Дело № 2-1-444/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 сентября 2018 года город Ливны Орловской области 

Ливенский районный суд Орловской области в составе :

председательствующего судьи Окороковой Э.Н., 

при секретаре Шульгиной О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебного заседания Ливенского районного суда гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Лотан» (далее ООО «Лотан»), к НКО «Потребительское общество взаимного страхования» о защите прав потребителя – участника долевого строительства, о взыскании денежных средств, признании части условий договора недействительными, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование указав, что между ним и ООО «Лотан» 08 июля 2015 года был заключен договор №ДЖ2-12.1-2-14-6 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. 

В нарушение положений договора и действующего законодательства, установленным договором срок передачи объекта, ответчиком был нарушен, обязанность по направлению предложения об изменении договора исполнена не была. 

20.09.2017 истец получил уведомление о начале заселения, в котором было сообщено о готовности к передаче объекта (квартиры) по договору с 12.09.2017. Сторонами была согласована дата осмотра квартиры – 19.10.2017. 

По результатам осмотра он выявил ряд замечаний, которые отразил в заявлении от 19.10.2017, составленном на месте осмотра, а также в заявлении от 19.10.2017 на имя генерального директора ООО «Лотан». 

Заявление от 19.10.2017 с указанием выявленных недостатков и требованием их устранить было принято менеджером ООО «Лотан» 19.10.2017 года под номером №11-48125813/17.

Несмотря на это осмотр квартиры показал, что ответчик действий по устранению недостатков не принял. Это послужило основанием для повторного обращения к ответчику с претензией от 30.11.2017 с изложением тех же недостатков и требованием их устранить.

В перечень недостатков входит : 

-отсутствие гидроизоляции в санузле, 

- установка вентиляционного короба на кухне, не предусмотренного по проекту ; 

- наличие протекания воды по швам на балконе с правой стороны вверху;

- сломана крышка воздушного клапана ; 

- помят кожух отопительного прибора ; 

- входная дверь перекошена и помята. 

До настоящего момента недостатки ответчиком не устранены, что явилось основанием для обращения в суд. 

Кроме этого, истец указал в иске, что вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком своего обязательства по сдаче жилья в установленные в договоре сроки, он вынужден был воспользоваться съемным жильем для своего проживания и проживания своей семьи. За период с 01 июля 2017 года по 13 марта 2018 года истец оплатил стоимость предоставленного в пользование жилого помещения и имущества в размере 244828 руб., исходя из ежемесячной платы по договору найма в размере 25000 рублей. 

Также полагает, что условие, изложенное в п.9.2 договора № ДЖ2-12.1-2-14-6 от 08 июля 2015 года участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ним и ООО «Лотан», является противоречащим требованиям законодательства о защите прав потребителей, поскольку ограничивает права истца на гарантированную государством судебную защиту путем обращения в суды общей юрисдикции, а накладывает обязанность по обращению в третейский суд, что предполагает для истца несение дополнительных судебных расходов, от которых он в силу закона при обращении в суды общей юрисдикции освобожден. Истец не был свободен в выборе условий договора участия в долевом строительстве, они были сформированы уже в окончательном виде самим застройщиком и предлагались к заключению без каких-либо вариантов для участника долевого строительства.

Истец находит незаконным условие вышеуказанного договора, изложенное в п.4.5 данного документа, относительно порядка взаиморасчетов между сторонами, предусматривающее, что в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью квартиры, указанной в п.1.2 договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся. По мнению истца, застройщик, сформулировав положения этого пункта, поставил в неравное положение участника долевого строительства по сравнению со своими правами, закрепленными в этом же пункте договора. Так, застройщик имеет право требовать с участника долевого строительства доплату за площадь жилья в случае сдачи объекта с увеличенной площадью застройки, в тоже время, сдав объект с меньшей площадью, чем обуславливалось договором, застройщик предусмотрел запрет для участника долевого строительства на возврат уплаченных денежных средств за излишние квадратные метры. 

