Дело № 2-1338/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 августа 2017 года Советский районный суд г. Владивостока в составе: председательствующего А.О. Семенцова, при секретаре Н.А. Морозовой рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Х к Н и ПАО «АК Алроса» о признании части сделок недействительными и взыскании задолженности,

у с т а н о в и л:

Х обратилась в суд с иском к Н и ПАО «Акционерная компания «Алроса» (АК «Алроса») о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В обоснование требований истец указала, что по договору найма жилого помещения от 

<

дата> она предоставила указанную квартиру во временное пользование ответчику Н на срок по 

<

дата>. По просьбе нанимателя 

<

дата> между сторонами и АК «Алроса» заключен дополнительный договор аренды, которым предусмотрено, что часть оплаты за пользование жильем в сумме 

<

данные изъяты> рублей в месяц будет производиться работодателем ответчика – АК «Алроса». Договор найма досрочно прекращен ответчиками в одностороннем порядке, в связи с чем она не получила платежи за пользование жилым помещением в течение срока, обусловленного договором.

Так, 

<

дата> ответчик направил ей уведомление о досрочном расторжении договора со ссылкой на п. 2.2.1 договора от 

<

дата>, которое получено ею 

<

дата>. Против досрочного расторжения договора она возражала, поскольку обстоятельств, предусмотренных п. 5.3 договора от 

<

дата> и свидетельствующих о непригодности жилого помещения к проживанию, не имелось. 

<

дата> она направила в адрес Н возражения, полученные им 

<

дата>. Несмотря на возражения, действие договора прекращено ответчиками в одностороннем порядке, ими не осуществлены платежи по день окончания срока действия договора. Со стороны АК «Алроса» просрочка оплаты имела место в период с 

<

дата> по 

<

дата> и составила 54 дня, Н внесена плата по 

<

дата> года включительно, просрочка составила 28 дней.

Считает, что пункт 2.2.1 договора от 

<

дата>, которым предусмотрена возможность расторжения договора найма по требованию нанимателя с предупреждением за месяц, противоречит закону, а именно положениям ст. 687 ГК РФ, устанавливающим право нанимателя на досрочное расторжение договора найма жилого помещения с условием предупреждения наймодателя за три месяца. Кроме того, указанный пункт договора содержит неясные условия, поскольку допускает различное толкование. Так, при подписании договора наймодатель исходила из того, что пункт 2.2.1 договора о возможности досрочного расторжения договора нанимателем с предупреждением за месяц может применяться лишь в толковании с положениями п.п. 5.3, 5.4 и 5.5 договора, в т.ч. в случае непригодности жилого помещения. Между тем, ответчик ссылается на этот пункт договора в подтверждение своего права на досрочное расторжение в любое время. Истец полагает, что была введена в заблуждение нанимателем относительно толкования названного пункта договора, и это заблуждение является существенным.

Ссылаясь на указанные доводы и положения ст.ст. 168, 178, 180, 687 ГК РФ, истец просит признать пункт 2.2.1 договора от 

<

дата>, а также пункт 3.6 договора найма от 

<

дата> недействительными. Просит взыскать в ее пользу с ответчиков задолженность по договору: с АК «Алроса» – в сумме 

<

данные изъяты> рублей, с Н – 

<

данные изъяты> рубля.

В судебном заседании истец и ее представитель поддержали исковые требования, ссылаясь на то, что основания для досрочного расторжения договора найма жилого помещения отсутствовали, пункт 2.2.1 договора от 

<

дата>, на который ссылаются ответчики, противоречит требованиям ст. 687 ГК РФ, а также п. 5.6 названного договора и поэтому не может считаться действительным. Кроме того, имеются основания для его оспаривания и признания недействительным в соответствии с положениями ст. 178 ГК РФ по мотиву заблуждения со стороны истца. Действиями ответчиков нарушены требования ст. 310 ГК РФ, не допускающими односторонний отказ от исполнения обязательства. Ответчики не известили истца о сроке сдачи квартиры, жилое помещение было передано представителю ТСЖ, а не наймодателю, что также в силу положений ст. 622 ГК РФ может являться основанием для взыскания арендной платы.

