УИД 61RS0006-01-2024-005015-23

Дело № 2-82/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 ноября 2025 года г. Ростов-на-Дону 

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Хейгетьяна М.В. 

при секретаре судебного заседания Поповой А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону к ИП ФИО1, ФИО2, третьи лица: администрация г. Ростова-на-Дону, Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, администрация Первомайского района г. Ростова-на-Дону о признании объекта самовольной постройкой, обязании осуществить её снос, по встречному иску ФИО2 к Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о признании права собственности на здание,

установил:

Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что в целях пресечения незаконного строительства на территории города Ростова-на-Дону в рамках регионального государственного строительного надзора Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области проведено выездное обследование по адресу: 

<

...>, в результате которого выявлен факт нарушения градостроительного законодательства. В соответствии с актом выездного обследования № 2 от 17.01.2024, уведомлением о выявлении самовольной постройки № 38/ГСН/80 от 18.01.2024 и фотоматериалами по адресу: 

<

адрес>, установлен факт возведения самовольных построек. Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 07.11.2023 правообладателем земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, является ФИО1. Площадь земельного участка составляет 7 127 кв.м., вид разрешенного использования: Для эксплуатации производственных помещений, категория земель: Земли населенных пунктов. Между тем, на земельном участке расположен объект капитального строительства площадью 3 190,9 кв.м., которое представляет собой нежилое производственное здание, этажностью – 3. Согласно технического паспорта (МУПТИ и ОН), составленного по состоянию на 06.05.2011 (инвентарный номер 1711/38 лит. ФА), производственное здание с кадастровым номером № при этом в техническом паспорте содержится отметка о том, что на возведение литера ФА площадью 3190,9 кв. м. разрешение не предъявлено. Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 07.11.2023 сведения о зарегистрированных правах на объект капитального строительства - производственное здание с кадастровым номером №, площадью 3 190,9 кв.м., отсутствуют. Градостроительный план земельного участка с КН № от 10.05.2023 № RU61310000-2023-0761-0, выданный Департаментом по заявлению ФИО1, а также выписка из ЕГРН содержат следующие сведения об ограничениях использования, земельного участка. Земельный участок с № полностью расположен в границах приаэродромной территории аэродрома «Ростов-на-Дону (Центральный)» (Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 № 605 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону»), в связи с чем необходимо согласование размещения объектов в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 1 июля 2017 г. № 135- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны». Земельный участок с КН № полностью расположен в границах приаэродромной территории аэродрома «Ростов-на-Дону «Северный», в связи с чем имеется ограничение по высоте здания. Земельный участок с КН № полностью расположен в границах санитарно-защитной зоны ОАО «КСМ-10», в связи с чем имеется запрещение размещения производственных строений. Вместе с тем, сведений о положительном согласовании размещения объектов капитального строительства в границах приаэродромных территорий, в границах санитарно-защитной зоны ОАО «КСМ-10» от уполномоченных органов не представлено. Таким образом, спорные объекты недвижимого имущества в силу п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», а также ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются самовольными постройками, поскольку созданы без получения на это необходимых разрешений.

На основании изложенного, Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит суд: признать самовольной постройкой объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>. Обязать ИП ФИО1, ФИО2 в 3-х месячный срок с момента вступления решения в законную силу осуществить снос объекта капитального строительства с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

В свою очередь ФИО2 обратилась в суд со встречным иском, ссылаясь на то, что ранее Первомайским районным судом города Ростова-на-Дону рассматривалось исковое заявление ФИО2 к ДАиГ г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на указанное здание (дело № 2-49/2025). В рамках судебного разбирательства проведена экспертиза № 4525, 4526/10-2-24 от 18.04.2025, составленная экспертами ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, согласно выводам которой спорное здание по выполненным конструктивному, объемно-планировочному, архитектурно-планировочному и инженерно-техническому решениям соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарным, эпидемиологическим, градостроительным), установлены устранимые несоответствия требованиями действующих норм и правил. После получения указанного заключения ФИО2 выявленные экспертом несоответствия устранены. Проведен комплекс строительных работ, которыми здание приведено в соответствие с заключением, а также строительным нормам и правилам. В настоящее время вид разрешенного использования земельного участка и процент застройки полностью соответствует фактическому использованию. Также ФИО2 получены разрешения от аэродрома «Центральный» и «Северный» (отчет). Земельный участок, на котором расположено спорное здание имеет соответствующие допуски строительства на нем данного объекта, а само здание соответствует установленным требованиям и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании изложенного ФИО2 просит суд: признать право собственности на здание литер «ФА», расположенное по адресу: 

