РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 января 2021 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре судебного заседания Добиной Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-184/2021 по административному исковому заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива имени Калинина к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Сельскохозяйственный производственный кооператив имени Калинина (далее по тексту – СПК имени Калинина) обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

В иске Кооператив указал, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 355,1 кв.м., наименование: здание правления колхоза, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость данного нежилого здания определена по состоянию на 06.06.2011 года, и она составляет 2 770 878 рублей 71 копейку. 

СПК имени Калинина не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью нежилого здания, считает её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются интересы истца, как плательщика налога на имущество юридических лиц.

Согласно отчёту об оценке от 14.05.2020 года № 21-02р/20, подготовленному независимым оценщиком ООО «

<

данные изъяты>», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года составляет 1 434 795 рублей.

При таких обстоятельствах, СПК имени Калинина полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося у него в собственности в судебном порядке. 

На основании изложенного, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на основании отчета об оценке.

Представители: административного истца, Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации муниципального района Исаклинский Самарской области, Администрации сельского поселения Новое Якушкино муниципального района Исаклинский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменных пояснениях филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставляет разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили. 

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что в собственности СПК имени Калинина находится нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 355,1 кв.м., наименование: здание правления колхоза, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.08.2005 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19.01.2021 года № КУВИ-002/2021-1302288.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15.04.2012 года и, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09.12.2020 года, кадастровая стоимость данного объекта по состоянию на 06.06.2011 года составляет 2 770 878 рублей 71 копейку.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). 

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника нежилого здания от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество юридических лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 28.09.2020 года, СПК имени Калинина обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. 

Однако решением Комиссии от 21.10.2020 г. № 20/16с-4 заявление административного истца было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: в соответствии с п. 23 ФСО № 7, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Анализ рынка по аренде недвижимости в отчете имеется, при этом оценщик не использует в расчетах стоимости доходный подход. Нарушен п. 23 ФСО № 7. в соответствии с п. 24 ФСО № 7 затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений. Объект оценки – нежилое здание, что позволяет использовать затратный подход в оценке. Нарушен п. 24 ФСО № 7 – не использован затратный подход.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец 10.12.2020 г. обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения СПК имени Калинина в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного нежилого здания, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении нежилого здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке ООО «

<

данные изъяты>» от 14.05.2020 года № 21-02р/20.

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого составила 1 434 795 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 06.06.2011 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости нежилого здания основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. 

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

Оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» ФИО1. представлены пояснения на замечания Комиссии, указанные в решении от 14.05.2020 года № 21-02р/20, из которых следует, что, согласно п. 11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки

В силу п. 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В отчете об оценке от 14.05.2020 года № 21-02р/20 приведено описание доходного, сравнительного и затратного подходов, проанализирована возможность их применения для целей определения рыночной стоимости объекта оценки в соответствии с заданием на оценку.

Согласно п/п. «в» п. 24 ФСО № 7, затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). 

Объект оценки не относится к специализированным объектам, рынок коммерческой недвижимости по Самарской области в целом характеризуется как развитый. На этом основании применение затратного подхода не представляется целесообразным. Оценщиком принято решение отказаться от данного подхода в отношении объекта оценки.

Согласно п. 23 ФСО № 7, доходный подход рекомендуется применять при наличии достоверной информация, позволяющей прогнозировать поток доходов от объекта сценки. 

Данное условие в отношении объекта оценки не соблюдается. Объект оценки расположен в небольшом населенном пункте - селе Якушкино, значительно удаленном от областного и районного центров, с низким уровнем деловой активности и низким спросом на аренду коммерческих помещений. Фактически объект оценки используется по назначению - как здание правления сельскохозяйственного предприятия, при этом часть помещений простаивает, а часть помещений не пригодна для коммерческого использования в связи с необходимостью проведения капитального ремонта. На основании вышеизложенного Оценщиком принято решение отказаться от применения доходного подхода, поскольку построение потока доходов от коммерческого использования такого объекта не представляется возможным.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (и. 12 ФСО №1), сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13 ФСО №1). 

В отношении объекта оценки условия использования сравнительного подхода соблюдаются. Наличие объектов-аналогов, актуальных на дату определения стоимости, позволяет оценщику применить сравнительный подход.

Описание доходного, сравнительного и затратного подходов для целей определения рыночной стоимости объекта оценки и анализ возможности их применения для решения поставленной задачи приведены в разделе 9.6 отчета об оценке №21-02р/19. Отказ от применения затратного и доходного подхода обоснован.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Кроме того, административным истцом представлено заключение специалиста № 12э/20 от 19.05.2020 года, составленное ООО «

<

данные изъяты>», согласно которому отчет об оценке № 21-02р/20 от 14.05.2020 года, выполненный оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» ФИО2, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Результат, полученный в отчете об оценке № 21-02р/20 от 14.05.2020 года, можно считать объективным, обоснованным и достоверным.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке № 21-02р/20 от 14.05.2020 года, подготовленный независимым оценщиком ООО «

<

данные изъяты>», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 06.06.2011 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 10.12.2020 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 28.09.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования сельскохозяйственного производственного кооператива имени Калинина - удовлетворить.

Восстановить СПК имени Калинина пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 355,1 кв.м., наименование: здание правления колхоза, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 434 795 рублей.

Датой подачи СПК имени Калинина заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 28 сентября 2020 года, в суд – 10 декабря 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05.02.2021 года.

Судья: Ласковская С.Н.