Ответчик Н в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела 

<

дата> извещался судом надлежащим образом. В телефонограмме от 

<

дата> сообщил, что выехал в г. Москву и не возражает против рассмотрения дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ПАО АК «Алроса» в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие. Правовая позиция относительно исковых требований о признании п. 2.2.1 договора аренды недействительным и взыскании суммы задолженности изложена в письменном отзыве и возражениях, в которых указывается на следующие обстоятельства. Возможность досрочного расторжения договора аренды квартиры предусмотрена п. 2.2.1 договора при условии предупреждения арендодателя за один месяц, это условие договора Н соблюдено. Оснований для признания недействительным этого пункта договора не имеется, поскольку в силу п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, в данном случае стороны в п. 2.2.1 договора установили право арендатора досрочно расторгнуть договор, предупредив арендодателя письменно за один месяц. Кроме того, возможность расторжения договора предусмотрена и в п. 5.4 договора аренды, где оговорено право компании на расторжение договора в случае прекращения трудовых отношений с работником.

При заключении договора аренды квартиры истцом была скрыта информация о том, что у нее имеется задолженность по оплате коммунальных и иных обязательных платежей перед ТСЖ «Амурский залив», о наличии судебных споров с ТСЖ. При заключении договора арендатор рассчитывал на получение количества услуг, предоставляемых ТСЖ собственникам жилья, однако из-за наличия спора между ТСЖ и Х возникла реальная угроза отключения электроэнергии, воды и отказа в предоставлении охраны имуществу арендатора. Таким образом, арендатору были созданы препятствия в пользовании квартирой. Ответчик также полагает, что поскольку между сторонами заключен договор аренды, истец не вправе ссылаться на нормы закона, регулирующие договор найма жилого помещения. Указывая на эти обстоятельства, ответчик просил в удовлетворении иска отказать.

Выслушав объяснения истца и ее представителя, изучив письменные возражения, исследовав представленные сторонами доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

По делу установлено, что 

<

дата> при посредничестве Агентства недвижимости «Виктория» между Х, именуемой «наймодатель», и Н, именуемым «наниматель», был заключен договор, по которому нанимателю во временное пользование предоставлялась двухкомнатная квартира, расположенная в 

<

адрес>, на срок с 

<

дата> по 

<

дата> с оплатой в размере 

<

данные изъяты> рублей в месяц.

<

дата> между теми же лицами и ПАО АК «Алроса» заключен договор аренды указанной выше квартиры на тот же срок, предусматривающий обязанность Акционерной компании «Алроса», именуемой «плательщиком», своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, которая согласно условиям п. 3.1 договора составила 

<

данные изъяты> рублей в месяц.

Исходя из содержания названных договоров, объяснений истца и ее представителя, судом установлено, что фактически между сторонами возникли отношения по договору найма жилого помещения сроком действия с 

<

дата> по 

<

дата>. Согласно условиям договора часть платежа за пользование квартирой в сумме 

<

данные изъяты> рублей в месяц должна была осуществляться Н самостоятельно, а другая часть платежа в сумме 

<

данные изъяты> рублей в месяц подлежала уплате работодателем нанимателя – АК «Алроса».

<

дата> наниматель известил наймодателя о расторжении договора аренды жилого помещения от 

<

дата>, ссылаясь на п. 2.2.1 этого договора, и 

<

дата> освободил жилое помещение, передав его в присутствии двух свидетелей представителю правления ТСЖ «Амурский залив».

При этом оплата по договору найма была внесена нанимателем Н по 

<

дата> года включительно, плательщиком АК «Алроса» по 

<

дата>, т.е. по день сдачи квартиры, что подтверждается истцом и ее представителем. 

Требуя взыскать с ответчиков плату за пользование жилым помещением по день окончания срока действия договора (

<

дата>), истец ссылается на недействительность п. 2.2.1 договора аренды от 

<

дата>, предусматривающего право нанимателя на досрочное расторжение договора, по мотиву противоречия его требованиям закона (ст. 687 ГК РФ), а также по мотиву наличия с ее стороны заблуждения относительно возможности его применения без соблюдения пунктов 5.3 – 5.6 договора.

Так, договор аренды от 

<

дата> в п. 2.2.1 предусматривает право арендатора (нанимателя) досрочно расторгнуть договор, письменно предупредив об этом арендодателя (наймодателя) за 30 дней календарных дней до предполагаемого срока расторжения договора.

Доводы истца о противоречии этого условия договора требованиям закона, нельзя признать достаточно обоснованными.

В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статья 683 ГК РФ содержит императивную норму о том, что срок договора найма жилого помещения не должен превышать пять лет, и, если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Иных правил в отношении срока договора найма жилого помещения ГК РФ не устанавливает, оговаривая при этом, что наем сроком до одного года является краткосрочным.