<

адрес>, состоящее из помещений: 1 этаж - основное помещение (производственное помещение) № 1 площадью 394,1м2, подсобное помещение № 2 площадью 6,2м2, подсобное помещение №3 площадью 6,6м2, туалет№ 4 площадью 1,6м2, лестничная клетка №5 площадью 11,2м2, основное помещение №6 площадью 140,2м2, основное помещение № 7 площадью 287,8м2, подъемник № 8 площадью 7,0м2, а всего по первому этажу 854,7м2, 2 этаж - основное помещение № 1 площадью 861,4м2, лестничная клетка №2 площадью 11,5м2, 3 этаж - основное помещение площадью 876,0м2. Общая площадь нежилого здания литер «ФА» - 2606,2м2.

В судебном заседании представитель ДАиГ г. Ростова-на-Дону – ФИО3, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, дала объяснения аналогичные содержанию искового заявления, в удовлетворении встречного иска просила отказать.

Представитель ФИО2 – адвокат Шаталов Б.А. просил в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, поддержал встречное исковое заявление, настаивала на то, что все препятствия для признания за ФИО2 права собственности на спорный объект устранены. 

Представитель администрации г. Ростова-на-Дону – ФИО4, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования ДАиГ г. Ростова-на-Дону полагал подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречного иска просил отказать. 

ИП ФИО1, ФИО2, представители Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области, Управления Росреестра по Ростовской области, администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не известили, в связи с чем дело в их отсутствие рассмотрено судом в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обозрев материалы гражданского дела № 2-49/2025, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании за ФИО2 на основании договора дарения, заключенного с ИП ФИО1, в ЕГРН зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, относящийся к землям населенных пунктов и имеющий разрешенный вид использования: для эксплуатации производственных помещений.

В границах указанного земельного участка, согласно имеющейся в материалах дела технической документации, возведено трехэтажное нежилое здание литер «ФА», площадью 2606,2 кв.м., которое состоит из помещений: 1 этаж - основное помещение (производственное помещение) № 1 площадью 394,1 кв.м., подсобное помещение № 2 площадью 6,2 кв.м., подсобное помещение № 3 площадью 6,6 кв.м., туалет № 4 площадью 1,6 кв.м., лестничная клетка № 5 площадью 11,2 кв.м., основное помещение (производственное помещение) № 6 площадью 140,2 кв.м., основное помещение (производственное помещение) № 7 площадью 287,8 кв.м., подъемник № 8 площадью 7,0 кв.м., а всего по первому этажу 854,7 кв.м., 2 этаж - основное помещение (производственное помещение) № 1 площадью 861,4 кв.м., лестничная клетка № 2 площадью 11,5 кв.м., 3 этаж - основное помещение (производственное помещение) площадью 876,0 кв.м. 

При этом по сведениям ДАиГ г. Ростова-на-Дону и по сведениям технического учета, разрешение на строительство (реконструкцию) здания литер ФА по адресу: 

<

адрес>, не выдавалось, а письмо Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 04.04.2024 № 59.34.2/8754 отказано в выдаче акта ввода в эксплуатацию нежилого строения литер «ФА», площадью 2606,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

ФИО2 ранее обращалась в Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о признании права собственности на указанное выше здание и решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.05.2025 по гражданскому делу № 2-49/2025 в удовлетворении названных исковых требований ФИО2 отказано. 