Так, из договора долевого участия следует, что проектная площадь квартиры составляет 33,66 кв.м., стоимость одного квадратного метра – 76000 руб., общая стоимость квартиры – 2 558160,00 руб., стоимость квартиры истцом была внесена в полном объеме. По результатам застройки ответчик предлагает истцу жилое помещение с фактической площадью 33,40 кв.м., разница в стоимости жилья составит – 19760 руб. 

Незаконными действиями ответчика истцу причинен моральный вред, размер денежной компенсации за причиненные нравственные страдания вследствие нарушение его прав потребителя он определяет в сумме 50000 руб. 

За нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства ответчик должен нести ответственность в виде уплаты неустойки, расчет неустойки с 01 июля 2017 года по 13 марта 2018 года составит : 2 558160 руб. х1/300х7,50% х 256 дней просрочки х 2= 327444,48 руб. 

Данную неустойки ответчик, по мнению истца, должен уплачивать по дату фактической передачи жилого помещения участнику долевого строительства, которая должна подтверждаться подписанием передаточного акта. Ранее составленный ответчиком односторонний акт полагает незаконным, так как в действительности квартира предоставлялась к передаче с недостатками, требование о безвозмездном устранении которых было выставлено со стороны истца ответчику. 

Просит обязать ООО «Лотан» безвозмездно устранить выявленные недостатки, указанные в заявлениях от 19.10.2017, квартиры 

<

адрес>, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, а также взыскать с ООО «Лотан» сумму компенсации за передачу объекта долевого строительства меньшей площади по сравнению с проектной площадью в размере 19760 руб., сумму неустойки в размере 327444,48 руб., сумму убытков за вынужденный наем жилого помещения в размере 244828 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб. и штраф по Закону о защите прав потребителей. Также просит признать условия договора об участии в долевом строительстве, указанные в п.4.5 и в п.9.2 договора, недействительными, признать незаконным односторонний передаточный акт от 13.11.2017 и обязать ответчика заключить с ним двухсторонний акт о передаче квартиры в течение 5 дней с момента устранения недостатков.

В ходе судебного разбирательства истец, действуя в лице своего представителя ФИО2, заявил об изменении исковых требований, указав, что просит обязать ответчика устранить недостатки квартиры (№441) в соответствии с перечнем, выявленным специалистом ООО «Проектно-строительное управление-5» (г.Москва) по результатам исследования жилого помещения – с 19 апреля 2018 года по 07 мая 2018 года, а именно, выполнить замену входного дверного блока, выполнить непрерывную оклеечную гидроизоляцию на высоту не менее 200 мм от уровня поля, в выявленных местах протечек восстановить гидроизоляцию, восстановить поврежденные места, выполнить покраску стен в соответствии с принятыми проектными решениями, выполнить монтажные швы оконных блоков в соответствии с требованиями ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков», произвести замену поврежденного короба (кожуха) на радиаторе отопления, в остальной части требования оставил без изменения. Кроме этого, просил произвести распределение судебных расходов, понесенных истцом, а именно, стоимость оплаты услуг специалиста ООО «Проектно-строительное управление-5» (г.Москва) в размере 20000 рублей, стоимость оплат услуг представителя в размере 30000 руб. 

Представитель ответчика ООО «Лотан» - ФИО3, участвуя в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи, заявил о частичном признании иска, полагал, что со своей стороны застройщик выполнил обязательство по возведению жилого помещения в соответствии с проектом и договором, признал период просрочки в исполнении обязательства по передаче квартиры участнику долевого строительства только лишь с 01 июля 2017 года по 05 октября 2017 года (по день получения истцом одностороннего акта о передаче квартиры), что составит 97 дней просрочки, из расчета размера процентной ставки равной 7,5%, общая сумма неустойки составит 124070,76 руб., данную сумму просил снизить в порядке применения положений ст.333 ГК РФ, указывая, что задержка в сдаче объекта была вызвана исключительными обстоятельствами в виде реорганизации государственного учреждения, в компетенции которого на территории 

