Дело № 2-1071/2024

УИД 58RS0008-01-2023-002399-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июня 2024 года город Пенза

Железнодорожный районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Гореловой Е.В.,

при секретаре Осиповой И.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании неействительным договора купли – продажи в части и применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2, указав, что 06.08.2020 между О.А.Н. (продавец), ФИО1 и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли – продажи жилого дома, согласно которому продавцы продали, а покупатель приобрел в собственность жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 36 кв. м, по 

<

адрес>. Переход права собственности был зарегистрирован у Управлении Росреестра 20.08.2020, запись регистрации 58:29:2010005:329-58/059/2020-5.

Стоимость жилого дома по договору составила 300000 руб. Вместе с тем денежная сумма ФИО2 продавцам передана не была, ответчик обязался передать денежные средства позже. Надеясь на порядочность ФИО2 ФИО1 и О.А.Н. неоднократно пытались решить вопрос по поводу возврата денежных средств путем переговоров. ФИО2 обещал вернуть деньги, как только они у него появляться, но по прошествии почти 3-х лет этого так инее произошло.

28.07.2022 ФИО1 обращалась с заявлением в УМВД России по г. Пензе. Постановлением от 07.08.2022 ФИО1 было отказано в возбуждении уголовного дела за отсутствием состава преступления. Отказывая в возбуждении уголовного дела, была ссылка на гражданско-правовые отношения, разрешаемые в судебном порядке.

16.06.2023 указанное постановление было отменено прокуратурой Железнодорожного района г. Пензы, дело было направлено для дополнительной проверки. Однако постановлением от 30.06.2023 ФИО1 было отказано в возбуждении уголовного дела по тем же основаниям.

Во время разговора с ФИО2 о возврате денежных средств он говорит, что у него нет денег, обещает вернуть позже, факт неоплаты приобретенного имущества он не отрицает. Вместе с тем ФИО2 ведет себя цинично, насмехается над тем, что документы подписаны и как – то повлиять со стороны органов власти на его невозможно.

19.01.2023 при очередной личной встрече ФИО1 ее племянником О.Н.А. и ФИО2, О.А.Н. на диктофон телефона была произведена запись разговора, на предмет выплаты денежных средств за приобретенное имущество, в которой ФИО2 не отрицает факт неоплаты спорного имущества.

31.01.2023 в результате пожара, произошедшего в доме по 

<

адрес> погиб О.А.Н. После смерти О.А.Н. завещания не оставил, наследники первой очереди отсутствуют, ФИО1 является наследником второй очереди.

В ходе рассмотрения дела в материалы дела были представлены письменные заявления об изменении исковых требований, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела из Управления Росреестра было запрошено дело правоустанавливающих документов на спорный жилой дом. При ознакомлении с указанными документами выяснилось, что заявление о переходе права собственности от имени ФИО1 было подписано ФИО3 по доверенности от 16.06.2020, которой ФИО1 уполномочивала ФИО3 подарить своему брату О.А.Н. долю в праве общей долевой собственности на жилой дом по 

<

адрес>. ФИО3 по указанной доверенности не могла подписывать от имени ФИО1 заявление о переходе права собственности по договору купли – продажи ФИО2, поскольку ФИО1 уполномочила ФИО3 подарить своему брату О.А.Н. долю в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом. Действия ФИО3 по подписанию заявления от имени ФИО1 о переходе 1/8 доли в праве собственности на жилой дом, не связаны с действиями, на которые ФИО1 уполномочила ФИО3

Кроме того, при ознакомлении со свидетельством о праве на наследство по закону, выданное нотариусом Е.В.Б. в 2020 г. выяснилось, что наследник О.А.Н. единолично вступил в наследство после смерти матери О.А.А., тогда как ФИО1 также является наследником по закону после смерти матери О.А.А.

Переход 1/8 доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом от ФИО1 к ФИО2 незаконным, запись регистрации права собственности за ФИО2 недействительной.

Ссылаясь на п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также на то обстоятельство, что ФИО2 ей не были переданы денежные средства в счет оплаты договора, договор был подписан под влиянием заблуждения, ФИО1 просит суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от 06.08.2020 в части 1/8 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 36 кв. м, расположенный по 