Принимая указанное решение, суд исходил из того, что ФИО2 обратилась в уполномоченный орган после окончания строительства, доказательств незаконности отказа в выдаче разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию не имеется, в то время как спорный объект, находящийся на земельном участке полностью расположен в границах приаэродромной территории аэродрома «Ростов-на-Дону (Центральный)», а также в границах приаэродромной территории аэродрома «Ростов-на-Дону «Северный» в отсутствие доказательств согласования размещения объекта капитального строительства в границах названной приаэродромной территории. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовской областного суда от 13.08.2025 решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.05.2025 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 – без удовлетворения.

При этом из содержания апелляционного определения следует, что судебной коллегией были сделаны выводы о ничтожности договора дарения от 23.10.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО1, о недоказанности перехода к ФИО2 каких-либо вещных прав на земельный участок, а также об отсутствии у ФИО2 оснований для признания за ней права собственности на спорную самовольную постройку. 

В рамках рассмотрения указанного гражданского дела на основании соответствующего определения суда в отношении объекта капитального строительства литер «ФА», возведенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, проведена судебная строительно-техническая экспертиза. 

Согласно заключению экспертов №4525, 4526/10-2-24 от 18.04.2025, составленному экспертами ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, объект капитального строительства литер «ФА», возведенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, являющийся нежилым зданием складского назначения, относящийся согласно ст. 32 Федерального закона №123-Ф3 от 22.07.2008 «Технический регламент о| требованиях пожарной безопасности» по функциональной пожарной опасности к зданиям класса Ф 5.2, по выполненным конструктивному, объемно-планировочному, архитектурно-планировочному и инженерно-техническому решениям, преимущественно соответствует требованиям действующий норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к зданиям складского назначения (складам, отнесенных по взрывопожарной и пожарной опасности, к категории Д (с негорючими веществами и материалами в холодном состоянии, находящимися (обращающимися) в помещении), а именно: СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные промышленных предприятий) СНиП П-89-80*» (п.п.: 4.2, 5.1, 5.2, 5.3, 5.5. 5.6, 5.7., 5.8, 5.36, 5.37, 55.39, 5.40 и таблицы 5.2, п. 7.1), СП 56.13330.2021 «Производственные здания. СИ 03-2001» (п.п.: 4.5, 5.1.1, 5.4.4.4, 5.4.4.12, 5.4.4.13. 5.4.4.19, 6.1.1, 6.1.2, 6.1.3, 6.1.8. 6.2.2 6.2.6, таблица 6.1, п. 6.2.18, таблица 6.3, п. 6.2.20, таблица 6.4, п. 6.2.22, таблица 6.6. п. СНиП 31-04-2001 «Складские здания» (п.п.: 5.1, 5.2, 5.3, 5.7), СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*» (п. 5.1.), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы» (п.п.: 4.2.18, 4.2.19, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.5, 4.4.1. 4.4.2, 4.4.3, 4.4.4, 8.2.7, таблица 15. п. 8.2.11, таблица 17, п.п.: 8.3.1, 8.3.2), СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (п. 4.6, п. 6.2.1 и таблицы 6.3), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п.6.1.2 и таблицы 3, п.п.: 7.1, 8.2.1, 8.2.3, 8.2.5, 8.2.6, 8.2.8), Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» требованиям (ст. 69, ст. 80, ст. 98), Федерального закона №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 8, ст. 17), СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (п.п.: 8.1. 8.2).

Расположение исследуемого нежилого здания лит. «ФА» по адресу: 

<

адрес>, находящегося в коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоне (ПКТ (ПКТ/6/11), не противоречит перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, градостроительного регламента коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоны (ПКТ), приведенному в ст. 37 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону (согласно градостроительному регламенту территориальной зоны ПКТ, представленному в ст. 37 указанных Правил, в основные виды разрешенного использования, в т.ч. входят склад (размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов (с кодом 6.9)), а также не противоречит виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021904:379 (для эксплуатации производственных помещений), расположенному по указанному адресу.

Выполненная высота, количество этажей, а также процент застройки по отношению к площади земельного участка с кадастровым номером № соответствуют градостроительному регламенту коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоны (ПКТ), приведенному в ст. 37 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону. 

