РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

Дело (...) 

(....). 14 июня 2017г.

Славянский городской суд (....) в составе судьи Мурашева Н.И.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, ответчика ФИО3, его представителя ФИО4, третьего лица ФИО5,

при секретаре Павловой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ФИО1 на основании доверенности ФИО2 обратился в суд с указанным иском, из содержания которого следует, что 09.04.2015 года между ФИО3 и ФИО1 был заключён договор займа, согласно которому ФИО3 передал ФИО1 денежные средства в сумме 1 750 000руб. под 6% годовых с условием ежемесячного погашения в сумме 105 000 руб. и сроком возврата всей суммы займа 09.08.2015 года. Приэтомпредусмотренныйст.808 ГКРФписьменный договор займа сторонами не составлялся. 09.04.2015 года после получения ФИО1 денежных средств в сумме 1 610 000 руб. по предложениюФИО3 был составлен договор купли-продажи, согласно которому ФИО1 и его супруга ФИО5 передали ФИО3 право на принадлежащий истцу и третьему лицу на праве общей долевой собственности земельный участок с жилым домом, расположенные по адресу: (....). При этом согласно составленному сторонами договору купли-продажи стоимость имущества указана в размере всего 1 000 000 руб., что соответствовало сумме займа и являлось явно несоразмерным действительной стоимости указанного в договоре имущества. Кроме того, 09.04.2015 года стороны согласовали и в этот день нотариально удостоверили неуказанное в договоре существенное условие выкупа указанного в договоре имущества. 23.06.2015 года между ФИО3 и ФИО5 был заключён договор найма (аренды) помещения с правом выкупа, согласно которому ФИО5 имущество передано в аренду на срок 11 месяцев, т.е. до 24.05.2016 года, имущество (земельный участок, жилой дом и гараж), установив арендную плату в размере 105 000 руб. ежемесячно и общую выкупную цену в размере 1 750 000 руб. В период с 09.04.2015 года по 09.08.2015 года. Во исполнение обязательств по договору займа от 09.04.2015 года ФИО1 было выплачено ФИО3 всего 470 000 руб. 28.07.2016 года между ФИО3 и ФИО1 был заключён второй договор займа, согласно которому ФИО3 передал ФИО1 денежные средства в сумме 1 080 000 руб. под 6% годовых с условием ежемесячного погашения в сумме 64 800 руб. и сроком возврата всей суммы займа 23.05.2016 года. При этом предусмотренный ст.808 ГК РФ письменный договор займа сторонами также не составлялся. В период с 28.07.2015 года по 23.05.2016 года во исполнение обязательств по договору займа от 28.07.2015 года ФИО1 было выплачено ФИО3 всего 1 668 000 руб., при этом по состоянию на 23.05.2016 года общий долг ФИО1 перед ФИО3 составлял по двум договорам займа 2 780 000 руб. 23.05.2016 года между ФИО3 и ФИО1 был заключён договор найма (аренды) помещения с правом выкупа на срок 11 месяцев, т.е. до 24.04.2017 года, на то же самое имущество, установив арендную плату в размере 83 400 руб. ежемесячно и общую выкупную цену в размере 2 780 000 руб., - соответствующую общей сумме долга по двум договорам займа от 09.04.2015 года и 28.07.2015 года. 28.07.2015 года по требованию займодателя ФИО3 была составлена и займополучателем ФИО1 удостоверена расписка о состоянии расчётов по двум, совершённым между сторонами займам. При этом по состоянию на 09.07.2016 года общая задолженность ФИО1 перед ФИО3 по договору займа от 09.04.2015 года и договору займа от 28.07.2015 года составила всего 3 522 000 руб. В период с 09.08.2016 года по 28.09.2016 года во исполнение обязательств по договорам займа от 09.04.2015 года и от 28.07.2016 года ФИО1 было выплачено ФИО3 дополнительно 498 000 руб. Таким образом, по состоянию на 23.04.2017 года общая сумма долга ФИО1 перед ФИО3 по договорам займа от 09.04.2015 года и от 28.07.2016 года составила уже 3 199 400 руб. 30.11.2016 года при официальном обращении в Росреестр, должнику ФИО1 стало известно о совершённой 20.04.2016 года займодателем ФИО3 государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество (земельный участок, жилой дом и гараж) на основании договора купли-продажи от 09.04.2015 года. В последовавшем досудебном общении между сторонами ФИО3 потребовал от ФИО1 и членов его семьи немедленно освободить жилой дом. При этом ФИО3 неоднократно высказал намерение продать земельный участок, жилой дом и гараж третьим лицам. Просит суд признать недействительной (притворной) сделкой договор купли-продажи от 09.04.2015 года между продавцами ФИО1 и ФИО5 и покупателем ФИО3 недвижимого имущества по адресу: (....).

