Дело № 2-201/2026 (2-5632/2025)

55RS0001-01-2025-005459-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2026 года город Омск

Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Бондаренко Е.В., при секретаре Цариковой Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ИП ФИО3, ФИО4 о признании договора аренды недействительным.

В обоснование требований указано, что протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ истец была выбрана председателем многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Многоквартирный дом размещен на земельном участке с кадастровым номером №, на котором, ответчик ФИО3, не являясь собственником помещения в МКД №, без законных на то оснований, разместил торговый павильон. Действия ответчика ФИО3 привели к изменению режима использования общего имущества, занимаемого многоквартирным домом и ограничению прав пользования, принадлежим собственникам имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор аренды части земельного участка №, по условиям которого, арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование части земельного участка общей площадью 15 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>.

На момент заключения договора аренды №, переданная часть земельного участка, находилась в собственности собственников многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес>. При этом, ФИО4 не мог сдавать в аренду от имени собственников часть земельного участка, поскольку собрание, которым последний был наделен полномочиями по сдаче общего имущества в аренду, было незаконным.

На основании изложенного, истец просит признать договор аренды № части общего имущества земельного участка многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ИП ФИО3, недействительным, взыскать с каждого из ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Определением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО УК «Успех».

Определением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО УК «Омск-Комфорт».

Истец ФИО2, ответчик ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске, пояснил, что ФИО4 не имел полномочий на заключение договора аренды с ФИО3, поскольку протокол общего собрания, которым он был наделен полномочиями председателя совета МКД, был признан судом недействительным.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, пояснила, что отношения по спорному павильону изначально возникли между ФИО3 и собственниками МКД в 2017 году, в последующем договоры перезаключались с председателями совета МКД, арендная плата вносилась своевременно. Полагала, что оснований для признания договора аренды недействительным не имеется, поскольку последний прекратил свое действия в связи с истечением срока договора.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку полагала, что данное решение нарушит права иных собственников МКД, получающих прибыль от сдачи в аренду части земельного участка под данным торговым павильоном. Дополнительно пояснила, что ФИО4 ранее был избран председателем совета МКД, однако в последующем заочным решением суда протокол общего собрания, которым на него были возложены соответствующие полномочия, был признан недействительным. Указанное решение им обжаловано не было.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО УК «Успех», ООО УК «Омск-Комфорт» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке по представленным доказательствам.

Выслушав участников судебного заседания, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.

На основании пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (часть 1 статьи 209 ГК РФ).

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (пункт 2 статьи 287.6 ГК РФ).

Указанные положения корреспондируют нормам части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ), устанавливающим объем общего имущества МКД.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 2,4 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из вышеизложенных норм следует, что передача в аренду части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, то есть находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в данном доме, возможно лишь посредством принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 134 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО2 (ФИО5) К.В. является правообладателем жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №.

Указанный многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, на который установлено право общей долевой собственности собственников жилых помещений.

Таким образом, истец как собственник доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № пропорциональной размеру общей площади принадлежащей ей квартиры, в силу статьи 304 ГК РФ вправе требовать устранения всяких нарушений её прав, связанных с данным земельным участком, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указала, что на территории земельного участка с кадастровым номером № незаконно находится принадлежащий ФИО3 нестационарный торговый павильон, поскольку договор аренды части земельного участка для использования указанного торгового объекта был заключен ФИО4 в отсутствие у него полномочий действовать от имени собственников МКД в связи с признанием протокола общего собрания недействительным.

Разрешая заявленные требования по существу, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу части 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – Постановление Пленума № 25) оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу части 3 указанной статьи сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Согласно пункту 119 Постановления Пленума № 25 ничтожное или оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия (часть 7 статьи 181.4 ГК РФ).

По общему правилу, когда недействительным является решение собрания об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица, а контрагент юридического лица добросовестно полагался на сведения о полномочиях указанного органа, содержащиеся в ЕГРЮЛ, сделка, совершенная таким органом с этим контрагентом, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для юридического лица с момента ее совершения, если только соответствующие данные не были включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (статьи 51 и 53 ГК РФ).

В иных случаях при признании названного решения недействительным подлежат применению положения статьи 183 ГК РФ.

В силу статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение (пункт 123 Постановления Пленума №).