Расположение исследуемого нежилого здания лит. «ФА» по отношению существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (п.п.: 8.1. 8.2), СП 18.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (Генеральные планы промышленных предприятий) СНиП П-89-80*» (п.п.: 4.2, 5.1, 5.2, 5.3, 5.5, 5.7, 5.8, 5.36, 5.37, 5.39. 5.40 и таблицы 5.2, п. 7.1), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы» (п.п.: 4.2.18, 4.2.19, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.5, 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.4. 8.2.7, таблица 15, п. 8.2.11, таблица 17, п.п.: 8.3.1, 8.3.2), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п.6.1.2 и таблицы 3, п.п.: 7.1, 8.2.1, 8.2.3, 8.2.5, 8.2.6, 8.2.8), Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» требованиям (ст. 69, ст. 80. ст. 98), Федерального закона №384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 8, ст. 17).

Конструктивные элементы исследуемого нежилого здания лит. «ФА» не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения каркаса, элементов кладки, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений конструктивных элементов в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается, т.е. угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого здания лит. «ФА» при существующих условиях его эксплуатации не имеется.

Имеющиеся несоответствия исследуемого нежилого здания литер «ФА» требованиям действующих норм и правил заключаются в следующем:

- отсутствие выхода на кровлю здания не соответствует требованиям: п. 5.1.13 СП 56.13330.2021, согласно которому для обслуживания покрытия зданий высотой от планировочной отметки земли до карниза или верха парапета 10 м и более следует проектировать один выход на кровлю непосредственно или через чердак (на каждые полные и неполные 40 000 м2 кровли), в том числе для многоэтажных зданий - из лестничной клетки»; п. 7.3. СП 4.13130.2013, согласно которому для зданий класса Ф5 необходимо предусматривать выходы на кровлю здания по пожарным лестницам через каждые 200 метров по периметру зданий;

- отсутствие системы пожарной сигнализации в помещениях исследуемого здания не соответствует требованиям п. 6.2.1 СП 56.13330.2021, согласно которому, исходя из п. 19 таблицы А.1 Приложения А СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования», помещения исследуемого складского здания допускается оборудовать безадресной системой пожарной сигнализации;

- оборудование въездов/выездов (входов/выходов) в исследуемое здание раздвижными двупольными воротами, в отсутствии в них дверей, не соответствует требованиям, предъявляемым к эвакуационным выходам (из основных помещений №6 и №7 1-го этажа исследуемого здания), регламентируемых требованиям п. 4.1.2 СП 1.13130.2020, согласно которым эвакуационные пути в пределах помещения должны обеспечивать возможность безопасного движения людей через эвакуационные выходы из данного помещения. В данном случае, единственным выходом из основных помещений №6 и №7 1-го этажа исследуемого здания являются раздвижные ворота, при этом согласно п. 4.2.3 СП 1.13130.2020 выходы не являются эвакуационными если в их проемах установлены раздвижные ворота, без установки в них калиток или дверей.

Кроме того, необходимо выполнить ограждения технологических проемов в уровне междуэтажных перекрытий 2-го и 3-го этажей подъемника исследуемого здания.

Техническая возможность выполнения указанных требований п.п.: 5.1.13, 6.2.1 СП 56.13330.2021. п. 4.1.1 с учетом п. 8.1.1 СП 1.13130.2020, п. 7.3. СП 4.13130.2013, и. 19 таблицы А.1 Приложения А СП 484.1311500.2020, а также устройства ограждения технологических проемов в уровне междуэтажных перекрытий 2-го и 3-го этажей подъемника исследуемого здания, имеется, т.е. имеющиеся несоответствия требованиям действующих норм и правил являются технически устранимыми.

