РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дата г. Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Митиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Борисовой М.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №... по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации, с участием заинтересованного лица -ФИО4 ьевны,

установил:

Курсов Д.А. обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований, что дата между ФИО4 ьевной (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения №..., по которому продавец обязалась передать в собственность покупателя принадлежащее продавцу на праве собственности недвижимое имущество, помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью *** кв.м., этаж ***, комнаты №№..., с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: адрес. В п. 2.1 договора стороны согласовали цену договора и порядок расчетов. Стоимость объекта составила 3 379 000 рублей. Указанная сумма подлежала передаче в момент подписания договора. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области дата, что подтверждается регистрационной записью №.... По акту приема-передачи продавец передал покупателю объект по адресу: адрес. дата между продавцом и покупателем было заключено дополнительное соглашение №... к договору купли-продажи недвижимости нежилого назначения от дата №..., по которому стороны согласовали стоимость объекта в размере 5 379 000 рублей и продлили срок оплаты по договору до дата Однако к указанному сроку покупатель оплату за переданный объект в размере 5 379 000 рублей не произвел. В п. 2 дополнительного соглашения №... к договору установлено, что в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате объекта продавец вправе расторгнуть договор и потребовать возврата переданного по данному договору объекта. дата между продавцом и покупателем заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от дата №..., в соответствии с которым стороны расторгли договор купли-продажи с даты подписания соглашения. В п. 2.2 соглашения стороны определили, что продавец возвращает покупателю 3 379 000 рублей, указанная сумма передана продавцом в полном объеме в день подписания соглашения. Согласно п. 2.3 соглашения передача объекта покупателем и принятие его продавцом осуществляется при подписании соглашения, которое одновременно является актом приема-передачи. Для прохождения государственной регистрации соглашения от дата стороны обратились в Управление Росреестра по Самарской области. Однако Управление Росреестра по Самарской области дата вынесло решение об отказе в государственной регистрации №..., обосновав свой отказ тем, что отношения сторон по договору купли-продажи от дата. в силу ст. 408 ГК РФ прекращены в связи с исполнением. С указанным решением административного ответчика административный истец не согласен.

На основании изложенного, просил признать недействительным решение Управления Росреестра по Самарской области от дата №... об отказе в осуществлении государственной регистрации; обязать Управление Росреестра по Самарской области устранить нарушение его прав и законных интересов путем осуществления государственной регистрации соглашении от дата о расторжении договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от дата №....

Представитель административного истца - ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель административного ответчика - ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражала по изложенным в отзыве на иск основаниям.

Заинтересованное лицо -ФИО4 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. Обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений. По таким административным делам административный истец, прокурор, органы, организации и граждане, обратившиеся в суд в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц или неопределенного круга лиц, не обязаны доказывать незаконность оспариваемых ими нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия), но обязаны: 1) указывать, каким нормативным правовым актам, по их мнению, противоречат данные акты, решения, действия (бездействие); 2) подтверждать сведения о том, что оспариваемым нормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) нарушены или могут быть нарушены права, свободы и законные интересы административного истца или неопределенного круга лиц либо возникла реальная угроза их нарушения; 3) подтверждать иные факты, на которые административный истец, прокурор, органы, организации и граждане ссылаются как на основания своих требований.

Как следует из материалов дела, дата. Курсов Д.А. обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на недвижимое имущество, помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью *** кв.м., этаж *** комнаты №№..., с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: адрес, представив на регистрацию соглашение от дата, заключенное между ФИО4 и ФИО1, о расторжении договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от дата №....

Установлено, что уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от дата. уполномоченный орган уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации права собственности до дата. 

Из материалов дела следует, что дата. в связи с не устранением причин, препятствующих осуществлению регистрации права, в государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на указанное недвижимое имущество регистрирующим органом было отказано, о чем сообщено истцу в уведомлении об отказе в государственной регистрации от дата. №....

Основанием отказа в государственной регистрации послужило то, что по договору купли-продажи от дата. обязательства по которому прекращены в связи с исполнением на основании ст. 408 ГК РФ, в связи с чем, регистрация перехода права собственности по представленному соглашению от дата. не представляется возможным.

Как установлено судом, дата между ФИО4 ьевной (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения №..., по которому продавец обязалась передать в собственность покупателя принадлежащее продавцу на праве собственности недвижимое имущество, помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью *** кв.м., этаж *** комнаты №№..., с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: адрес. 

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость объекта составила 3 379 000 рублей, оплата объекта произведена покупателем единовременно, в полном объеме, в день подписания договора.

Установлено, что по акту приема-передачи (Приложение №... к договору №... купли-продажи недвижимости нежилого назначения) указанное недвижимое имущество передано продавцом покупателю.

Из материалов дела следует, что дата произведена регистрация перехода права собственности на вышеуказанное нежилое помещение от продавца к покупателю.

Как установлено судом, дата между продавцом и покупателем заключено дополнительное соглашение №... к договору купли-продажи недвижимости нежилого назначения от дата №..., по которому стороны изменили стоимость объекта, установив ее в размере 5 379 000 рублей, продлили срок оплаты объекта по договору- до дата 

Согласно п. 2 указанного дополнительного соглашения в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате продавец вправе расторгнуть договор и потребовать возврата переданного по данному договору объекта.

Установлено, что дата ФИО1 и ФИО4 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от дата №..., в соответствии с которым стороны решили расторгнуть договор от дата №... с осуществлением возврата каждой из сторон другой всего полученного по сделке с целью приведения в первоначальное положение.

Как указывается административным истцом, расторжение договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от дата №... вызвано неоплатой в полном объеме покупателем стоимости недвижимости в согласованный сторонами срок.

Согласно подп. 14 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

На основании ст. 27 указанного Закона, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу п. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 3 ст. 407 ГК РФ стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 1 ст. 408 ГК РФ установлено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

На основании п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 4 указанной статьи стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исходя из вышеизложенного, последствием расторжения договора купли-продажи недвижимости в связи с неоплатой покупателем стоимости объекта не может являться возвращение объекта недвижимости покупателем продавцу по взаимному соглашению сторон о расторжении договора, поскольку при расторжении договора стороны не вправе требовать возврата исполненного по обязательству до момента расторжения договора. 

В данном случае продавец, не получивший оплаты по договору, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ в судебном порядке. Основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца будет выступать судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу.

При таких обстоятельствах, у регистрирующего органа не имелось оснований для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости от покупателю к продавцу на основании соглашения от дата о расторжении договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения от дата №....

В связи с изложенным, решение Управления Росреестра по Самарской области от дата №... об отказе в осуществлении государственной регистрации является законным и обоснованным, оснований для его отмены суд не находит.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, 

решил:

административные исковые требования ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено дата.

Судья /подпись/ Е.А. Митина

Копия верна.

Судья: Секретарь: