Дело № 3а-84/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19 марта 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретарях Донецкой А.С., Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящего по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению арендной платы. ФИО1 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 1 596 000 рублей (согласно представленному отчету об оценке).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц – Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала заявленные требования.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, однако полагала, что размер рыночной стоимости должен быть определен по заключению судебной экспертизы, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует предъявляемым требованиям.

Иные лица, участвующие в деле, и их представители в суд к назначенному времени не явились. 

От ФИО1 поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Управление Росреестра по Ростовской области представило письменные возражения, в которых выразило несогласие с привлечением Управления в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

От других лиц, чьи представители не явились в суд, отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области», которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 31 октября 2017 года № 221, заключенному с Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска, ФИО1 является арендатором земельного участка в кадастровым номером ... площадью 1 323 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную базу, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: .... 

По условиям договора арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца основанного на законе интереса в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 3 276 428,89 рублей.В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 74.12-17 от 28 декабря 2017 года, составленный оценщиком ... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла 1 596 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта по ходатайству представителя Правительства Ростовской области судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 22 февраля 2018 года № 00041/Э судебной экспертизы, выполненной экспертом НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» Южного федерального университета ...., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляла 2 441 000 рублей.

Доводы представителя административного истца, заявившего о несогласии с экспертным заключением, проверены судом и не нашли своего подтверждения. Эти доводы не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение объективность и правильность выводов, изложенных в заключении эксперта. Количество использованных в расчетах объектов-аналогов не может являться единственным критерием оценки отчета об определении рыночной стоимости или экспертного заключения.

Эксперт ... допрошена в судебном заседании, дала аргументированные пояснения по всем возникшим вопросам.

Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении, поскольку признает их более убедительными по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке.

Экспертом проведен достаточно полный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения органом кадастрового учета сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью. Решение суда по делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административными ответчиками не оспаривалось. Размер рыночной стоимости по заключению судебной экспертизы, являющийся экономически обоснованным, Правительство Ростовской области также не оспаривало. Первичные возражения Правительства относительно размера рыночной стоимости, указанного в отчете об оценке, являлись обоснованными. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков не установлено. Основания для суждения о явных методологических ошибках при утверждении результатов государственной кадастровой оценки отсутствуют, разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и устанавливаемой судом рыночной стоимостью в данном случае составляет около 25 процентов. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы, связанные с рассмотрением данного дела, должны быть в полном объеме возложены на административного истца.

НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф.Буринского» ЮФУ представил в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 221,58 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца в пользу экспертной организации.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 323 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – производственная база, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 2 441 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 29 декабря 2017 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФГАОУ ВО «Южный федеральный университет» НОЦ «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35 221 рубль 58 копеек.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 21 марта 2018 года

Судья О.А.Руднева