Общее собрание собственников помещений в спорном многоквартирном доме решением, оформленным протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии со статьей 161.1 ЖК РФ избрало председателем совета МКД ФИО4, который в силу ранее принятых решений в данной связи был наделен правом на сдачу в аренду третьим лицам общего имущества МКД, в том числе земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, в лице председателя совета МКД ФИО4, действующего на основании Протокола общего собрания собственников помещений МКД № от ДД.ММ.ГГГГ (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) был заключен договор аренды № части общего имущества (части земельного участка) многоквартирного дома, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование и владение за плату часть прилегающего к многоквартирному дому земельного участка, имеющего кадастровый №, площадью 15 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, под установку торгового павильона.

Место расположения сдаваемой в аренду части земельного участка, указанное на схеме, являющейся приложением № к договору.

Заочным решением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, решение общего собрания собственников помещений МКД, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, было признано недействительным.

Поскольку в силу прямого указания закона признанное судом недействительным решение общего собрания является недействительным, суд приходит к выводу о том, что у ФИО4 отсутствовали полномочия на заключение с ФИО3 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ от имени собственников помещений МКД.

В ходе судебного разбирательства сторонами не представлено сведений о том, что собственники помещений МКД в последующем одобрили указанную сделку и после признания решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ недействительным новый председатель совета МКД, обладающий соответствующими полномочиями, перезаключил договор с ФИО3 об аренде вышеуказанной части земельного участка.

Допрошенные, в судебных заседаниях в качестве свидетелей, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, факт заключения ответчиком ФИО4 подтвердили, указали, что являясь собственниками помещений в МКД № по 

<

адрес> в 

<

адрес>, денежных средств от сдачи части земельного участка в аренду, никогда не получали, в связи с чем, полагали, что денежные средства не были затрачены на нужды дома.

Допрошенные, в судебных заседаниях в качестве свидетелей, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, суду пояснила, что ранее истца совместно с ответчиком ФИО4 осуществляли действия по управлению домом, в последующем между ними возни конфликт, что повлекло за собой судебные процессы. Установленные ФИО3 их права, как жильцов МКД №, не нарушают, денежные средства направляются на нужды дома.

Между тем, изложенные обстоятельства, в том числе, установлены вступившим в законную силу решением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора недействительным, возложении обязанности.

Как указано выше, оспоримая сделка может быть признана недействительной только в случае нарушения интересов представляемых лиц, при этом нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (часть 1 статьи 168, часть 3 статьи 182 ГК РФ).

Ответной стороной не представлены доказательства, позволяющие суду сделать вывод о том, что наличие правоотношений по аренде части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, между ФИО3 и собственниками помещений МКД не нарушает права последних.

Доводы ответчика ФИО4 о том, что признание недействительным спорного договора аренды нарушит права собственников помещений МКД, получающих арендную плату за пользование ФИО3 данным участком, опровергаются его же пояснениями о том, что арендная плата перечислялась арендатором на личный расчетный счет ФИО4, а не на расчетный счет ООО «УК «Успех», осуществляющей управление данным МКД.

Аналогичный порядок расчетов был согласован сторонами в самом договоре аренды (пункт 4.2 Договора).

При этом, поскольку ФИО4 после признания решения общего собрания недействительным не передал новому председателю совета МКД денежные средства, полученные в качестве арендных платежей от сдачи части земельного участка под МКД в аренду, в отношении него было направлено исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения, которое в полном объеме было удовлетворено заочным решением Кировского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (гражданское дело №).

Вышеизложенные обстоятельства явно свидетельствуют о том, что оспариваемая сделка нарушает права собственников помещений МКД, в связи с чем, на основании части 1 статьи 168 ГК РФ суд полагает необходимым удовлетворить заявленные требования и признать недействительным договор аренды № части общего имущества (части земельного участка) многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между собственниками МКД по адресу: 

<

адрес> лице председателя совета МКД ФИО4 и ФИО3

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ. В случае если иск удовлетворён частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (часть 1 статьи 88 ГПК РФ).

Судом установлено, что истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в общем размере 4 000 рублей, что подтверждается чеками по операции ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ суд приходит к выводу о том, что ФИО3 и ФИО4 обязаны возместить ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины за требование о признании договора недействительным в размере по 

<

данные изъяты> рублей каждый.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор аренды № части общего имущества (части земельного участка) многоквартирного дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между собственниками многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> лице председателя совета МКД ФИО4 и ФИО3 - недействительным.

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № выдан ФИО1-Мансийского автоном.окр.-

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, выдан УМВД России по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ) расходы на оплату государственной пошлины 

<

данные изъяты> рублей.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, выдан Первомайским УВД Советского административного округа 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №, выдан УМВД России по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ) расходы на оплату государственной пошлины 

<

данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Кировский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Бондаренко

Мотивированное решение изготовлено 09 февраля 2026 года.