<

адрес> находятся вопросы контроля за строительством. Также были изменены правила ввода в эксплуатацию объектов долевого строительства, с учетом которых застройщику пришлось готовить документацию для ввода объекта в эксплуатацию по новым требованиям. Кроме этого, считал подлежащей снижению сумму штрафа и компенсации морального вреда, в части оставшихся требований иск не признал, пояснив, что те недостатки, которые были выявлены участником долевого строительства в жилом помещении, не являлись существенными недостатками, а следовательно, не должны служить основанием для отказа со стороны истца в исполнении принятых на себя обязательств по приему готового к передаче объекта долевого строительства. Оспариваемые истцом условия договора не противоречат законодательству, истец в добровольном порядке заключил договор, не лишен был в свободе выбора при заключении сделки, уменьшение площади квартиры у истца не произошло, из технической документации следует, что было уменьшение площади лоджии, но поскольку ее стоимость и так была рассчитана из расчета площади с применением понижающего коэффициента, то снижение площади лоджии с 3,54 кв.м. до 3,24 кв.м., в объеме которой истцом было оплачено только 1,77 кв.м., не должно влиять на перерасчет стоимости жилого помещения, указанной в договоре. Также не согласен был представитель ответчика с требованием о взыскании убытков в виде расходов на оплату съемного жилого помещения, поскольку истец не предоставил бесспорных доказательств как причинно-следственной связи между наступлением этих убытков и действиями ответчика по нарушению сроков передачи объекта участнику долевого строительства, так и объективных доказательств достоверности несения данного вида расходов. 

Представитель соответчика НКО «Потребительское общество взаимного страхования» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства был извещен надлежащим образом. 

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, уд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с ч.1, 2,3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу положений ч.1,2,3 ст.7 вышеуказанного Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

( часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

(часть вторая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

(часть третья в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ).

Согласно предписаниям ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

( часть первая статьи в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ). 

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

(часть третья стати в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ). 

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

(часть четвертая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ).

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, и эти обстоятельства не оспаривались сторонами, 08 июля 2015 года между ФИО1 и ООО «Лотан» был заключен договор №ДЖ2-12.1-2-14-6 об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. Согласно условиям данного договора, застройщик (ООО «Лотан» ) обязалось возвести и передать участнику долевого строительства (ФИО1) жилое помещение – однокомнатную квартиру в многоэтажном жилом доме, общей площадью 33,66 кв.м., стоимостью 2558160,00 руб.. из расчета 76000 руб. за один квадратный метр жилой площади объекта долевого строительства. Адрес данного объекта - 

<

адрес>, номер квартиру по проекту – 263, по технической документации по факту застройки - № 441. Срок сдачи дома в эксплуатацию – 31 декабря 2016 года, срок передачи объекта участнику долевого строительства- в течение 6 месяцев со дня сдачи объекта в эксплуатацию, но не позднее 30 июня 2017 года. 

Ответчиком не оспаривалось, что имело нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию, вместо 31 декабря 2016 года, объект был введен в эксплуатацию 31 августа 2017 года, при этом со стороны ответчика направлялось истцу уведомление о переносе сроков ввода объекта в эксплуатацию, однако, доказательств получения согласия истца на изменение условий относительно установленных договоров сроков, ответчиком суду не предоставлено. 

Готовность передачи объекта участнику долевого строительства ответчик ООО «Лотан» определил по состоянию на 16 сентября 2017 года, направив истцу от данной даты уведомление о готовности передать квартиру, уведомление получено истцом 27 сентября 2017 года. 

Вместе с тем, как следует из заявления ФИО1 от 19 октября 2017 года, переданного в ООО «Лотан», при проведении процедуры принятия объекта от застройщика участником долевого строительства были обнаружены недостатки строительных элементов квартиры. Так, истцом в своем заявлении в адрес ответчика указывается на отсутствие гидроизоляции в санузле, установку вентиляционного короба на кухне, не предусмотренного по проекту, наличие протекания воды по швам на балконе с правой стороны вверху, неисправность крышки воздушного клапана и кожуха отопительного прибора в жилой комнате, на перекос и вмятины входной двери.

