Дело №2-2351/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 сентября 2019 года г.Уфа

Орджоникидзевский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Климиной К.Р. 

при секретаре Маминовой Л.Т.,

с участием представителя истца МАР ЗЕЮ, действующей по доверенности от 07.02.2019г. №-н/№,

представителя ответчика ООО «Вива-Квадр» ВХА, действующего по доверенности от 06.05.2019г., БЛИ, действующей по доверенности от 24.06.2019г.

представителя третьего лица АНВ БЛИ, действующей по доверенности от 10.07.2019г. №-н/№

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МАР к ООО «Вива-Квадро» о защите прав потребителей, о признании недействительным пункта договора об участии в долевом строительстве, взыскании разницы в стоимости в результате уменьшения площади объекта долевого строительства, расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда

УСТАНОВИЛ:

МАР обратился с иском к ООО «Вива-Квадро» о защите прав потребителей, признании недействительным пункта договора об участии в долевом строительстве, взыскании разницы в стоимости в результате уменьшения площади объекта долевого строительства, расходов на устранение недостатков, неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, указывая, что по договору уступки права требования № истцу перешло право требования передачи в собственность апартаментов №. Истцом была уплачена стоимость 

<

данные изъяты> рублей. Объект недвижимости, приобретенный истцом был передан с нарушением срока передачи на 117 дней, в связи с чем, истцом заявлено требование о взыскании суммы неустойки за нарушение срока передачи объекта. Кроме того, переданный объект на 1,2 кв.м. меньше площадью, составляет 23,8 кв.м., а не 25 кв.м. В связи с тем, что истец приобрел объект недвижимости путем привлечения кредитных средств в банке ПАО ВТБ 24, а в связи с нарушением ответчика срока передачи объекта, истец нес убытки в виде уплаты процентов по кредитному договору за апартаменты, что составило 

<

данные изъяты> рубля. В связи с указанными нарушениями прав истца, им были понесены моральные страдания, которые оценены им в 

<

данные изъяты> рублей. Также просит взыскать с ответчика штраф. Истец просит взыскать с ответчика разницу в стоимости 

<

данные изъяты> рублей, неустойку за нарушение срока передачи в размере 

<

данные изъяты> рублей, убытки 

<

данные изъяты> рубля, моральный вред 

<

данные изъяты> рублей, штраф. 

В судебное заседание МАР не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствии.

Представитель истца ЗЕЮ исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, дополнении к иску, дала пояснения согласно письменно изложенным пояснениям к иску, приобщенным к материалам дела.

Представитель ответчика ООО «Вива-Квадро» в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился. Оснований к выплате истцу разницы в цене помещения не имеется, поскольку погрешность, указанная в договоре указана на каждые апартаменты и разница до двух метров признана сторонами договора допустимой. Просил также снизить размер неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, поскольку фактически ключи от апартаментов были переданы истцу раньше и фактически истец пользовалась своими апартаментами ранее официального акта приема-передачи.

Представитель ответчика ООО «Вива-Квадр» и АНВ БЛИ, с иском не согласилась, указала, что требования не обоснованы и подлежат отклонению, согласно письменно изложенных возражений, просят отказать в иске.

Третье лицо АНВ в судебное заседание не явилась, почтовая корреспонденция согласно реестру отправки почтовой корреспонденции и отчету об отслеживании почтового отправления, вручена. Ходатайств об отложении дела в суд не направлено.

Таким образом, суд, предприняв меры, предусмотренные ст. 113 ГПК Российской Федерации, для надлежащего извещения участников процесса о времени и месте рассмотрения заявления, на основании ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив и оценив материалы дела, суд находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с частями 1, 2 ст. 8 названного закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Судом установлено, что между АНВ и ООО «Вива-Квадр» заключен договор №-№ от 26.12.2016г. об участии в долевом строительстве, согласно которому застройщик ООО «Вива-Квадр» в оговоренный срок своими силами и с привлечением третьих лиц обязуется построить объект долевого строительства «Реконструкция здания кафе для размещения гостиницы с предприятием общественного питания», которое расположено на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в течение шести месяцев передать участнику долевого строительства помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Стоимость 1 кв.м. составляет 

<

данные изъяты> рублей (п. 2.1 договора). 

Застройщик передает участнику долевого строительства помещения согласно п.1.1 договора после исполнения участником своих обязательств по п.3.1 договора, не позднее 30.06.2018г.

Оплата по договору произведена в полном объеме, что представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалось.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу ч. 2 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Если иное не предусмотрено законом или договором, право на получение исполнения иного, чем уплата денежной суммы, может перейти к другому лицу в части при условии, что соответствующее обязательство делимо и частичная уступка не делает для должника исполнение его обязательства значительно более обременительным.