Конструктивные элементы исследуемого нежилого здания лит. «ФА» не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения каркаса, элементов кладку, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений конструктивных элементов в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается, т.е. угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого здания лит. «ФА» при существующих условиях его эксплуатации не имеется, что, в свою очередь, при условии устранения имеющихся несоответствий требованиям действующих норм и правил, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого нежилого здания.В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела ФИО2 представлен акт экспертного исследования от 20.11.2025 № 4463/10-6-25, выполненного экспертами ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, согласно выводам которого несоответствия требованиям действующих норм и правил, указанные в заключении эксперта № 4525,4526/10-2-24 от 18.04.2025 в отношении здания, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону. ул. Механизаторов, 6 устранены, а именно:

выполнены работы по устройству металлической пожарной лестницы для выхода на кровлю здания лит. «ФА», что привело к выполнению требований п. 5.1.13 СП 56.13330.2021 и п. 7.3. СП 4.13130.2013;

в помещениях здания лит. «ФА» выполнена установка системы пожарной сигнализации, предусмотренной п. 19 таблицы АЛ СП 484.1311500.2020 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования», что привело к выполнению требований п. 6.2.1 СП 56.13330.2021, п. 19 таблицы А. 1 СП 484.1311500.2020;

в основных помещениях №6 и №7 1-го этажа исследуемого здания лит. «ФА» в раздвижных двупольных воротах установлены однопольные входные двери, что привело к выполнению требований п. 4.1.2 СП 1.13130.2020, п. 4.2.3 СП 1.13130.2020;

в уровне междуэтажных перекрытий 2-го и 3-го этажей подъемника исследуемого здания выполнены ограждения технологических проемов.

Кроме того ФИО2 представлены информационное письмо АО «КСМ 10» об отсутствии возражений против размещения спорного объекта капитального строительства, а также технические отчеты ООО «Гео-Дон», согласно которым расположение и максимальная высота проектируемого объекта: «Строительство нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>» не оказывает влияния на безопасность полетов воздушных судов и экспериментальной авиации аэродромов Ростов-на-Дону «Центральный» и Ростов-на-Дону «Северный». (том № 3, л.д. 1-26)

В рамках настоящего дела ФИО2, со ссылкой на устранение всех нарушений, выявленных при рассмотрении гражданского дела № 2-49/2025, повторно поставлен вопрос о признании за ней права собственности на здание литер «ФА», расположенное по адресу: 

<

адрес>. В свою очередь ДАиГ г. Ростов-на-Дону со ссылкой на аналогичные нарушения, а также на не получение необходимых разрешений и согласований на строительство, отсутствие проектной документации и акта приемки возведенного объекта в эксплуатацию поставлен вопрос о сносе такового. 

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и именно собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При этом ст. 219 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм и правил. 

Аналогичные права собственника земельного участка содержатся и в ст. 263 Гражданского кодекса РФ.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Пунктом 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости и возможность признания на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не только с соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, но и с одновременным установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Президиум Верховного Суда РФ в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. 19.03.2014) указал, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе только при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

При этом к существенным нарушениям строительных норм и правил подлежат отнесению такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Также Верховным Судом РФ было указано на необходимость обеспечивать при рассмотрении дел по искам о сносе самовольны построек соблюдение конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, соответствия избранного истцом (истцами) способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или законных интересов, публичных интересов.

Как разъяснено в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44), исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44 также разъяснено, что, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Таким образом, исходя из указанных законоположений в системном единстве, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной, однако определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и интересы третьих лиц, то есть, установить, обстоятельства, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В соответствии же с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те и обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п.2 ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, сопоставив их с доводами и возражениями сторон, суд приходит к выводу о недоказанности ДАиГ г. Ростова-на-Дону достаточных оснований для сноса самовольно возведенного здания литер ФА с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>. 

К такому выводу суд приходит, исходя из того, что само по себе не получение правопредшественниками ФИО2 разрешения на строительство или реконструкцию являющегося предметом спора здания литер ФА, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, равно как и отсутствие надлежащим образом разработанной проектной документации, не может являться безусловным основанием для сноса такового в порядке ст. 222 Гражданского кодекса РФ, в то время как факты допущенных в результате реконструкции или строительства существенных и одновременно неустранимых нарушений обязательных норм и правил, а также наличие реальной опасности для жизни и здоровья, не обоснованы ДАиГ г. Ростова-на-Дону какими-либо объективными доказательствам, а носят в основном предположительный характер. 