Но, как установлено судом со стороны застройщика не было предпринято каких-либо действий по реагированию на данные замечания, предъявленные к качеству передаваемого объекта. Наоборот, застройщиком был составлен и направлен в адрес участника долевого строительства односторонний передаточный акт от 13 ноября 2017 года, после составления которого, застройщик посчитал себя исполнившим обязательства, возлагаемые на него договором участия в долевом строительстве.

Суд находит, что довод представителя ответчика о соответствии действий застройщика требованиям законодательства, является несостоятельным. 

Так, по мнению ответчика, поскольку обнаруженные недостатки жилого помещения являются несущественными, то, следовательно, не допускают возможность отказа со стороны участника долевого строительства от исполнения условий договора по приему объекта. Вместе с тем, положения статей 7-8 вышеуказанного Федерального закона №214-ФЗ в их взаимосвязи предписывают застройщику передать участнику долевого строительства жилое помещение, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Только по исполнению требований потребителя (участника долевого строительства) относительно качества передаваемого объекта застройщик имеет право требовать от него принятия объекта, и в случае уклонения участника от принятия жилого помещения после выполнения его требований возможно установление отсутствия вины застройщика в нарушении сроков передачи объекта другой стороне договора. 

Вопрос о том, являются ли допущенные дефекты строительных работ существенными или нет, имеет значение для оценки требования потребителя о расторжении договора долевого участия и возврате уплаченной цены договора в полном объеме, в спорной ситуации по настоящему делу потребитель предъявил застройщику требование о безвозмездном устранении допущенных дефектов, в связи с чем, обосновывать последнему свои действия по составлению одностороннего акта без устранения допущенных отклонений от качества доводом о возможности пользовании жилым помещением с указанными недостатками оснований не имеется. 

Для проверки доводов истца о наличии строительных дефектов и недостатков строительно-отделочных работ в передаваемом ему жилом помещении судом была назначена строительно-техническая экспертиза. В соответствии с заключением эксперта ФБУ «Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» № 151/2-2/18-16 от 21 августа 2018 года в ходе осмотра спорного жилого помещения были установлены следующие строительные дефекты : 

- в санузле не выполнена непрерывная обмазочная гидроизоляция поверхности стен (в районе сопряжения пола и стен) по периметру пола санузла на высоту не менее 200 мм от уровня покрытия пола ; 

- имеются поврежденные участки потолка и стен балкона вследствие замачивания их водой, гидроизоляции стыков и швов монтажных узлов потолка и стен балкона, требуется покраска стен на поврежденных участках в соответствии с принятыми проектными решениями ; 

- необходима замена входного дверного блока в полном объеме (входной двери и входной дверной коробки), вследствие повреждения стальных элементов дверной коробки, неправильного ее монтажа - с отклонением от горизонтали профилей коробки, не обеспечивается надлежащее открывание и закрывание дверного блока и работа запирающих устройств ;

- необходимо выполнить монтаж швов с внутренней и наружной стороны примыканий оконных блоков к стенам в жилой комнате и на кухне в соответствии с требованиями ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажных узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия» ; 

- требуется произвести замену металлического экрана, закрывающего радиатор, установленный в жилой комнате, вследствие его повреждения. 

Также экспертом было установлено наличие такого элемента – как вентиляционной шахты, проходящей со стороны кухни, который проектом не предусмотрен, но данный дефект является по заключению эксперта неустранимым, другие же выявленные недостатки подлежат исправлению, но при этом недостатки с монтажом входного стального дверного блока, а также отсутствие непрерывности теплоизоляционных слоев ( монтаж швов примыканий оконных блоков к стенам ), являются дефектами, при которых эксплуатация жилого помещения невозможна, а другие дефекты хотя и допускают возможность пользования жилым помещением, но также относятся к существенным недостаткам, значительно влияющим на использование объекта долевого строительства по его прямому назначению. 

Заключение эксперта по выявленным недостаткам в передаваемом жилом помещении со стороны ответчика не были оспорены. 