Договором об участии в долевом строительстве №-№ от 26.12.2016г. предусмотрено право участника долевого строительства уступить свои права по договору третьему лицу после уплаты им цены договора, на основании договора уступки права (п.9.1, 9.2, 9.3). Уступка прав требований допускается с момента государственной регистрации договора долевого участия и оплаты полной стоимости квартиры, до момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче помещений. 05.12.2017г. между АНВ и МАР был заключен договор уступки права требования №А-87 по договору об участии в долевом строительстве.

Согласно договору АНВ передала истцу в полном объеме право требования передачи в собственность апартаментов № в строящемся здании «Реконструкция здания кафе для размещения гостиницы с предприятием общественного питания», которое расположено на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, общей площадью №кв.м.

Стоимость уступленного права составила 

<

данные изъяты> рублей. Договорные обязательства истцом были исполнены в полном объеме в установленный срок, что в ходе судебного разбирательства не оспорено и не опровергнуто. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по РБ №.

Таким образом, в силу указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и положений договора об участии в долевом строительстве от 01.12.2016г. и договора уступки прав требований от 05.12.2017г. к МАР перешло право требования по договору об участии в долевом строительстве в части апартаментов №.

Спорная квартира была передана истцу по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского Кодекса РФ» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве, является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо, имеющий намерение заказать или приобрести товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей», изданными в соответствии с ними иными правовыми актами.

Как разъяснено судам в п.п. 2 и 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Требования истца о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта недвижимости являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Размер неустойки следует рассчитывать исходя 117 дней просрочки. Расчет истца выполнен арифметически неверно. Размер неустойки составляет сумму 

<

данные изъяты> рублей (

<

данные изъяты>).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ в п.65 постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Взыскание неустойки в большем размере – в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ к данному спору не применимо в силу следующего.

Установлено, что истец МАР не является потребителем в смысле закона РФ «О защите прав потребителей», в правовых отношениях по данному спору – нежилому помещению. Указанный вывод судом сделан на основании представленных сторонами доказательств.

Так, согласно Договора об участии в долевом строительстве №-№ от 26.12.2016г. и договора уступки права требования №А-№ по договору об участии в долевом строительстве, заключенному МАР с АНВ, истец приобрел нежилое помещение в здании, не являющимся многоквартирным жилым домом, либо жилым комплексом, строящимся не для потребления личных нужд, а как здание - «Реконструкция здания кафе для размещения гостиницы с предприятием общественного питания». 

Характер и назначение приобретенного ответчиком нежилого помещения предполагает использование такого помещения не для личных и бытовых, а для иных нужд.

По утверждению представителя истца, истец приобрел спорное нежилое помещение для личных нужд, как жилое помещение для постоянного проживания с намерением зарегистрироваться в спорном помещении. Кроме того, квитанции за услуги водоотведения, коммунальные услуги содержат сведения о том, что принадлежащее истцу помещение- квартира, более того, при приобретении апартаментов, банком был выдан ипотечный кредит, как для приобретения жилого помещения, кроме того в объявлениях, выставляемых ответчиком при продаже помещений и всем купившим в указанном доме помещения также сообщалось, что статус квартир будет присвоен. Истец приобретал как квартиру для проживания.

Однако, указанные доводы истца не свидетельствуют о том, что принадлежащее истцу помещение является жилым, напротив, опровергаются выпиской из ЕГРП, в которой сведения о помещении, принадлежащем истцу – содержат сведения о нежилом помещении. Кроме того, доказательств того, что истец принимает меры к переводу данного нежилого помещения в жилое помещение в установленном законом порядке, как установлено требованиями действующего законодательства - не представлено. То обстоятельство, что истец намерен зарегистрироваться в данном помещении, как по месту жительства, не свидетельствует о его намерении использовать помещение только в личных целях. Истец постоянно зарегистрирован по адресу, указанному им в исковом заявлении и сведений о том, что им принимались меры к регистрации и постоянному проживанию в спорном жилом помещении как по месту жительства – не представлено. Кроме того, характер объекта не предполагает использование нежилых помещений в нем, как в многоквартирном жилом доме.

Апартаменты в гостиницах, как и квартиры, могут использоваться для проживания людей, но апартаменты в гостиницах не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, иначе говоря, не могут рассматриваться как квартиры, правовой статус которых определен п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Квартирой, в частности, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 1, 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем, данный вид недвижимого имущества относится к нежилым помещениям. Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания. Так, к местам временного пребывания граждан относятся, в частности, гостиницы (п. 3 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

Кроме того, апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах (комплексах), в которых расположены, в том числе, офисы и торговые объекты.

Таким образом, апартаменты - это нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания.

