок № 46, с разрешенным использованием: магазины.

В соответствии с п. 1.1 договора земельный участок предоставлен ФИО1 однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Срок аренды установлен 3 года с даты подписания акта приема-передачи участка. Окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (раздел 2 договора).

14.11.2017 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

18.11.2020 между Администрацией города Кургана и ФИО1 заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в договор № 329 от 14.11.2017, в соответствии с которым срок аренды продлен до 14.11.2023.

09.02.2023 соглашением о внесении изменений в договор № 329 от 14.11.2017 срок аренды продлен до 14.11.2026.

Пунктом 3.4 договора аренды № 329 от 14.11.2017 установлен ежемесячный порядок внесения арендной платы не позднее последнего числа текущего месяца. 

В соответствии с пунктом 5.1 договора № 329 от 14.11.2017 арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, определенными договором; с письменного согласия арендодателя, в пределах срока договора, передавать свои права обязанности по договору третьему лицу; отдавать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив; передать арендованный земельный участок в субаренду; на сохранение всех прав по договору при смене собственника переданного в аренду участка.

Пунктом 5.2 договора № 329 от 14.11.2017 установлена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с его целевым назначением способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе, земле как природному объекту; не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемом участке и прилегающей территории; вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определяемом нормативными правовыми актами, действующими на территории города Кургана, в сроки согласно условиям договора; в случае продажи (иного отчуждения) имущества, находящегося на участке, письменно сообщить об этом арендодателю не позднее одного месяца с момента заключения соответствующего договора купли-продажи (отчуждения).

ФИО1 являлась собственником объекта незавершенного строительства, кадастровый №, общей площадью 448,9 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительства 10 %, находящегося по адресу: 

<

адрес>, участок № 46 на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030307:2218.

13.03.2024 в адрес ФИО1 Администрацией города Кургана направлено требование о необходимости оплатить задолженность по арендной плате за землю в размере 20 426 руб. 69 коп. в срок до 11.04.2024.

Согласно акту № 107 от 21.05.2024, составленного Департаментом архитектуры, строительства земельных отношений Администрации города Кургана, в результате обследования земельного участка с кадастровым номером 45:25:030307:2218, площадью 1 416 кв. м, с разрешенным использованием: магазины, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, участок № 46, установлено, что земельный участок не огорожен, на нем расположены несколько столбов для забора с поперечинами и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 45:25:030307:2254, строительство не ведется.

14.06.2024 Администрация города Кургана уведомила ФИО1 о нарушении условий договора аренды и необходимости получения разрешения на строительство объекта на участке в срок до 08.07.2024.

ФИО1 данное письмо оставлено без исполнения, разрешение на строительство не получено.

Письмом от 25.06.2024 Администрация города Кургана уведомила ФИО1 о наличии не погашенной просроченной задолженности по договору аренды № 329 от 14.11.2017, неисполнении обязательств по завершению строительства и принятия решения о досрочном расторжении договора, направив при этом проект соглашения о расторжении договора аренды № 329 от 14.11.2017.

Ответчиком письмо оставлено без внимания, соглашение о расторжении договора № 329 от 14.11.2017 не подписано.

27.02.2025 между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, кадастровый №, общей площадью 448,9 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительства 10 %, находящегося по адресу: 

<

адрес>, участок №.

Право собственности ФИО4 на объект незавершенного строительства, кадастровый №, общей площадью 448,9 кв. м, степень готовности объекта незавершенного строительства 17 %, находящийся по адресу: 

<

адрес>, участок № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской ЕГРН от 17.03.2025.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в Администрацию города Кургана с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка № 329 от 14.11.2017 в связи с заключением с ФИО4 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, находящегося по адресу 

<

адрес>, участок №.

12.03.2025 ФИО1 отозвала свое заявление от 05.03.2025 о расторжении договора аренды.

13.03.2025 в связи с заключением с ФИО4 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, находящегося по адресу 

<

адрес>, участок №, ФИО1 обратилась в Администрацию города Кургана с заявлением о внесении изменений в договор аренды с заменой стороны по договору.

Администрацией города Кургана 31.03.2025 ФИО1 дан ответ о возможности рассмотрения обращения после принятия судом решения.

ФИО4 21.03.2025 обратился в Администрацию города Кургана с заявлением о смене стороны в договоре аренды в связи с приобретением у ФИО1 объекта незавершенного строительства.

Администрацией города Кургана 03.04.2025 дан ответ ФИО4 о возможности рассмотрения его обращения после принятия судом решения.

Задолженность по договору аренды земельного участка № 329 от 14.11.2017 погашена ФИО4, что подтверждается квитанциями и справкой Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана от 16.05.2025.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2). 

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы; определяются договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 4.1.1. договора № 329 от 14.11.2017 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор: не вносит арендную плату за землю в установленные договором сроки более двух раз подряд; использует участок не в соответствии с разрешенным использованием, нарушает другие условия договора или положения земельного законодательства.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

Право аренды земельным участком прекращается принудительно в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзац шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Из общих положений гражданского законодательства следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Довод ответчика о нарушении Администрацией города Кургана процедуры расторжения договора аренды, суд не принимает во внимание, поскольку данная процедура истцом соблюдена, с иском о расторжении договора истец обратился спустя 9 месяцев.

После получения уведомлений о расторжении договора аренды, направленных ФИО1, ответчик действий к погашению задолженности по договору аренды, получению разрешения на строительство не предпринимала, напротив 27.02.2025 продала объект незавершенного строительства третьему лицу ФИО4, чем подтвердила отсутствие у нее интереса на использование земельного участка по назначению.

Кроме того, ФИО1 после продажи объекта незавершенного строительства самостоятельно обращалась в Администрацию город Кургана с заявлением о расторжении с ней договора аренды.

Ссылка ответчика ФИО1 на состояние ее здоровья не принимается судом во внимание, поскольку не является уважительной причиной неиспользования земельного участка.

Учитывая, что земельный участок предоставлялся в аренду однократно, для завершения строительства, дважды продлялся, однако ответчиком не получены документы, позволяющие продолжить строительство на земельном участке, не велись подготовительные и иные строительные работы, что подтверждается актом осмотра, отсутствует проектная документация, с момента предоставления земельного участка в аренду 14.11.2017 и до его продажи 27.02.2025 объект незавершенного строительства не изменился - магазин не возведен, в настоящее время объект незавершенного строительства ФИО1 продан, суд приходит к выводу о нарушении существенных условий договора аренды земельного участка и земельного законодательства.

Намерение нового собственника объекта незавершенного строительства ФИО4 закончить строительство магазина не является препятствием для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного с ФИО1, поскольку Администрация города Кургана не давала ответчику согласие на передачу прав на земельный участок.

ФИО4 не лишен права в установленном законом порядке обращаться в Администрацию города Кургана с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что требования Администрации города Кургана к ФИО1 о расторжении договора аренды заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Администрации города Кургана к ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор № 329 от 14.11.2017 аренды земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес>, кадастровый №, площадью 1 416 кв. м, с разрешенным использованием - магазины, заключенный между Администрацией города Кургана и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд путем подачи жалобы через Курганский городской суд в течение одного месяца.

Судья О.А. Тихонова 

Мотивированное решение изготовлено 03.07.2025.