Дело № 2-4047/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу)

27 декабря 2017 года город-курорт Анапа 

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Грошковой В.В.

при секретаре Стадниченко К.Е.

с участием представителя истца – Соляной Е.В., 

представителя ответчика – ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на объект капитального строительства,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на завершенный строительством объект – гостевой дом общей площадью 900 кв.метров, расположенный на земельном участке площадью 3200 кв.метров, с кадастровым номером №, по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Верхняя дорога, 

<

адрес> 

В обоснование своих требований указал, что на основании договора от 27.05. 2016 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 11.03.2012 года ему на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 3200 кв.м., кадастровый номер № категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для комплекса жилой застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Верхняя дорога, 

<

адрес>. 13.12.2016 года администрацией муниципального образования город-курорт Анапа на указанный выше земельный участок был выдан градостроительный план, утвержденный постановлением администрацией муниципального образования город-курорт Анапа № 5069 от 13.12.2016 года, в котором были определены: разрешенное использование земельного участка, требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства в границах земельного участка. В целях строительства на указанном земельном участке объекта капитального строительства истцом были получены технические условия на водоснабжение и водоотведение, на присоединение к электрическим сетям, а также заключен договор об осуществлении технологического присоединения. На указанном земельном участке он построил гостевой дом и в октябре 2017 года обратился в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением о вводе построенного объекта в эксплуатацию с целью последующего оформления права собственности на принадлежащее ему имущество. Однако управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа истцу было отказано в выдаче разрешения о вводе в эксплуатацию построенного объекта недвижимости в связи с тем, что на его строительство не было выдано соответствующее разрешение и построенный объект является самовольной постройкой. 

Указанный отказ явился поводом для обращения в суд с исковым заявлением о признании права собственности. В связи с чем истец просил суд признать за ним право собственности на завершенный строительством объект – Гостевой дом общей площадью 900 кв.метров, расположенный на земельном участке площадью 3200 кв.метров, с кадастровым номером № по адресу: 

<

...> 

<

адрес>

В судебном заседании представитель истца Соляная Е.В., действующая на основании доверенности от 05.10.2017 года №, уточнила исковые требования и просила суд: признать за ФИО2 право собственности на завершенный строительством объект - Гостиницу общей площадью 1018,7 кв.метров, этажность – 4, расположенную на земельном участке площадью 3200 кв.м., кадастровый номер №, по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Верхняя дорога, 

<

адрес>; указать, что решение суда является основанием для государственного кадастрового учета указанного объекта недвижимости в Государственном кадастре недвижимости, а также для государственной регистрации права собственности.

Представитель ответчика - администрации муниципального образования город-курорт Анапа – ФИО1, действующий на основании доверенности от 15.12.2017 года №, исковые требования не признал, сославшись на то, что спорное строение является самовольной постройкой, в силу чего на него не может быть признано право собственности.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные уточненные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела на основании протокола № 5/4 о результатах аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества по лоту № от 31.01.2012 года и договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 11.03.2012 года, ТАН был предоставлен в аренду сроком до 31.01.2037 года земельный участок площадью 3200 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для комплекса жилой застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Верхняя дорога, 

<

адрес>. На основании договора уступки прав и обязанностей по договору земельного участка несельскохозяйственного назначения № от 11.03.2012 года, права и обязанности арендатора указанного выше земельного участка перешли к КВИ 

27.05.2016 года между КВИ и ФИО2 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 11.03.2012 года, согласно которому истец принял на себя все права и обязанности арендатора в отношении земельного участка площадью 3200 кв.м., кадастровый номер 23:37:0107002:1630, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для комплекса жилой застройки, расположенный по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Верхняя дорога, 

<

адрес>. Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер регистрации № от 07.06.2016 года.

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 13.12.2016 года № 5069 был утвержден градостроительный план указанного выше земельного участка. Согласно сведений, указанных в п.2.1. градостроительного плана, спорный земельный участок согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденным решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа № 424 от 26.12.2013 года, относится к зоне Р-К «Зона объектов санаторно-курортного назначения». Основными видами разрешенного использования земельного участка являются: дома отдыха, пансионаты, санатории; рекреационно-туристические учреждения, туристические базы, гостиницы, апартамент-отели и т.д. 

В целях строительства на земельном участке объекта капитального строительства истцом были получены технические условия № 148 на водоснабжение и водоотведение. 22.03.2017 года Филиалом АО «НЭСК-Электросети» «Анапаэлектросеть» истцу были выданы технические условия на присоединение к электрическим сетям и заключен договор об осуществлении технологического присоединения № 1-31-17-0074 от 22.03.2017 года.

Как следует из пояснений представителя истца, а также заключения проведенной по делу судебной экспертизы на указанном выше земельном участке ФИО2 построил объект капитального строительства – гостиницу общей площадью 1018,7 кв.метров, этажность – 4, что подтверждается техническим паспортом, выполненным ОАО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ по состоянию на 26.10.2017 года. 

