УИД 79RS0002-01-2024-007076-04

Дело № 2-361/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 марта 2025 года г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области 

в составе судьи Даниловой О.П., 

с участием:

представителя истца администрации Биробиджанского муниципального района ЕАО ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

при секретаре Перминой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате за землю, пени, расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности передать земельный участок, - 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Биробиджанского муниципального района обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земли, указав следующее. 11.04.2005 между администрацией Биробиджанского муниципального района ЕАО и крестьянским (фермерским) хозяйством ФИО2 был заключен договор аренды земли № земельного участка с кадастровым номером №, имеющего адресный ориентир: 

<

данные изъяты>, с видом разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства». На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.03.2016, права и обязанности по вышеуказанному договору были переданы ФИО3. Вышеуказанным договором определен ежегодный размер арендной платы. Согласно условиям указанного договора, арендная плата вносится арендатором один раз в год, до 15 ноября текущего года. В случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. В нарушение условий заключенного договора аренды ответчик с 15.11.2020 более двух раз подряд не внес к установленному сроку арендную плату, в результате чего по состоянию на 01.09.2024 у него перед истцом образовалась задолженность в общем размере 198 295,60 рублей, из которых 105 905,98 рублей - задолженность за период 2020-2023 г.г., 92 389,62 рублей - пеня за просрочку оплаты за период с 15.11.2020 по 15.11.2023. 

Просил взыскать с ФИО3 задолженность по договору аренды земли № от 11.04.2005 за период 2020-2023 г. в сумме 105 905,98 рублей; пеню за несвоевременное исполнение обязательств по договору в размере 92 389,62 рублей; расторгнуть договор аренды земли № от 11.04.2005 и обязать ФИО3 передать по акту приема-передачи администрации Биробиджанского муниципального района ЕАО земельный участок с кадастровым номером 79:04:1301002:5.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, и окончательно определением суда от 30.01.2025 к производству суда принято исковые требования, согласно которым истец просил взыскать с ответчика ФИО3 задолженность по договору аренды земли от 11.04.2005 № в сумме 37 112 руб. 93 коп, из которых - 8 204 руб. 75 коп. - долг по арендной плате за 2023 год, 5 536 руб. 96 коп. - пеня за 2023 год, 23 071 руб. 29 коп. - долг по арендной плате за 2024 год, 299 руб. 93 коп. - пеня за 2024 год; расторгнуть договор аренды земли от 11.04.2005 № и обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 79:04:1301002:5.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании доводы и требования искового заявления с учетом уточнения поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что ответчиком неоднократно нарушались сроки внесения арендных платежей по договору аренды земли от 11.04.2005 №. После направления ответчику претензии, 23.12.2024 от него поступила оплата задолженности по арендным платежам в сумме 105 500 руб. Несмотря на то, что в платежном документе указано, что это арендная плата за земельный участок с 2021 г. по 2024 г., данные платежи были зачтены в счет оплаты за период с 2020 г. по 2023 г. При этом, за 2023 г. осталась задолженность 8 204 руб. 75 коп. и пеня 5 536 руб. 96 коп. Кроме того, ответчик нарушил срок внесения оплаты за аренду земли за 2024 г.: 23 071 руб. 29 коп. - основной долг, 229 руб. 93 коп. - пеня. И поскольку просрочка внесения оплаты по договору аренды допускалась неоднократно, более четырех раз подряд, имеются основания для расторжения договора по инициативе арендодателя. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени, дате и месте его проведения извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признал в полном объеме, заявил о пропуске истцом срока исковой давности по обращению с настоящим иском в суд. Суду пояснил, что у администрации Биробиджанского района нет законных оснований для взыскания арендной платы по договору 11.04.2005 №, так как в нем не указан кадастровый номер земельного участка, документы, подтверждающие, что этот земельный участок является муниципальной собственностью Биробиджанского района, отсутствуют. Четыре года администрация района не предъявляла никаких претензий по арендной плате за спорный земельный участок. Узнав о задолженности, 23.12.2024 он оплатил за ФИО3 сумму арендной платы за 2021 - 2024 г.г. 