Поскольку характер и назначение имущества - нежилое помещение, с очевидностью не предполагает его использование для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, истцом, доказательств объективно и достоверно подтверждающих указанные обстоятельства не представлено, приобретено имущество как нежилое помещение, на что указывают и правоустанавливающие документы, следовательно, отсутствуют основания для применения к спорным правоотношениям Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». (Аналогичный вывод сделан по делу №г. в апелляционном определении Верховного Суда РБ от 12.09.2019г.)

Соответственно не подлежат удовлетворению требования МАР о взыскании компенсации морального вреда и штрафа по Закону РФ «О защите прав потребителей».

Ответчик обратился с ходатайством о снижении размера неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, просил учесть, что строительство дома является сложным технологическим и административным процессом, компенсационный характер неустойки, а также указал на необходимость соблюдения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой размера причиненного ущерба.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерная последствиям нарушения обязательства.

По смыслу ст. 333 ГК РФ, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки представлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой отрицательных последствий, наступивших для страховщика в результате нарушения обязательства.

При этом, снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Однако, размер определенной судом размер неустойки не нарушает баланс интересов сторон и способствует восстановлению нарушенных прав истца.

В отношении требований истца о взыскании с ответчика денежных средств в сумме 

<

данные изъяты> рублей, в связи с тем, что площадь переданного истцу помещения составила 23,8 кв.м., вместо 25 кв.м. оговоренных в договоре. В этой связи истец просит признать недействительным пункт 2.2 договора об участии в долевом строительстве, указывающем, что отклонение от указанной в договоре площади помещений до 2 кв.м. не является основанием к изменению стоимости объекта.

Указанные требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Условия договора №А-

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ относительно п. 2.2. договора, которым предусмотрено, что расчеты между сторонами производятся в соответствии с п. 2.1. договора. При этом стороны подтверждают и соглашаются, что размер расчетной приведенной площади помещений, принятый для целей договора может не соответствовать размеру общей площади помещений, по результатам замеров уполномоченных органов в связи с различием применяемых методик подсчета площадей. При этом разница в площадях до двух квадратных метров не влечет изменения условия о стоимости объекта.

Поскольку АНВ приобретено несколько нежилых помещений в указанном объекте, с указанием конкретной площади каждого помещения, следовательно, погрешность в 2 кв. м. касается каждого помещения, что и указано в п. 2.2., как не одно помещение, а множество помещений.

Следовательно, рассчитать погрешность в размере сданного конкретного объекта от целого здания является арифметически не правильным и не соответствующим условиям договора.

Правовых оснований удовлетворения требований истца о признании п. 2.2 данного договора недействительным, обстоятельств, нарушающих права истца указанным пунктом договора, не установлено.

В связи с чем, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании в его пользу разницы стоимости площади переданного нежилого помещения не имеется. Переданное истцу помещение, менее проектной площади в пределах установленной погрешности от 25 кв. м.– 1,2 кв. м., что не превышает 2 кв. м.

Кроме того, проведенной по делу экспертизой установлено, что площадь нежилых помещений по адресу: 

<

адрес> р.Уфы, 

<

адрес> апартамент 

<

адрес> этаж № без учета отделки составляет 25,69кв.м., фактическая площадь нежилых помещений 25,84 кв.м.

Ходатайство представителя истца об исключении экспертизы из числа доказательств судом оставлено без удовлетворения.

Также не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании убытков в связи с уплатой процентов по кредитному договору в сумме 41050,83 рубля. Указанное требование мотивировано нарушением срока передачи объекта истцу в собственность. Однако, как следует из кредитного договора, его условий и ответственности, установленной в связи с несвоевременным внесением ежемесячных аннуитетных платежей, факт передачи приобретенного помещения в собственность и размер процентов, установленных кредитным договором не взаимосвязаны. Истец исполняет обязательства по условиям кредитного договора вне зависимости от срока и даты передачи ему объекта недвижимости в собственность, следовательно, уплата процентов, установленных кредитным договором и уплаченных истцом – не могут быть взысканы с ответчика в виде убытков истца. 

Согласно ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой Истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае государственная пошлина зачисляется в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. Судом не установлено оснований для освобождения ответчика от уплаты государственной пошлины. В доход местного бюджета с ООО «Вива-Квадро» в силу ч.1 ст. 103 ГПК РФ, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 

<

данные изъяты> руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования МАР к ООО «Вива-Квадро» о защите прав потребителей, взыскании излишне уплаченной по договору суммы, признании недействительным пункта об участии в долевом строительстве, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Вива-Квадро» в пользу МАР неустойку за нарушение сроков передачи помещения в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Взыскать с ООО «Вива-Квадро» в бюджет 

<

адрес> РБ государственную пошлину в размере 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд РБ в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Орджоникидзевский районный суд г. Уфы РБ.

Судья К.Р.Климина

Мотивированное решение изготовлено 30.09.2019г.