Дело № 2-3171/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 мая 2017 года город Казань

Приволжский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Д.И. Саматовой,

при секретаре судебного заседания Ю.Е. Хамидулиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» (далее – ООО «ФОН-Ривьера») о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья. 

В обоснование иска истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним ООО «ФОН-Ривьера» заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения. Между сторонами согласованы следующие условия основного договора: ответчик взял на себя обязательства по передаче истцу в собственность нежилого помещения № 3 общей площадью 81,86 квадратных метра, на первом этаже во второй секции в 7-19 этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице 

<

адрес> в срок, установленный договором, а ответчик взял на себя обязательство по оплате цены помещения в размере 

<

данные изъяты> рублей. Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани было выдано разрешение на строительство ООО «ФОН-Ривьера» №. На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «ФОН-Ривьера», договором участия в долевом строительством в отношении объекта строительства – нежилого помещения № 3 общей площадью 81,86 квадратных метра, на первом этаже, во второй секции в 7-19-этажном 180-квартирнном многоквартирном кирпично-монолитном жилом доме по улице 

<

адрес> 

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме. 

Представитель ответчика ООО «ФОН-Ривьера» с исковыми требованиями согласна, суду пояснила, что оплата за нежилое помещение произведена в полном объеме. 

Представитель третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани, извещен о дне и времени судебного заседания надлежащим образом, представитель в суд не явился. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, внешний управляющий ФИО2, извещен о дне и времени судебного заседания, в суд не явился.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с частью 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Положениями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания права.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Исходя из положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (редакция от 3 июля 2016 года) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (редакция от 3 июля 2016 года) договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Согласно пункту 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения (далее - основной договор). Предметом основного договора является обязательство продавца передать в собственность покупателя на условиях, предусмотренных основным договором, нежилое помещение № 3, общей площадью 81,86 квадратных метра на первом этаже, секция 2 в 7-19-этажном кирпично-монолитном жилом доме по улице 

<

адрес> 

Согласно пунктам 2.2.1 и 2.3.1 предварительного договора, цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенное помещение, устанавливается сторонами в размере 

<

данные изъяты> рублей и подлежит оплате после подписания основного договора. 

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 вышеуказанного договора, основной договор между продавцом и покупателем должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно с подписанием основного договора покупатель обязуется подписать передаточный акт. Отказ покупателя от подписания передаточного акта равнозначен отказу покупателя от подписания основного договора.

Согласно договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (кредитор), с одной стороны, ФИО1 (новый кредитор), с другой стороны, и обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестФинанс» (должник), с третьей стороны, кредитор передает, а новый кредитор принимает право требования к должнику, вытекающее из договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> рублей, договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> рублей, № ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> рублей в части права требования денежной суммы в размере 

<

данные изъяты> рублей в счет погашения задолженности кредитора к новому кредитору по договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ года.

Как следует из протоколов соглашений о зачете взаимной задолженности на сумму 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты>, заключенных между ООО «ФОН-Ривьера», обществом с ограниченной ответственностью «ЖК «Молодежный», обществом с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» и ФИО1, истцом оплачено сумма в размере 

<

данные изъяты> по договору № от ДД.ММ.ГГГГ 

В судебном заседании стороны не оспаривали, что до настоящего времени основной договор между ООО «ФОН-Ривьера» и ФИО1 не подписан, жилое помещение по акту не передано.

Из разрешения на строительство № следует, что Исполнительный комитет муниципального образования города Казани разрешает строительство 7-13-19-этажного 180-квартирного жилого дома № 3 с офисными помещениями, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

Как следует из части 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действия настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, исходя из положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу – начиная с ДД.ММ.ГГГГ 

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. 

Указанная правовая позиция сформулирована в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ 

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как видно из договора от ДД.ММ.ГГГГ его целью независимо от его наименования является приобретение истцом в будущем нежилого помещения в строящемся многоквартирном доме. Кроме того, денежные средства по договору, стороной которого является ФИО1, привлечены для строительства нежилого помещения в многоквартирном доме и были внесены в размере стоимости нежилого помещения.

Принимая во внимания, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве, его заключение состоялось после ДД.ММ.ГГГГ и учитывая, что ООО «ФОН-Ривьера» взяло на себя обязательство построить многоквартирный дом и передать квартиру истцу, суд полагает исковые требования в части признания предварительного договора купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве подлежащими удовлетворению. 

Также, в соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в размере 

<

данные изъяты>, оплаченная истцом при подаче настоящего иска, подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 12, 56, 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» и ФИО1, договором долевого участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства нежилого помещения № 3 общей площадью 81,86 квадратных метра на первом этаже, во второй секции в 7-19-этажном 180 квартирном многоквартирном кирпично-монолитном жилом доме по 

<

адрес> 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН-Ривьера» в пользу ФИО1 государственную пошлину в порядке возврата в размере 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Приволжский районный суд города Казани Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.И. Саматова