Допуская установление срока договора найма жилого помещения по соглашению сторон, закон не содержит императивных предписаний относительно возможности установления сторонами в договоре условий, устанавливающих сроки осуществления ими отдельных прав, предусмотренных условиями договора найма.

Согласно положениям п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По мнению суда, названная норма, которая носит общий характер и подлежит применению в случаях, когда вопрос о досрочном расторжении договора сторонами при его заключении не урегулирован, не может ограничивать право сторон на установление в договоре иных сроков предупреждения о расторжении договора.

В данном случае не только договор аренды от 

<

дата> в п. 2.2.1 предусматривает право арендодателя на досрочное расторжение договора, но и ранее заключенный между Х и Н договор найма квартиры от 

<

дата>. Пунктом 3.6 названного договора также предусмотрено право нанимателя на досрочное расторжение договора с обязательным уведомлением об этом наймодателя не менее чем за три недели до освобождения квартиры и прекращения договорных отношений.

Таким образом, при заключении договора стороны, действуя в соответствии с предоставленным им п. 1 ст. 421 ГК РФ правом на свободу договора, заранее предусмотрели условия, при которых допускается расторжение договора.

Как следует из содержания названных договоров, заключенные соглашения предусматривают право на расторжение договора найма (аренды) жилого помещения не только по инициативе нанимателя, но по инициативе наймодателя (пункты 3.1, 3.2, 3.3 договора от 

<

дата>, пункты 2.4.1, 5.3 договора от 

<

дата>) с установлением конкретных сроков предупреждения.

Доводы истца о наличии заблуждения с ее стороны относительно возможности применения п. 2.2.1 договора от 

<

дата> без учета причин, указанных в п.п. 5.3 – 5.6 этого договора, также не могут быть признаны достаточно убедительными. 

Так, по утверждению истца и ее представителя, договор от 

<

дата> является дополнением к основному договору найма квартиры, заключенному между нею и Н 

<

дата>, поскольку по сути лишь устанавливает порядок оплаты за пользование жилым помещением со стороны работодателя ответчика. Между тем, п. 3.6 этого договора, принимаемого истцом в качестве основного, предусматривает ничем не обусловленное право нанимателя на досрочное расторжение договора при условии письменного предупреждения наймодателя за три недели. Никаких доводов, указывающих на наличие заблуждения с ее стороны при заключении этого договора, истец не привела.

В силу п. 5 ст. 178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. 

Кроме того, досрочное расторжение нанимателем договора найма не противоречит и содержанию п. 5.3 договора от 

<

дата>, предусматривающему досрочное расторжение договора по требованию арендатора в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Так, истец и его представитель не оспаривали того обстоятельства, что причиной досрочного расторжения ответчиком договора найма квартиры могла явиться информация о наличии между истцом и ТСЖ «Амурский залив» спора по вопросу уплаты обязательных платежей. Из содержания письма ТСЖ «Амурский залив», направленного в адрес Н в 

<

дата> года, усматривается, что у нанимателя могли возникнуть опасения относительно условий пользования квартирой.

Доводы истца о том, что квартира была передана представителю ТСЖ, а не наймодателю лично, не могут являться основанием для вывода о наличии вины ответчика. Поскольку истец была предупреждена нанимателем о намерении расторгнуть договор, вопрос о порядке передачи имущества, включая дату совершения этих действий, мог быть разрешен по соглашению сторон. Данных об уклонении ответчика от этих действий не имеется. Более того, в судебном заседании представитель истца допускал возможность того, что ответчиком такие действия предпринимались, однако истец в связи с выездом из города не получала уведомлений. Факт передачи имущества представителю ТСЖ в присутствии свидетелей может свидетельствовать об уклонении от совершения действий по передаче квартиры и со стороны истца Х

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что воспользовавшись правом на досрочное расторжение договора найма жилого помещения, Н не нарушил условия договора, в т.ч. о предупреждении наймодателя в установленный договором срок. Оплата за пользование жилым помещением произведена за весь срок проживания в нем. Оснований для взыскания с ответчиков оплаты по договору за период после передачи квартиры согласно акту от 

<

дата> по 

<

дата> суд не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 13, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Х о признании недействительными п. 2.1.1 договора аренды от 

<

дата> № 

<

номер> и п. 3.6 договора найма жилого помещения от 

<

дата>, взыскании с ПАО «АК Алроса» задолженности по договору аренды в сумме 

<

данные изъяты> рублей, взыскании с Н задолженности по договору найма жилого помещения в сумме 

<

данные изъяты> рублей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Советский районный суд г. Владивостока.

В окончательной форме решение составлено 

<

дата>.

Председательствующий: