Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №... Судья: 

<

...> Н.М.

78RS0№...-53

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рябко О.А.

судей

при помощнике судьи

ФИО1, ФИО2

<

...> Н.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании 4 декабря 2025 года гражданское дело №... по апелляционной жалобе ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» на решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 1 июля 2025 года по иску 

<

...> Марины Геннадьевны к ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, компенсации морального вреда,

Заслушав доклад судьи Рябко О.А., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

У С Т А Н О В И Л А:

<

...> М.Г. обратилась в Октябрьский районный суд 

<

адрес> с иском к ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад», в котором, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просила взыскать с ответчика стоимость устранения строительных недостатков в размере 559 532 рубля 42 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, расходы на проведение досудебного исследования в размере 15 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указывала на то, что квартира по адресу: 

<

адрес>, аллея Евгения Шварца, 

<

адрес>, стр. 1, 

<

адрес>, приобретена истцом по договору участия в долевом строительстве от 18 сентября 2018 года, получена по акту приема-передачи от 14 февраля 2020 года; в период проживания в квартире обнаружены недостатки, подтверждаемые заключением специалиста 

<

...> Д.В. № ЕК 38/24 от 25 ноября 2024 года. Ссылаясь на то, что направленная ответчику 10 декабря 2024 года претензия о возмещении расходов на устранение недостатков, в добровольном порядке ответчиком не удовлетворена, 

<

...> М.Г. обратилась в суд с настоящим иском.

Решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 1 июля 2025 года исковые требования 

<

...> М.Г. удовлетворены частично: с ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в пользу 

<

...> М.Г. взысканы стоимость устранения строительных недостатков в размере 559 532 рубля 42 копейки, компенсация морального вреда в размере 15 000 рублей, расходы на проведение оценки в размере 15 000 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Также решением суда ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение недостатков сроком до 31 декабря 2025 года включительно; с ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в сумме 19 191 рубль.

Не согласившись с решением суда, ответчик ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение.

Истец 

<

...> М.Г., ответчик ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад», извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не направили.

На основании статьи 167 и части 1 статьи 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в редакции, действующей на момент заключения договора, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно части 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В силу положений части 7 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что по акту от 14 февраля 2020 года приема-передачи объекта долевого строительства к договору №...-НОР11 от 18 сентября 2018 года участия в долевом строительстве ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» истцу передана квартира по адресу: 

<

адрес>, аллея Евгения Шварца, 

<

адрес>, стр. 1, 

<

адрес>. Право собственности истца на квартиру зарегистрировано 20 марта 2020 года.

Техническим специалистом 

<

...> Д.В. 25 ноября 2024 года составлено техническое заключение № ЕК 38/24, согласно которому в квартире, приобретённой истцом, выявлены дефекты и недостатки, стоимость устранения которых составляет 714 334 рубля 72 копейки.

Истцом 10 декабря 2024 года в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении расходов, установленных указанным техническим заключением.

Определением суда первой инстанции от 20 февраля 2025 года по ходатайству стороны ответчика по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» №... от 22 апреля 2025 года в ходе осмотра квартиры по адресу: 

<

адрес>, аллея Евгения Шварца, 

<

адрес>, стр. 1, 

<

адрес>, установлены дефекты в помещениях квартиры (комнате, кухне, коридоре, ванной), отраженные в таблице, дефекты не являются следствием нарушения эксплуатации квартиры, являются строительно-монтажным дефектом, стоимость устранения выявленных дефектов составляет 559 532 рубля 42 копейки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что застройщик в добровольном порядке не возместил истцу стоимость устранения строительных недостатков, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости расходов по устранению выявленных строительных недостатков в размере 559 532 рубля 42 копейки согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизы.

При этом суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что сумма удовлетворенных требований не может превышать 3% от цены договора, указав на то, что права и обязанности по данному спору возникли ранее 1 января 2025 года (претензия о наличии недостатков направлена ответчику 10 декабря 2024 года, иск в суд – 22 декабря 2024 года), в связи с чем правило о 3-процентной сумме убытков от цены договора не подлежит применению.

Обжалуя решение суда в части размера взысканной стоимости устранения недостатков, ответчик ссылается на то, что к настоящим правоотношениям подлежат применению положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, в связи с чем подлежащая взысканию сумма должна быть уменьшена.

Проверяя решение суда в части взыскания суммы стоимости устранения недостатков, судебная коллегия с учетом доводов апелляционной жалобы ответчика приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных чч. 2 и 2.1 ст. 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2025 года.

В части 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Пунктом 2 статьи 4 ГК РФ предусмотрено, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как указано выше, в пункте 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ прямо указано на применение к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года. Иных указаний названная норма не содержит.

Таким образом, права и обязанности по выплате расходов на устранение недостатков при удовлетворении требований судом возникают не в момент нарушения застройщиком обязанности по добровольному удовлетворению претензии или в дату составления досудебного исследования, а в момент присуждения судом денежных сумм в пользу истца – участника долевого строительства, поскольку между истцом и ответчиком возник спор по поводу размера возмещаемых расходов.

Следовательно, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Поскольку в данном случае решение суда первой инстанции принято 1 июля 2025 года, то есть после вступления в законную силу новой редакции Федерального закона № 214-ФЗ, учитывая, что в соответствии с актом приема-передачи цена договора определена сторонами в размере 2 979 662 рубля, судебная коллегия приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежала взысканию стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере, не превышающем 3% от цены договора, что в общей сумме составляет 89 389 рублей 86 копеек (2 979 662 х 3%), в связи с чем решение суда в части размера взысканной суммы стоимости устранения строительных недостатков подлежит изменению.

Учитывая, что выявленные недостатки в объекте долевого строительства не влекли невозможность его использования по назначению, квартира была принята у застройщика по акту приема-передачи 14 февраля 2020 года, а претензия о возмещении стоимости устранения строительных недостатков направлена только 10 декабря 2024 года, то есть через 4 года 9 месяцев 27 дней с момента принятия квартиры и ее эксплуатации по назначению, суд первой инстанции посчитал подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании компенсации морального вреда в размере 15 000 рублей.

Принимая во внимание, что претензия о выплате стоимости устранения строительных недостатков направлена застройщику 10 декабря 2024 года, то есть в период действия моратория и обязанность по добровольному удовлетворению претензии возникла у ответчика в период действия моратория, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основания для взыскания штрафа отсутствуют.

Руководствуясь положениями Постановления Правительства РФ № 326 от 18 марта 2024 года (в ред. постановления Правительства РФ № 925 от 19 июня 2025 года) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», суд первой инстанции предоставил ответчику отсрочку исполнения решения суда, в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков до 31 декабря 2025 года включительно.

Доводов и несогласии с решением суда первой инстанции в части взыскания компенсации морального вреда, судебных расходов на проведение оценки, отказа во взыскании штрафа, предоставления отсрочки исполнения судебного акта апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем порядке части 1 статьи 327.1 ГПК РФ решение суда в данной части не является предметом проверки в суде апелляционной инстанции.

Изменение решения суда в части размера взысканной суммы стоимости устранения недостатков в соответствии со статьей 103 ГПК РФ влечет изменение размера государственной пошлины, подлежащий взысканию с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга, который с учетом результатов рассмотрения спора на основании статьи 333.19 НК РФ составит 7 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 

<

дата> изменить в части размера взысканных сумм стоимости устранения строительных недостатков, государственной пошлины.

Взыскать с ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в пользу 

<

...> Марины Геннадьевны стоимость устранения строительных недостатков в размере 89 389 рублей 86 копеек.

Взыскать с ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 7 000 рублей.

В остальной части решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 

<

дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 

<

дата>