Суд, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе и земельные участки.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу положений п. 7 ч. 1 ст. 1 и ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным, формами платы являются земельный налог и арендная плата. 

В судебном заседании из материалов дела установлено, что 11.04.2005 между администрацией Биробиджанского муниципального района ЕАО и крестьянским (фермерским) хозяйством ФИО2 был заключен договор аренды земли № земельного участка с кадастровым номером №, имеющего адресный ориентир: 

<

адрес> с видом разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства». 

Согласно п. 2.2 указанного договора, арендная плата вносится арендатором один раз в год, до 15 ноября текущего года. 

Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.6 указанного договора определено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.03.2016, права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору были переданы ФИО3 

Из материалов дела видно, и сторонами это не оспаривается, что арендная плата ответчиком в сроки, установленные договором, не вносилась. 

Согласно расчетам истца, по состоянию на 13.12.2024 (дата подачи иска в суд), задолженность составляла: 2020 год - 15 662 руб. 30 коп. - основной долг, 23 086 руб. 23 коп. - пеня; 2021 год - 33 700 руб. 77 коп. - основной долг, 37 374 руб. 15 коп. - пеня; 2022 год - 28 765 руб. 68 коп. - основной долг, 21 401 руб. 67 коп. - пеня; 2023 год - 27 777 руб. 23 коп. - основной долг, 10 527 руб. 57 коп. - пеня. 

3.09.2024 администрация Биробиджанского района ЕАО направила ФИО3 претензию, в которой выдвинула требования погасить образовавшуюся задолженность в размере 198 295,60 руб. (105 905,98 руб. - основной долг, 92 389,62 руб. - пеня). 

Кроме того, 15.11.2024 истек срок внесения арендной платы, которая составляет 23 071 руб. 29 коп., за 2024 год. 

Между тем, 23.12.2024 глава КФХ ФИО2 произвел за ФИО3 оплату в размере 105 500 руб., указав цель плате платежа: арендная плата за земельный участок с 2021 г. по 2024 г. 

Исходя из расчетов истца, заявленных исковых требований, сумма задолженности за период 2021 - 2024 г.г. составляет: 15 662,30 руб. (2021 г.) + 15 662,30 руб. (2022 г.) + 14 609,38 руб. (2023 г.) 23 071,29 руб. (2024 г.) + 34 859,13 руб. (пени); итого 103 864,40 руб. 

Таким образом, заявленные в суде исковые требования, о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за 2023 год (8 204 руб. 75 коп.), пени за 2023 год (5 536 руб. 96 коп.), задолженности по арендной плате за 2024 год (23 071 руб. 29 коп.), пени за 2024 год (299 руб. 93 коп.), а всего 37 112 руб. 93 коп., являются не обоснованными. 

Действия истца по отнесению платежа от 23.12.2024 в размере 105 500 руб. в оплату задолженности за 2020 - 2023 г.г., по мнению суда, являются неправомерными, поскольку в платежном документе цель платежа была определена и указана. 

Рассматривая требование истца о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности передать земельный участок, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

По смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из системного толкования указанной статьи следует, что арендодатель должен уведомить арендатора о досрочном расторжении договора аренды, путем направления претензии. 

Согласно материалам дела, администрацией Биробиджанского района ЕАО ответчику за весь период нарушения арендных платежей направлялась одна претензия - от 03.09.2024, в которой, без указания периода задолженности, содержится требований о ее незамедлительном погашении, а также, в случае отказа или уклонения от погашения указанной задолженности, предлагается расторгнуть договор аренды от 11.04.2005 № по соглашению сторон, либо указанный договор будет расторгнут в судебном порядке. 

При таких обстоятельствах, поскольку фактически требования претензии от 03.09.2024 были ответчиком исполнены, суд приходит к выводу об отсутствия оснований для расторжения договора аренды земли от 11.04.2005 №. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, – 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации Биробиджанского муниципального района Еврейской автономной области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате за землю, пени, расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности передать земельный участок отказать. 

Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.П. Данилова

Мотивированное решение изготовлено 08.04.2025