Таким образом, требование истца о нарушении его прав со стороны застройщика в виде несоблюдения сроков передачи объекта, требований к качеству передаваемого жилого помещения, не выполнение со стороны застройщика в добровольном порядке его законных и обоснованных претензий по устранению выявленных строительных недостатков, составление застройщиком одностороннего акта о якобы надлежащей передаче объекта долевого строительства, в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение, а следовательно на застройщика должна быть возложена обязанность по безвозмездному устранению выявленных недостатков, односторонний акт, составленный застройщиком подлежит признанию недействительным, а на застройщика следует возложить ответственность в виде взыскания неустойки за просрочку исполнения условий договора о сроках передачи объекта участнику долевого строительства. 

При этом, суд находит правильным определение истцом даты начала исчисления периода просрочки с 01 июля 2017 года, то есть со дня следующего за днем наступления события – даты передачи объекта участнику долевого строительства (30 июня 2017 года). Истец произвел расчет неустойки по дату обращения в суд – 13 марта 2018 года, при этом заявляя требование о дальнейшем начислении неустойки по дату фактического исполнения условий договора. При наличии такого требования суд полагает необходимым произвести расчет неустойки, подлежащей взысканию с ответчика про день вынесения судебного решения, то есть по 14 сентября 2018 года. Размер одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, суд полагает возможным определить, исходя из процентной ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ на дату принятия судом решения – 7,25% годовых. Общая сумма неустойки составит : 2558160 руб. х 7,25% /300 х 434 дня просрочки х2 = 536616,69 руб. 

Со стороны ответчика заявлено ходатайство о снижении суммы неустойки, приведены в своих возражения доводы, которые необходимо учесть при разрешении данного ходатайства. Суд, оценив данные доводы, изложенные представителем ответчика, находит их обоснованными и с учетом необходимости соблюдения соразмерности применяемой меры ответственности последствиям допущенного нарушения, полагает сумму неустойки снизить до 225000 рублей, при этом требование участника долевого строительства о продолжении начисления неустойки по дату фактической передачи квартиры подлежит удовлетворению. 

В отношении требований истца о признании недействительными условий договора, изложенных в п. п.4.5 договора, относительно порядка взаиморасчетов между сторонами в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью квартиры, указанной в п.1.2 договора, а также в п.9.2 договора, относительно обязательства сторон разрешать возникшие споры в третейском суде (условие о третейской оговорке), суд приходит к следующим выводам. 

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ). 

Следовательно, исходя из буквального толкования положений закона, при постройке квартиры площадью меньше, чем предусмотрено условиями договора, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, а застройщик обязан возвратить излишне полученные денежные средства.

Статьей 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Руководствуясь вышеуказанными положениями закона, которые распространены в том числе на отношения по долевому строительству, суд полагает, что условие договора участия в долевом строительстве, изложенное в п. 4.5 договора, устанавливающее запрет на перерасчет стоимости жилого помещения в случае уменьшения площади объекта долевого строительства по факту его застройки, нарушает права и законные интересы потребителя, являющегося экономически слабой стороной, и, соответственно, является недействительным.

Довод представителя ответчика о том, что уменьшение площади передаваемого объекта произошло вследствие уменьшения площади лоджии, площадь которой и так была оплачена участником долевого строительства в меньшем объеме с применением понижающего коэффициента 0,5, по мнению суда, не является основанием для отступления со стороны застройщика от условий договора, которыми предусмотрено, что общая площадь передаваемого объекта должна составить 33,66 кв.м., из которых площадь лоджии – 1,77 кв.м., для оплаты, действительно, рассчитана с понижающим коэффициентом, равным 0,5 (3,54 кв.м. х 0,5 ). Вместе с тем, снижая площадь лоджии до 3,24 кв.м. по итогам фактической застройки, застройщик нарушил условие договора о цене договора, которая в соответствии с требованиями ст.5 Федерального №214-ФЗ должна определяться как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно условиям договора, заключенного с ФИО1, именно в порядке, указанном в законе, была рассчитана площадь передаваемого объекта и его цена, но отступление застройщика от условий договора создает для последнего возможность определить цену объекта в большем объеме, ссылаясь на отсутствие уменьшения общей площади жилого помещения, что недопустимо, поскольку цена договора определяется не только от общей площади квартиры, а от общей приведенной площади жилого помещения, в которую в том числе входит площадь лоджии, рассчитанная с понижающим коэффициентом. Участник долевого строительства вправе рассчитывать на то, что оплаченная им площадь лоджии в данном случае должна составить 3,54 кв.м., а не 3,24 кв.м., хотя бы он и оплатил эти квадратные метры с применением понижающего коэффициента. Иных условий договор, который был предложен застройщиком ФИО1, не содержал, а следовательно, требование истца о перерасчете цены договора и возврате ему излишне плаченной суммы подлежит удовлетворению. 