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО2 просили заявленные требования удовлетворить.

ФИО2 пояснил, что 9 апреля 2015 года было подписано два договора купли-продажи. По одному договору ФИО6 и ФИО6 продавцы, а Шрамко покупатель, продали дом и гараж за 1 миллион рублей. Далее подписывают еще один договор, и меняют условия и цену. Таким образом, не ясно, какой именно из этих двух договоров прошел регистрацию, истец этого не знает. Затем, в ходе исполнения договора ФИО3 зарегистрировал право собственности, но во владение и пользование имуществом не вступил. До сих пор действует договор по оказанию коммунальных услуг заключенный с ФИО6, это же указано и в квитанциях по оплате коммунальных услуг. Кроме того, чтобы вернуть заем, ФИО3 заключает договор аренды с ФИО6, а затем с ФИО6 и требует от них нотариально удостоверить их обязательство сняться с учета. В подтверждение договора займа ФИО6 в период с июля 2015 года по ноябрь 2016 года выполняет денежные переводы на карту ФИО3, таким образом, погасил уже 470 000 рублей и 419 тысяч рублей. Общий долг составляет 2 689 000 рублей. Рыночная стоимость дома на 21 декабря 2016 года составляет 9 500 000 рублей. Очевидно, что цена в любом из договоров купли-продажи не соответствует рыночной стоимости. ФИО3 до сих пор не взял на себя бремя по содержанию имущества, и все это время идет оплата по кредиту. Это притворная сделка, она недействительна и к ней должны быть применены все последствия недействительности сделки. Дом до сих пор находится в собственности Е-вых.

ФИО1 пояснил, что он и супруга обращались к ФИО3 для того, чтоб занять денег, деньги были необходимы для развития сельскохозяйственной фермы. ФИО3 сказал, что даст деньги, но имущество пойдет под залог. На руки они получили 1 000 000 руб. Потом пошли к нотариусу, подтвердили договор займа, получили деньги и поехали в юстицию в Краснодар, там оформили документы и вернулись в Славянск. 28 июля они еще попросили 650 000 руб. под залог дома. На руки получили 600 000 руб. Заключили договор аренды дома с правом выкупа, составили договор на 1 750 000 руб. На следующий год попросили у ФИО3 еще 1 000 000 руб. под залог дома, получили деньги и заключили еще один договор того же самого дома с выкупом. Они не намерены были продавать дом, ФИО3 их уверил, что договоры носят формальный характер, поэтому они все подписали, в том числе заявление о регистрации имущества на имя ФИО3. 

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО4 исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать. 

ФИО4 пояснил, что путем привязки событий, которые случились позже сделки, истец пытается признать сделку притворной. Ст. 164 предусматривает государственную регистрацию права. Договор, который имеется в материалах дела, а именно его содержание, говорит о том, чего именно хотели стороны, это купля-продажа. ФИО3 с 20 апреля 2015 года является собственником домовладения. То, что договоры об оказании различных коммунальных услуг еще не переоформлены, не лишает его права собственности, права пользования и владения имуществом. Письменного договора займа нет, никаких расписок в доказательство слов истца тоже нет. Процесс передачи денег состоялся в органах юстиции, со стороны продавца были выполнены все действия, направленные на заключение договора купли-продажи. Те взаимоотношения, в том числе заем, аренда, которые складывались позже, не имеют к делу никакого отношения. Считает, что нет оснований признавать сделку недействительной. Представитель истца представил оценку дома и земельного участка на 9 миллионов рублей, однако из этой оценки неясно, каким образом определялась цена, а собственник дома к этой оценке привлечен не был. Считает, что цена сильно завышена.