При этом суд принимает во внимание выводы заключения судебной строительно-технической экспертизы №4525, 4526/10-2-24 от 18.04.2025, проведенной экспертами ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России в отношении спорного объекта в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-49/2025 по спору между этими же сторонами, согласно которым конструктивные элементы исследуемого нежилого здания лит. «ФА» не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения каркаса, элементов кладку, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений конструктивных элементов в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается, т.е. угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого здания лит. «ФА» при существующих условиях его эксплуатации не имеется, что, в свою очередь, при условии устранения имеющихся несоответствий требованиям действующих норм и правил, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого нежилого здания.

Кроме того, суд учитывает акт экспертного исследования от 20.11.2025 № 4463/10-6-25, выполненного экспертами ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, согласно выводам которого несоответствия требованиям действующих норм и правил, описанные в заключении эксперта № 4525,4526/10-2-24 от 18.04.2025 в отношении здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> устранены, а также дополнительно представленные документы об отсутствии негативного влияния на безопасность полетов воздушных судов и экспериментальной авиации аэродромов Ростов-на-Дону «Центральный» и Ростов-на-Дону «Северный», об отсутствии нарушения санитарно-защитной зоны ОАО «КСМ-10», которые доводами органов местного самоуправления не опровергнуты и не вызывают сомнений у суда. 

Таким образом, проанализировав представленные в материалы дела письменные доказательства, учитывая наличие зарегистрированного за ФИО2 (а ранее за ИП ФИО1) права собственности на занятый спорным объектом земельный участок, суд не усматривает признаков того, что здание литер «ФА», расположенное по адресу: 

<

...>, в своих существующих параметрах существенным образом нарушает какие-либо обязательные требования, нарушает границы земельного участка, целевое использование или требования градостроительного регламента такового, либо представляет реальную опасность для жизни и здоровья людей, в силу чего также не усматривает необходимости повторного проведения в отношении спорной постройки, параметры которой не изменились с момента вынесения решения по гражданскому делу № 2-49/2025, судебной строительно-технической экспертизы в рамках рассмотрения настоящего спора. 

Ссылки ДАиГ г. Ростова-на-Дону на не устранение выявленных ранее нарушений в отношении спорного объекта подлежат отклонению, как основанные на предположениях и опровергнутые перечисленными выше, представленными ФИО2 письменными доказательствами.

Позиция органов местного самоуправления о том, что спорное здание, числящееся по сведениям технического учета складом, фактически используется в производственной деятельности, оценивается судом критически, поскольку само по себе использование нежилого здания, в целях производственной или иной экономической деятельности, не соответствующей целевому назначению земельного участка, не может повлечь за собой возможность сноса такового на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ, учитывая также то, что реальное нарушение разрешенных видов использования земельного участка по адресу: 

<

...> органами местного самоуправления не обосновано.

При таких обстоятельствах исковые требования Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону к ИП ФИО1, ФИО2 о признании самовольной постройкой и обязании снести объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, подлежат оставлению без удовлетворения. 

Вместе с тем суд также полагает необходимым отказать в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о признании права собственности на здание литер «ФА», расположенное по адресу: г. Ростов-на- Дону, ул. Механизаторов, д. 6, учитывая изложенные в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Ростовской областного суда от 13.08.2025 по гражданскому делу № 2-49/2025 выводы о ничтожности договора дарения от 23.10.2023, заключенного между ФИО2 и ФИО1, а также о недоказанности перехода к ФИО2 каких-либо вещных прав на земельный участок и отсутствии у неё оснований для признания права собственности на спорную самовольную постройку, которые в сил правил ст. 61 ГПК РФ имеют преюдициальный характер для разрешения настоящего дела.

Устранение описанных препятствий к признанию за ФИО2 права собственности на здание литер «ФА», расположенное по адресу: 

<

...>, истицей по встречному иску в настоящее время не доказано, что является безусловным основанием к отказу в удовлетворении её требований. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ :

отказать в удовлетворении исковых требований Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону к ИП ФИО1, ФИО2 о признании самовольной постройкой и обязании снести объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о признании права собственности на здание литер «ФА», расположенное по адресу: 

<

адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 28 ноября 2025г.

Судья М.В. Хейгетьян