Так, по расчету истца излишне уплаченная сумма составит : 

2 558160 руб. – (76000 руб. х 33,40 кв.м.- площадь объекта, предлагаемого к передаче ) = 19760 руб., данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

В отношении условий договора, изложенных в п. 9.2. относительно третейской оговорки, суд учитывает следующее. 

Так, на спорные правоотношения сторон в данном случае распространяется действие Закона РФ "О защите прав потребителей".

В соответствии с пунктом 2 статьи 17 указанного Закона исковые заявления по данной категории дел предъявляются в суд по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора, либо по месту нахождения организации (ее филиала или представительства) или по месту жительства ответчика, являющегося индивидуальным предпринимателем. Названные положения корреспондируют с п. 7 ст. 29 ГПК РФ.

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (пункт 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"). Данная норма принята в развитие положения статьи 47 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен права на рассмотрение дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых отнесено рассмотрение дела, и направлена на защиту прав потребителей как экономически более слабой и зависимой стороны в гражданско-правовых отношениях с организациями.

Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении от 26 мая 2011 года N 10-П указал, что предоставление заинтересованным лицам права по своему усмотрению обратиться за разрешением спора в государственный суд (суд общей юрисдикции, арбитражный суд) в соответствии с его компетенцией, установленной законом, или избрать альтернативную форму защиты своих прав и обратиться в третейский суд - в контексте гарантий, закрепленных статьями 45 (часть 2) и 46 Конституции Российской Федерации, само по себе не может рассматриваться как их нарушение, а, напротив, расширяет возможности разрешения споров в сфере гражданского оборота.

Таким образом, сама по себе третейская оговорка, включенная в условия договора, не является нарушением прав потребителя, если только не ограничивает его в реализации возможности по своему усмотрению обратиться в суд общей юрисдикции для защиты нарушенного права. 

Условие в том виде, в котором оно изложено в оспариваемом пункте договора, содержит категоричное предписание для сторон в целях разрешения возникшего спора обращаться только в третейский суд, что является нарушением прав потребителя, а следовательно, оно также является недействительным. 

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Суд, с учетом установленных нарушений прав истца как потребителя, с учетом характера нравственных страданий истца, требований разумности и справедливости, полагает возможным определить для взыскания с ответчика ООО «Лотан» в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб.

Также суд, принимая во внимание, что требования истца не были удовлетворены ООО «Лотан» в добровольном порядке, полагает, что с последнего в пользу истца подлежит взысканию штраф, сумма которого от размера удовлетворяемых требований составит – (225000 руб. + 19760) /2=122380 руб., 

С учетом ходатайства ответчика о снижении размера штрафа в порядке ст. 333 ГК РФ сумму штрафа суд полагает определить в размере 50000 руб.