Ответчик ФИО3 пояснил, что к нему обратился ФИО6 с просьбой занять большую сумму денег. Он сказал, что взаймы не дает, т.к. потом возникают проблемы с возвратом долга. Если деньги нужны срочно, то он может купить дом и земельный участок, а затем оформить договор аренды с правом выкупа. Через некоторое время ФИО6 вновь обратился к нему и сказал, что согласен продать ему дом и участок. Они оформили договор купли-продажи и он передал ФИО6 деньги. Имущество было приобретено за 1 750 000 руб. В договоре указали другую цену по просьбе истца, чтобы ему не платить налог. Приоформлении государственной регистрации сделки супруги Е-вы присутствовали, иначе сдача документов была бы невозможной. После оформления сделки был заключен договор аренды с правом выкупа, Е-вы остались с его согласия проживать в доме. Он не заключал никаких договоров займа с ФИО6. Они заключили 23 мая 2016 года договор аренды с последующим выкупом, он не возражал, чтобы семья истца проживала в доме и выплачивала ему аренду, они сами платили за коммунальные услуги. У него была цель приобрести дом, что и было сделано. Все условия указаны в договоре купли-продажи. Позже Е-вы попросили выкупить дом, он составил договор аренды, против выкупа он и сейчас не возражает. Деньги, которые выплачивали ему Е-вы после договора купли-продажи, это была арендная плата, которая были предусмотрена двумя договорами аренды.

Третье лицо ФИО5 просила заявленные исковые требования удовлетворить. 

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. 

В соответствии с нормами ГПК РФ суд выносит решение с учетом представленных сторонами доказательств, которым судом дается юридическая оценка.

Как указано в ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований или возражений. При этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Обязанность доказывания возлагается на ту сторону, которая ссылается на соответствующие обстоятельства. При недоказанности обстоятельств, на которых истец основывает свое требование, суд отказывает в удовлетворении иска.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд оценивает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ч. 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55,59 - 61,67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со ст. ст. 17 и 35 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с настоящей Конституцией. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а так же из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а так же из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

Как следует из положений ст.ст. 9-12 ГК РФ, участники гражданских правоотношений самостоятельно по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Не допускаются действия, осуществляемые с целью причинения вреда другим лицам, а так же злоупотребление правом в иных формах. Нарушенные гражданские права подлежат судебной защите, в том числе путем признания права.

Судом установлено, что 09 апреля 2015 года между ФИО7, ФИО5 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: (....). В соответствии с условиями договора цена проданного недвижимого имущества определена сторонами в 1 000 000 руб. Договор был подписан сторонами, подписи в договоре истец и третье лицо в судебном заседании не оспорили. ФИО1 также не отрицал, что они с женой принимали участие в регистрации сделки вместе со ФИО3

Оформив оспариваемую сделку, стороны все ее существенные условия выполнили в полном объеме. Ссылка стороны истца на то, что ответчик не вселился в дом и не пользуется им, в данном случае не имеет правового значения, поскольку собственник сам определяет порядок пользования и распоряжения своим имуществом. Кроме того, стороны подтвердили факт заключения между ними договора аренды спорного имущества с правом выкупа. В соответствии с этим, также не имеет правового значения ссылка истца на уплату коммунальных платежей. Истец с семьей остался проживать в доме с согласия собственника в соответствии с заключенным договором аренды, поэтом нет оснований для выводов о том, что договор купли-продажи не был исполнен ответчиком.

Суд исходит из того, что договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен сторонами в надлежащей форме, прошел государственную регистрацию в установленном порядке, все существенные условия сделки в нем указаны, покупатель претензий к качеству приобретенного им имущества не предъявляет. Истец же, заявляя о своем денежном долге перед ответчиком по якобы заключенному договору займа, не пояснил, почему он не согласен теперь возвратить имущество путем выкупа по заключенному ими договору аренды с правом выкупа, против чего ответчик не возражает. Вопрос о цене выкупа может быть решен путем переговоров.