<

адрес>, ФИО1 ФИО2; признать недействительным договор купли – продажи жилого дома от 06.08.2020 в части получения денежных средств ФИО1 от ФИО2 за проданную 1/8 долю в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом; применить последствия недействительности сделки, признать переход права собственности 1/8 доли в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом от ФИО1 к ФИО2 незаконным; признать право собственности ФИО2 на спорный жилой дом отсутствующим, исключив из ЕГРН запись регистрации № 58:29:2010005:329-58/059/2020-5 от 20.08.2020; признать за ФИО1 право собственности на 1/8 долю в праве общей долевой собственности на спорный жилой.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представители ФИО4, ФИО5 (доверенности в деле) требования искового заявления поддержали по доводам, изложенным в нем, просили удовлетворить.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО6 (доверенность в деле) возражали против удовлетворения иска, пояснив, что доводы ФИО1 не обоснованы, денежные средства по договору продавцам были переданы в полном объеме, договор купли – продажи исполнен сторонами.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не вился, извещен надлежащим образом, в материалы дела представлен письменный отзыв.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, заслушав показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) установлено, что судебной защите подлежат нарушенные права, свободы или законные интересы граждан.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Это включает в себя и реализацию права на их судебную защиту.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно ст. 153, п. 3 ст. 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что стороны договора вправе по своей воле определять его содержание и формировать его конкретные условия, если только содержание какого-либо условия императивно не определено законом или иными правовыми актами.

Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу с ч.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

Из взаимосвязи положений ст. 421, 432, 486, 555 ГК РФ следует, что цена объекта недвижимости и порядок оплаты товара (объекта недвижимости) являются существенными условиями договора.

В силу абз.2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Статья 550 ГК РФ предусматривает письменную форму договора продажи недвижимости, договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что 06.08.2020 между О.А.Н., ФИО1 (Продавцы) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор, согласно которому Продавцы продали, а Покупатель купил в собственность жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью 36 кв. м, расположенный по 

<

адрес> (п. 1 договора).

Жилой дом принадлежит Продавцам на праве общей долевой собственности: О.А.Н. – 7/8 доли на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, удостоверенного 30.08.1977 нотариусом Первой Пензенской Государственной нотариальной контор, зарегистрировано в реестре № 1-2401, свидетельства о праве на наследство по закону, удостоверенного 30.07.2020 нотариусом г. Пензы, зарегистрировано в реестре № 58/15-н/58-2020-1-557, запись государственной регистрации права № 58:29:2010005:329-58/059/2020-2 от 31.07.2020, ФИО1- 1/8 доля на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, удостоверенного 30.08.1977 государственным нотариусом Первой Пензенской Государственной нотариальной конторы, зарегистрировано в реестре № 1-2401, запись государственной регистрации права № 58:29:2010005:329-58/059/2020-1 от 02.07.2020 (п. 2 договора).

Стоимость жилого дома по соглашению сторон составила 300000 руб. Расчет между Покупателем и Продавцом произведен полностью до подписания настоящего договора (п. 3).

В соответствии с п. 10 договора согласно ст. 556 ГК РФ жилой дом считается переданным с момента подписания настоящего договора, акт приема – передачи дополнительно не составляется.

Договор купли продажи подписан сторонами собственноручно, без какого-либо принуждения, либо давления, указанное обстоятельство не оспаривается.

10.08.2020 между сторонами вышеуказанного договора было подписано дополнительное соглашение к договору купли – продажи жилого дома от 06.08.2020, согласно которому п. 1 договора изложен в следующей редакции:

Продавцы продали, а Покупатель купил в собственность жилой дом кадастровым номером №, общей площадью 36 кв. м, расположенный по 

<

адрес>

Жилой дом расположен на земельном участке, площадью 559 кв. м кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, 

<

адрес>

Дополнительное соглашение к договору купли продажи подписано сторонами собственноручно, без какого-либо принуждения, либо давления, указанное обстоятельство также не оспаривается.

В материалы дела представлена Выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах ФИО2 на спорный жилой дом.

Кроме того, согласно сведениям, представленным Управлением росреестра по Пензенской области 08.09.2020 за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на земельный участок, расположенный под жилым домом, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуальной жилой застройки, площадью 559 кв. м с кадастровым номером №. Государственная регистрация на основании договора купли – продажи, соглашения и договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от 23.07.1952 (ранее возникшее право). В дальнейшем, 10.08.2021 земельный участок с кадастровым номером № был снят с государственного кадастрового учета (ему присвоен статус «архивный») право за ФИО2 было прекращено, в связи с перераспределением земельного участка с кадастровым номером № и земель, государственная собственность на которые не разграничена. В результате чего за ФИО2 на основании соглашения о перераспределении земельных участков № 263п/21 от 02.08.2021 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 848 кв. м, расположенный по 

<

адрес>

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать свои требования и возражения по иску и в соответствии с ч.1 ст. 57 ГПК РФ представить этому доказательства.

Частью 1 ст. 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела (ст. 59 ГПК РФ).

Обосновывая свои исковые требования, истец ФИО1 ссылается на то, что денег за проданную 1/8 долю дома ответчик ей не передавал.