Таким образом представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что истцом без получения разрешительной документации на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке был построен объект капитального строительства, отвечающий признакам самовольной постройки.

В октябре 2017 году ФИО2 обратился в управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением о вводе объекта капитального строительства в эксплуатацию. На указанное заявление управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа ответило отказом, ссылаясь на то, что построенный объект капитального строительства является самовольной постройкой. 

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Построенный объект капитального строительства обладает признаками самовольной постройки, поскольку истицей при его строительстве, было допущено превышение параметров, установленных градостроительным регламентом и требованиям и параметрам разрешительной документации.

Согласно ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Вместе с тем, закон устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Судом установлено, что ФИО2 обладает правом аренды на земельный участок площадью 3200 кв.м., кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Верхняя дорога, 

<

адрес>, вид разрешенного использования которого – для комплекса жилой застройки. Вместе с тем согласно сведений градостроительного плана, утвержденного постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 13.12.2016 года № 5069, земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа относится к зоне Р-К «Зона объектов санаторно-курортного назначения». Основными видами разрешенного использования земельного участка являются: дома отдыха, пансионаты, санатории; рекреационно-туристические учреждения, туристические базы, гостиницы, апартамент-отели и т.д. 

В соответствии со статьей 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

С учетом вышеизложенного судом сделан вывод о том, что арендатором земельного участка при его использовании в полной мере соблюдаются требования закона о целевом использовании земли, установленные статьей 42 ЗК РФ. 

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза с целью установления фактов, свидетельствующих о допущении (не допущении) истцом при строительстве объекта существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также в целях выяснения обстоятельств о том, создает ли построенный объект угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно заключению экспертов ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» № 244-2017 от 21.12.2017 года, построенный объект капитального строительства соответствует нормам Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ от 30.12.2009 года в части механической безопасности; пожарной безопасности; безопасности при опасных природных процессах и явлениях (или) и техногенных воздействиях; безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях; безопасности для пользователей зданиями и сооружениями; энергетической эффективности зданий и сооружений; безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду; в том числе со стороны истца соблюдены нормы противопожарных расстояний между жилыми (иными) зданиями, расположенными на этом же и на соседних земельных участков. 

Объект экспертизы идентифицирован экспертом как гостиница, не противоречит целевым назначением градостроительному регламенту.

Экспертом определено частичное несоответствие параметров возведенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, утвержденному постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа № 5069 от 13.12.2016 года, в части отступа от красной линии улицы Верхняя дорога, устранить которое технически невозможно, так как строение представляет собой комплексную строительную конструкцию и изменение ее параметров повлечет разрушение в целом здания. Выявленное несоответствие является незначительным и не требует устранения. 

Построенный объект капитального строительства, соответствующий требованиям в области безопасности, не создает угрозу жизни и здоровью людей; не нарушает в технических, градостроительных, санитарных, экологических параметрах права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей.

Суд полагает, что указанное выше заключение может быть положено в основу решения суда, поскольку выводы экспертов мотивированы, содержат ссылки на нормативные акты, даны специалистами высокой квалификации и с достаточным опытом работы по специальности, кроме того эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно абзаца 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Представленные в материалы дела письменные доказательства, исследованные в ходе судебного заседания, позволяют сделать вывод о том, что истцом предпринимались меры к легализации возведенного строения. Приведенные доказательства свидетельствуют о том, что истец построил объект капитального строительства – Гостиницу на отведенном для этих целей земельном участке площадью 3200 кв.м., кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Верхняя дорога, 

<

адрес>. Указанный объект капитального строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законных интересы других лиц.

В связи с чем совокупность приведенных обстоятельств, позволяет суду признать право собственности за истцом на спорный объект недвижимости.

В связи с тем, что истцом при подаче иска была оплачена государственная пошлина в размере 10 000 руб, а согласно сведений технического паспорта на спорный объект недвижимости действительная стоимость объекта составляет 4230955 руб, суд считает необходимым довзыскать с истца в доход государства государственную пошлину в размере 19354 руб 78 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Уточненное исковое заявление ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности на объект капитального строительства, - удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на завершенный строительством объект – Гостиницу, общей площадью 1018,7 кв.метров, этажность – 4, расположенный на земельном участке площадью 3200 кв.м., кадастровый номер № по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Верхняя дорога, 

<

адрес>.

Указать, что решение суда является основанием для изготовления технического плана объекта недвижимости, а также основанием для постановки на государственный кадастровый учет следующего объекта недвижимости: завершенный строительством объект – Гостиница, общей площадью 1018,7 кв.метров, этажность – 4, год постройки 2017, расположенный на земельном участке площадью 3200 кв.метров, с кадастровым номером №, по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Верхняя дорога, 

<

адрес>.

Указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанное выше недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. 

Взыскать с ФИО2 в пользу соответствующего бюджета бюджетной системы РФ государственную пошлину в размере 19 354 (девятнадцать тысяч триста пятьдесят четыре) руб 78 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме через Анапский городской суд.

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 28.12.2017 года.