Дело № 3а-5/2025

67ОS0000-01-2024-000506-66

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 апреля 2025 года г. Смоленск

Смоленский областной суд в составе:

председательствующего, судьи Сажиной Н.Б.

при секретаре Насировой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» к ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

АО «Тандер» обратилось с административным иском в суд к ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец указал, что является собственником объекта недвижимого имущества – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 9 467,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость нежилого здания была определена по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 284 485 985 руб. 23 коп. Согласно отчету об оценке № К-24-1-4 от 12 августа 2024 г, выполненному оценщиком ФИО1, рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 01 августа 2024 г. составила 198 477 000 руб. 00 коп. 19 августа 2024 г. административный истец обратился в ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Решением № ОРС -67/2024/000166 от 12 сентября 2024 г. в удовлетворении заявления было отказано. АО «Тандер» полагает, что в решении отсутствуют все необходимые причины, предусмотренные п.2 ч.11 ст. 22.1 ФЗ № 237-ФЗ, для отказа в удовлетворения заявления, а именно: какие неполные или недостоверные сведения использовались оценщиком, имелись ли расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а также обоснование нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, а не просто ссылка на общие нормы ФСО. Поскольку административный истец в отношении вышеуказанного объекта недвижимости является плательщиком налога на имущество организаций на общих основаниях и оплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности.

Просит признать незаконным решение № ОРС -67/2024/000166 от 12 сентября 2024 г. ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 9 467,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость данного объекта в размере его рыночной стоимости – 198 477 000 руб. 00 коп. по состоянию на 1 августа 2024 г. 

Административный истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом, представитель административного истца ФИО2 просил рассмотреть дело в его отсутствие, установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований, поддержав позицию, изложенную в письменных возражениях, согласно которым 19 августа 2024 г. административный истец обратился в ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Решением № ОРС -67/2024/000166 от 12 сентября 2024 г. ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» в удовлетворении заявления было отказано. В представленном истцом отчете об оценке № К-24-1-4 от 12 августа 2024 г, выполненном ФИО1, имеются следующие нарушения: неверно указана цель оценки, нумерация ФСО (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3, ФСО № 4 утратили силу). Оценщиком не представлены документы, на основании которых можно охарактеризовать объект оценки, тем самым нарушены требования ст.11 ФЗ № 135 от 29 июля 1998 г., п.2 ФСО VI. В части анализа рынка купли-продажи недвижимости г.Смоленска приводится только 3 предложения по продаже, в связи с чем невозможно подтвердить корректность отбора аналогов для расчета. В рамках анализа рынка должен быть отражен анализ цен, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования. Оценщиком нарушены пп.12 п.7 ФСО VI, п.11 ФСО № 7. Также оценщик на стр.11-12 Отчета описывает существенные факторы влияния на рыночную стоимость квартир, в то время как объект оценки – нежилое здание. Оценщиком не проанализированы ценооборазующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки, что свидетельствует о нарушении п.22 ФСО № 7. Оценщиком не проанализированы достаточность и достоверность информации по каждому аналогу. Таким образом, итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, указанную в отчете, нельзя признать достоверной в связи с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета. 

Заинтересованные лица Министерство имущественных и земельных отношений Смоленской области, Управление Росреестра по Смоленской области, Филиал ППК «Роскадастр» по Смоленской области, Правительство Смоленской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены своевременно и надлежащим образом. Управление Росреестра по Смоленской области, Филиал ППК «Роскадастр» по Смоленской области ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Руководствуясь ч.2 ст.152 КАС РФ, суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного ответчика, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Частью 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Статьей 22.1 названного Федерального закона определен порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и постановления Администрации Смоленской области от 29 декабря 2022 года № 1072 «Об установлении даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»», которым принято решение о переходе с 1 января 2023 г. на применение статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно п. 7 ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч.15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В судебном заседании установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание – торговый комплекс - гипермаркет с кадастровым номером №, общей площадью 9467,6 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.46-50).

Таким образом, являясь плательщиком налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в силу ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Действующая кадастровая стоимость объекта недвижимости административного истца утверждена Приказом министра имущественных и земельных отношений Смоленской области от 03 ноября 2023 г. № 62 по состоянию на 01 января 2023 г.. Сведения о кадастровой стоимости применяются с 01 января 2024 г. Кадастровая стоимость объекта составила 284 485 985 руб. 23 коп. (л.д. 51, 109).

19 августа 2024 г. административный истец обратился в ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (л.д. 25). 

К заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет об оценке К-24-1-4 от 12 августа 2024 г, выполненный ФИО1, рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 августа 2024 г. составила 198 477 000 руб. 00 коп. (26-43).