Суду представлены заявления, удостоверенные нотариусом НИВ и зарегистрированные в реестре за (...) и (...) от 09.04.2015г. из содержания которых следует, что ФИО1 и ФИО8 в случае неисполнения условий договора обязались в десятидневный срок сняться с регистрационного учета из принадлежащего на праве собственности ФИО3 жилого помещения по адресу: (....). Факт оформления данных обязательств истец и его супруга не отрицали. Это свидетельствует о том, что Е-вы свое обязательство перед ответчиком не исполнили, в то же время ссылаются на факт проживания в спорном доме как на обстоятельство, свидетельствующее о том, что ответчик не принял имущество, т.е. не выполнил существенное условие договора купли-продажи.

Вместе с тем в оформлении этих заявлений ответчик участия не принимал, а их содержание противоречиво. Так, в заявлениях указано, что Е-вы являются общими собственниками указанного в заявлениях недвижимого имущества. В то же время ссылаются на то, что они 09.04.2015г. арендовали это принадлежащее им имущество у ФИО3 и обязуются сняться с регистрационного учета десятидневный срок. При этом представленные суду договоры аренды были заключены сторонами не 09.04.2015г., а 23.06.2015г. и 23.05.2016г.

Акт оценки спорного имущества (...) ДВЮ от 21.12.2016г., копия которого представлена суду истцом, рыночная стоимость спорного имущества определена в 9 500 000 рублей, не может быть принят судом как надлежащее доказательство по делу. Из его содержания неясно, на основании чего оценщик сделал такой вывод, какой способ оценки применен, не приведены примеры сравнения с аналогичными объектами в том же населенном пункте. При этом, субъектами права указаны Е-вы, хотя на дату оценки они таковыми не являлись, а оценка проводилась без ведома и согласия собственника, т.е. ответчика.

Кроме того, цена сделки определяется соглашением сторон и может отличаться в ту или иную сторону от действительной или примерной стоимости объекта. Поэтому в данном случае определение реальной стоимости имущества решающего значения не имеет.

Содержание договора купли-продажи, подписанного истцом и третьим лицом, опровергает утверждение о том, что они были введены в заблуждение относительно существа сделки и расценивали заключение договора и регистрацию сделки как простую формальность.

Недвижимое имущество было зарегистрировано ответчиком в установленном законом порядке. В судебном заседании стороны подтвердили, что присутствовали при регистрации сделки купли-продажи, возражений относительно регистрации не высказывали.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру. 

В силу ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Квалифицирующим признаком мнимой сделки является отсутствие у сторон такой сделки цели достижения заявленных результатов. При совершении мнимой сделки волеизъявление сторон не совпадает с их внутренней волей. Стороны не стремятся к достижению того результата, который должен возникнуть из данной сделки.

Ничтожность данных сделок предполагает их абсолютную недействительность, т.е. недействительность вне зависимости от признания их таковыми судом (п. 1 ст. 166 ГК). В данных сделках имеет место подмена цели. Заявляется одна цель, тогда как стороны имеют в виду совершенно другую цель.

Давая оценку исследованным судом доказательствам, суд принимает во внимание обстоятельства заключения сделки между сторонами, и приходит к выводу о том, что договор купли-продажи, заключенный между сторонами, не является мнимой сделкой. На момент совершения сделки стороны намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида, истец и третье лицо имели намерения продать свой дом, а ответчик ФИО3 имел намерения покупать его. Эти намерения они подтвердили соответствующими и необходимыми для этого действиями: составили договор купли-продажи в надлежащей форме, представили его на государственную регистрацию и каждая из сторон выполнила его существенные условия.

Исковое заявление истца суд полагает злоупотреблением правом, поскольку истец, заявляя о своем денежном долге перед ответчиком, но не заявляя о готовности его исполнить, намерен привести ситуацию в выгодное для себя положение, когда ему будет возвращено проданное им недвижимое имущество без надлежащей гарантии возврата ответчику полученных от него денежных средств.

Суд приходит к выводу о том, что эти требования истца не доказаны надлежащими средствами доказывания и не соответствуют действительности.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 к ФИО3 о признании недействительной (притворной) сделкой договора купли-продажи от 09.04.2015г. жилого дома, земельного участка и гаража, расположенных в (....)-а, и применении последствий недействительности сделки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Славянский городской суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 15 июня 2017 года.

Копия верна: Судья Н.И.Мурашев

СОГЛАСОВАНО

Судья Н.И.Мурашев