В отношении требования истца о взыскании убытков в виде затрат, понесенных на оплату жилого помещения по договору найма, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворения требования, поскольку, несмотря на наличие виновных действий застройщика по нарушению сроков передачи объекта долевого строительства, прямой причинно-следственной связи между необходимостью пользоваться услугами наемного жилья и задержкой передачи жилого помещения застройщиком, судом не установлено. Так, истец пользуется услугами по сдаче жилья в наем вследствие необходимости проживания его супруги по месту ее работы – в 

<

адрес>, при этом возможность прекращения пользования услугами найма жилья и вселение в жилье, которое возводилось в соответствии с условиями договора долевого участия, сразу же после передачи объекта, дата которой предусматривалась – 30 июня 2017 года, объективными доказательствами со стороны истца не подтверждалось, при условии того, что договор предусматривал возможность переноса сроков сдачи объекта в эксплуатацию, а также то, что возводимое жилое помещение передавалось участнику долевого строительства без проведения отделочных работ. Соответственно, использование этого жилья для проживания требовало от самого истца проведение дополнительных ремонтных работ, временной период которых не определен, а следовательно, вывод истца о наличии у него убытков по найму жилья после даты – 30 июня 2017 года, является предположительным и не может служить основанием для возложения на ответчика обязанности компенсировать истцу расходы по найму жилого помещения. 

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании убытков в виде оплаты съемного жилого помещения. 

Судом в качестве соответчика по ходатайству ООО «Лотан» было привлечено НКО «Потребительское общество взаимного страхования», исходя из условий п.7.4 договора долевого участия, предусматривающего, что застройщик осуществил страхование гражданской ответственности путем участия в НКО «Потребительское общество взаимного страхования» и заключения соответствующего договора страхования с данной организацией. 

Вместе с тем, ни со стороны самого застройщика, ни соответчика суду не был предоставлен договор страхования, о котором упоминается в вышеуказанном пункте договора долевого участия, в связи с чем, в ходе судебного разбирательства не имелось возможности установить условия, на которых было произведено страхование ответственности. При таких обстоятельствах суд полагает, что надлежащим ответчиком по данному делу является организация – застройщик, что не лишает права застройщика на самостоятельное урегулирование вопросов по получению суммы страхования со своим страховщиком.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов: - на оплату услуг представителя в сумме 20000 руб., на оплату услуг специалиста по осмотру квартиры в сумме 20000 руб. 

Кроме того, от экспертного учреждения, которому было поручено судом проведение строительно-технической экспертизы по ходатайству ответчика ООО «Лотан» поступило заявление о том, что услуги эксперта стороной ответчика не оплачены, стоимость услуг составляет 68945 руб. 04 коп.

В соответствии со статьей 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суду представлены доказательства оплаты истцом расходов за оказание юридических услуг в рамках настоящего дела по договору, заключенному истцом с ФИО2, в сумме 20000 рублей, а также оплаты услуг специалиста ООО «Проектно-строительное управление-5» (

<

адрес>).

Суд полагает обоснованным заявленное истцом требование о взыскании в его пользу расходов по оплате услуг специалиста-проектировщика, поскольку выводами экспертного заключения в полном объеме подтверждены выводы, изложенные в заключении специалиста. 

В отношении расходов на услуги представителя, суд учитывает, что требования истца подлежат удовлетворению, но в частичном объеме, и в соответствии с данным обстоятельством находит разумной и обоснованной стоимость услуг представителя в размере 20000 руб. 

Также суд полагает необходимым взыскать с ООО «Лотан» в пользу Федерального бюджетного учреждения « 

<

данные изъяты>» Минюста Российской Федерации стоимость проведенной судебно-строительной экспертизы в сумме 68945 руб. 04 коп. 

Поскольку истец в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины, то она подлежит взысканию с ООО «Лотан» в пользу бюджета муниципального образования – город Ливны в размере 9063 рубля 77 коп., из которой - 8763 руб. 77 коп. (размер госпошлины от суммы неустойки в полном объеме 536616 руб. 69 коп + 19760 руб. – сумма вследствие перерасчета цены договора) + 300 руб. (госпошлина за требование неимущественного характера).

В силу положений ст.204 ГПК РФ в случае, если суд устанавливает определенные порядок и срок исполнения решения суда, обращает решение суда к немедленному исполнению или принимает меры по обеспечению его исполнения, на это указывается в резолютивной части решения суда.

Со стороны истца заявлены требования с указанием установления сроков исполнения. 