Решением № ОРС - 67/2024/000166 от 12 сентября 2024 г. ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» в удовлетворении заявления было отказано по следующим причинам: неверно указана цель оценки, нумерация ФСО (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3, ФСО № 4 утратили силу). Оценщиком не представлены документы, на основании которых можно охарактеризовать объект оценки, тем самым нарушены требования ст.11 ФЗ № 135 от 29 июля 1998 г., п.2 ФСО VI. В части анализа рынка купли-продажи недвижимости г.Смоленска приводится только 3 предложения по продаже, в связи с чем невозможно подтвердить корректность отбора аналогов для расчета. В рамках анализа рынка должен быть отражен анализ цен, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования. Оценщиком нарушены пп.12 п.7 ФСО VI, п.11 ФСО № 7. Также оценщик на стр.11-12 Отчета описывает существенные факторы влияния на рыночную стоимость квартир, в то время как объект оценки – нежилое здание. Оценщиком не проанализированы ценооборазующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки, что свидетельствует о нарушении п.22 ФСО № 7. Оценщиком не проанализированы достаточность и достоверность информации по каждому аналогу. Итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, указанную в отчете, нельзя признать достоверной в связи с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета (л.д.44-45). 

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (ст.ст. 77, 78 КАС РФ).

Для оценки правомерности выводов в решении ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» относительно представленного отчета оценщика, определением суда от 19 декабря 2024 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно выводам эксперта ООО «ГосСтандартОценка» ФИО4 № С0081/Э-25 от 28 февраля 2025 г. отчет об оценке К-24-1-4 от 12 августа 2024 г, выполненный ФИО1, содержит нарушения п. 3 ФСО IV, ст.11 ФЗ-135, п.2 ФСО VI, п.5, 11, 22 (е), 23 ФСО №7. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 августа 2024 г. составляет 255 645 305 руб. 

Оценив заключение эксперта в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и имеющим продолжительный стаж работы в оценочной деятельности (с июня 2009 г.).

Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям ст.ст. 49, 77, 79, 82 КАС РФ.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В экспертном заключении подробно проанализирован отчет оценщика на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности, и содержатся выводы о выявленных нарушениях, допущенных при его составлении, выраженные в частности в том, что цель оценки установлена неоднозначно, не указаны документы, представленные на оценку, указаны стандарты оценочной деятельности, утратившие силу, отсутствует информация относительно осмотра объекта, приведенных объектов недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объекта, недостаточно, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены приведен для квартир, а не для коммерческого объекта, к расчету принят единый объект недвижимости (здание и земельный участок) без корректировки на стоимость земельного участка, анализ рынка проведен не полно, не проанализированы и не выявлены наиболее сопоставимые аналоги, что существенным образом влияет на стоимость объекта оценки. 

При определении экспертом рыночной стоимости объекта оценки в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках.

В экспертном заключении при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта применены сравнительный и доходный подход. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Налог на добавленную стоимость (НДС) судебным экспертом не использовался как ценообразующий фактор и не повлиял на размер рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объекте оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Данное экспертное заключение является полным, ясным и обоснованным, и участниками процесса не оспорено.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом в заключении, как и допустимых доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, в соответствии с ч.1 ст. 62 и ч. 5 ст. 247 КАС РФ, суду не представлено.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует. Перечисленные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении досудебного отчета, частично были отражены в оспариваемом решении ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» (нарушение п.3 ФСО IV, ст.11 ФЗ-135, п.2 ФСО VI, п.5, 11 ФСО №7, что имеет существенное влияние на результат).

При таких обстоятельствах, у ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» имелись предусмотренные п. 2 ч. 10 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.

Оспариваемое решение было принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

При этом в результате системного анализа положений ст. 403 Налогового кодекса РФ, Федерального закона № 237-ФЗ и Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", главы 25 КАС РФ, а также разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд также приходит к выводу о том, что у истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права налогоплательщика. Следовательно, в этой части административное исковое требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.)).

Исследовав материалы дела, суд полагает невозможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца равной рыночной стоимости в размере, определенном в отчете об оценке объекта оценки, поскольку он не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, что было подтверждено заключением судебного эксперта, полагая необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца равной рыночной в размере, определенном судебным экспертом.

Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 в резолютивной части решения указывается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» 19 августа 2024 года. 

По смыслу ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, статьи 17 Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление АО «Тандер» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 9 467,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 августа 2024 года в размере 255 645 305 рублей.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости равной рыночной считать 19 августа 2024 г.

В остальной части административное исковое заявление АО «Тандер» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Смоленский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.Б.Сажина

Мотивированное решение составлено 16 апреля 2025 года.