Судом исследована аудиозапись разговора, представленная истцом в материалы дела, на которой ФИО2 признает наличие у него долга, говорит о том, что отдаст деньги, как только они у него появятся, однако, представленная аудиозапись достоверно не подтверждает неоплату спорного договора купли – продажи ФИО1 Как пояснил в судебном заседании ответчик ФИО2 денежные средства в размере 300000 руб. за приобретаемый им дом были переданы до подписания договора непосредственно ФИО2, при этом договор не содержал условий о том, что расчет за приобретаемый дом должен был быть произведен с каждым из продавцов пропорционально их долям. Подписывая договор, содержащий условие о произведенном расчете между сторонами, ФИО1 подтвердила факт получения денег. На прослушанной аудиозаписи нет его признания долга перед ФИО1 по договору купли – продажи.

Анализируя представленные суду доказательства, а также текст заключенного сторонами договора купли-продажи, принимая в соответствии с требованиями ст. 431 ГК РФ буквальное значение выражений, суд приходит к выводу, что обязанность по оплате договора ФИО2 выполнена.

При этом, подписывая договор, истец должен был действовать осмотрительно и с должной заботливостью, соглашаясь на те, или иные условия, тем самым принимая на себя риск соответствующих последствий своих решений.

Доказательств со стороны истца о существенном нарушении ответчиком условий договора, а именно то, что ответчиком ФИО2 не исполнена обязанность по оплате цены договора не представлено, в то время, как буквальное толкование условий договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ свидетельствует об обратном.

Разрешая требования иска, суд исходит из того, что, заключая договор купли-продажи спорного имущества, обе стороны имели намерения достигнуть реальных правовых последствий, характерных для продажи имущества – передача продавцом товара (жилого дома) и оплата его оплата покупателем. Истцом не доказано, что обе стороны не имели намерения достигнуть реальных правовых последствий, характерных для продажи имущества, стремились к сокрытию ее действительного смысла, сделка сторонами исполнена, последствия наступили, переход права собственности на жилой дом к ФИО2 состоялся.

Договор купли-продажи соответствует требованиям закона, сторонами согласованы все существенные условия, четко выражены предмет и цена, а также воля сторон.

Довод искового заявления о том, что ФИО3, действуя по доверенности от 16.06.2020 № 58 АА 1479858 в интересах ФИО1 в нарушение требований п. ст. 182 ГПК РФ, не имела полномочий на подачу документов (договора купли – продажи от 06.08.2020) для его регистрации в ЕГРН, судом исследовался, суд считает его несостоятельным и не влекущим недействительность оспариваемого договора. Договор купли продажи от 06.08.2020 и дополнительное соглашение к нему ФИО3 не подписывались, а были подписаны истцом ФИО1 собственноручно. Недействительность записи о регистрации договора, как на то указывает истец, не является основанием для признания договора о продаже 1/8 доли в праве собственности на спорный жилой дом недействительным. 

Судом исследованы представленные в материалы дела постановления УМВД России по г. Пензе по заявлению ФИО7 по факту неисполнения договорных обязательства со стороны ФИО8, однако, в них также содержатся пояснения ФИО2, согласно которым обязанность по оплате договора купли – продажи жилого дома, по 

<

адрес> он исполнил. В возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК РФ было отказано.

Доводы ФИО1 о том, что оспариваемая сделка была совершена под влиянием заблуждения судом в ходе рассмотрения исследованы, однако, из пояснений ФИО1 усматривается, что ФИО3 ею была выдана доверенность для совершения дарения принадлежащей ей доли жилого дома брату О.А.Н. для последующего отчуждения дома в пользу ФИО2, то есть не понимать, что конечная цель оформления ФИО3 документов является продажа жилого дома ФИО2, ФИО1 не могла. В судебном заседании ФИО1 также указывала на то, что с ФИО2 была совершена сделка купли – продажи дома, при этом она оспаривает ее лишь в связи с тем, что ей не были переданы деньги по договору. В судебном заседании при исследовании договора купли – продажи и дополнительного соглашения к нему ФИО1 поясняла, что собственноручно подписывала договоры, понимала, что они с братом продают дом ФИО2 

Учитыая вышеизложенное, в ходе рассмотрения дела истцом обоснований и доказательств, свидетельствующих о недействительности договора купли – продажи жилого дома от 06.08.2020 в части получения денежных средств ФИО1 от ФИО2 за проданную 1/8 долю в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом не представлено.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется, в удовлетворении ее исковых требований к ФИО2 надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд –

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли – продажи в части и применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Пензы в течение месяца с момента вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 10.06.2024.

Судья - Горелова Е.В.