Таки, исправление строительных дефектов истец просит обязать ООО «Лотан» произвести в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу, а заключить с ним двусторонний акт по передаче квартиры в течение 5 дней с момента устранения выявленных недостатков. Суд находит обоснованным требование истца о необходимости установления конкретных сроков исполнения указанных требований, но полагает, что в целях предоставления разумного срока исполнения, установить срок исполнения решения суда в части исправления допущенных строительных дефектов и недостатков – 20 дней с даты вступления решения суда в законную силу, а по составлению двухстороннего акта – 10 дней со дня устранения строительных дефектов. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.98, 100, 103, 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. 

Обязать ООО «Лотан» в целях безвозмездного устранения строительных дефектов и недостатков строительно-отделочных работ, выявленных в квартире №141, расположенной по адресу : 

<

адрес>, произвести следующие строительные работы:

- в санузле выполнить непрерывную обмазочную гидроизоляцию поверхности стен (в районе сопряжения пола и стен) по периметру пола санузла на высоту не менее 200 мм от уровня покрытия пола ; 

- восстановить поврежденные участки потолка и стен балкона вследствие замачивания их водой, восстановить гидроизоляцию стыков и швов монтажных узлов потолка и стен балкона, восстановить покраску стен в соответствии с принятыми проектными решениями ; 

- выполнить замену входного дверного блока в полном объеме (входной двери и входной дверной коробки); 

- выполнить монтаж швов с внутренней и наружной стороны примыканий оконных блоков к стенам в жилой комнате и на кухне в соответствии с требованиями ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажных узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия» ; 

- произвести замену металлического экрана, закрывающего радиатор, установленный в жилой комнате. 

Установить для ООО «Лотан» срок для выполнения вышеуказанных работ – 20 дней со дня вступления данного решения суда в законную силу. 

Признать недействительным условие договора № ДЖ2-12.1-2-14-6 от 08 июля 2015 года участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ФИО1 и ООО «Лотан», изложенное в п.4.5 договора относительно порядка взаиморасчетов между сторонами в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью квартиры, указанной в п.1.2 договора.

Признать недействительным условие договора № ДЖ2-12.1-2-14-6 от 08 июля 2015 года участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ФИО1 и ООО «Лотан», изложенное в п.9.2 договора. 

Признать незаконным односторонний передаточный акт от 13 ноября 2017 года, составленный ООО «Лотан», и обязать ООО «Лотан» заключить с ФИО1 двухсторонний акт о передаче квартиры №, расположенной по адресу : 

<

адрес>, в течение 10 дней с момента устранения выявленных недостатков. 

Взыскать с ООО «Лотан» в пользу ФИО1 сумму компенсации за передачу объекта долевого строительства меньшей площади по сравнению с проектной площадью в размере 19760 (девятнадцать тысяч семьсот шестьдесят) рублей. 

Взыскать с ООО «Лотан» в пользу ФИО1 сумму неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 июля 2017 года по 14 сентября 2018 года в размере 225000 (двести двадцать пять тысяч) рублей. 

Взыскание неустойки производить, начиная с 15 сентября 2018 года и по день фактического исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, исходя из размера процента – 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, установленной на дату вынесения решения суда в размере 7,25%, от стоимости объекта в размере 2558160 руб. за каждый день просрочки в двойном размере. 

Взыскать с ООО «Лотан» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей. 

Взыскать с ООО «Лотан» в пользу ФИО1 штраф в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей. 

Взыскать с ООО «Лотан» в пользу ФИО1 судебные расходы в сумме 30000 (тридцать тысяч) рублей. 

Взыскать с ООО «Лотан» в пользу Федерального бюджетного учреждения « Московская лаборатория судебной экспертизы» Минюста Российской Федерации стоимость проведенной судебно-строительной экспертизы в сумме 68945 (шестьдесят восемь тысяч девятьсот сорок пять)руб. 04 коп. 

Взыскать с ООО «Лотан» в пользу бюджета муниципального образования – город Ливны Орловской области государственную пошлину в размере 9063(девять тысяч шестьдесят три ) рубля 77 копеек. 

В удовлетворении требований к НКО «Потребительское общество взаимного страхования» отказать. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья : 

.