3а-40/2025 

УИД 01OS0№-81

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17.07.2025 

<

адрес>

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи – Хапачевой Р.А.,

при ведении протокола помощником судьи ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314001:18, площадью 223123+/- 4133 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: 

<

адрес>, по левой стороне 9-10 км железной дороги, по состоянию на 01.01.2022;

- нежилого административного здания с кадастровым номером 01:08:1001001:328 площадью 233,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, строение №, по левой стороне 9-10 км железной дороги по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилого здания фермы с кадастровым номером 01:08:1001001:329 площадью 1088,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, строение №, по левой стороне 9-10 км железной дороги по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;

- здание склада с кадастровым номером 01:08:1001001:330 площадью 506,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, строение №, по левой стороне 9-10 км железной дороги по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и налогоплательщика, ссылаясь на Отчеты об оценке №/Н-24 от ДД.ММ.ГГГГ, №/Н-24 от ДД.ММ.ГГГГ, №/Н-24 от ДД.ММ.ГГГГ, №/Н-24 от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 уточнил административные исковые требования и просил удовлетворить их, установить стоимость объекта в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» ФИО4 полагала возможным установить стоимость объекта в соответствии с результатами судебной оценочной экспертизы после предоставления пояснений экспертом по доводам возражений. 

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО5 в судебном заседании полагался на усмотрение суда, полагал, что пояснениями эксперта все сомнения в результатах экспертизы были устранены.

Представитель заинтересованного лица АМО «

<

адрес>» также полагалась на усмотрение суда, полагала, что пояснениями эксперта все сомнения в результатах экспертизы были устранены.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о месте, времени и дате судебного заседания, не явились.

Выслушав объяснения представителей явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьей 6 этого же закона, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что административный истец является собственником объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314001:18, кадастровая стоимость которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 4 768 138,51 рубль; нежилого административного здания с кадастровым номером 01:08:1001001:328 кадастровая стоимость которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 5 253 758,14 рублей; нежилого здания фермы с кадастровым номером 01:08:1001001:329 кадастровая стоимость которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 15 542 334,1 рубль; здания склада с кадастровым номером 01:08:1001001:330 кадастровая стоимость которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 6 986 468,53 рублей (Т. 1, л.д. 60-63).

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представил в суд Отчеты об оценке №/Н-24 от ДД.ММ.ГГГГ, №/Н-24 от ДД.ММ.ГГГГ, №/Н-24 от ДД.ММ.ГГГГ, №/Н-24 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:1314001:18 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 2 547 955 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:1001001:328 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 3 873 961 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:1001001:329 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 7 306 753 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:1001001:330 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 3 282 305 рублей. 

С учетом того, что административным ответчиком представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» - ФИО6, осуществляющему свою деятельность по адресу: 

<

адрес>, оф. 222.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №СЭ/32-2025 от ДД.ММ.ГГГГ Отчет об оценке №/Н-24 от ДД.ММ.ГГГГ, №/Н-24 от ДД.ММ.ГГГГ, №/Н-24 от ДД.ММ.ГГГГ, №/Н-24 от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, в соответствии с указанным заключением судебной экспертизы №СЭ/32-2025 от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:1314001:18 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 3 835 500 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:1001001:328 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 3 892 500 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:1001001:329 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 11 399 500 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:1001001:330 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 4 879 500 рублей.

С экспертным заключением не согласился административный ответчик представил замечания, на основании которых просил признать указанное экспертное заключение недостоверным и просил назначить дополнительную экспертизу.

Суд с целью устранения сомнений в полноте ответов на поставленные перед экспертным учреждением вопросы в замечаниях, направил эксперту замечания административного ответчика для представления экспертом письменных пояснений по ним.

По каждому из иных приведенных в возражении административным истцом замечаний к экспертному заключению, представлены письменные пояснения эксперта ФИО6, составившего заключение судебной оценочной экспертизы №СЭ/32-2025 от ДД.ММ.ГГГГ, в которых по каждому доводу административного истца приведены контраргументы. 

Так, относительно замечания в отношении использованных источников информации, эксперт указывает а то, что на стр. 147-154 Экспертного заключения приведены все ссылки на источники информации по каждому из приведенных объявлений о предложениях на продажу объектов производственно-складского назначения., в частности, указано, что информация принималась по базе данных «Архив оценщика.рф» и по каждому объекту дан идентификатор объявления, при этом, с учетом даты определения стоимости ДД.ММ.ГГГГ, экспертом выполнено требование п. 12 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», в соответствии с требованиями которого, в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. 

Так, как усматривается из таблицы 40, по всем объектам использованы только те объявления, которые были опубликованы до даты определения стоимости.

На замечание о неприменении корректировки на площадь, эксперт поясняет, что нa стр. 136 Экспертного заключения, в рамках проверенного анализа рынка объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, проведен анализ по ценообразующему фактору «размер строений», в частности, в данном анализе указано, что исследование рынка коммерческих и производственно-складских объектов показало, что зависимость рыночной стоимости единицы площади от общей площади проявляется не всегда, ввиду чего необходимо анализировать на предмет зависимости стоимости от размера каждую конкретную выборку, схожих по другим основным характеристикам.

Так, для каждого здания - объекта исследования – экспертом приведен исчерпывающий анализ необходимости применения корректировки на размер.

Для подтверждения, либо опровержения тенденции по каждому из объектов, был проведен корреляционно-регрессионный анализ зависимости стоимости от площади по выборке примененных для оценки аналогов. При этом, учитывались стоимости за единицу площади по аналогам после проведения других корректировок, что является важным, поскольку цены аналогов уже очищены от влияния других ценообразующих факторов.

Для анализа использовались стандартные инструменты программы ms excel. По данным о стоимости за 1 кв.м. по аналогам, после проведения остальных корректировок, была построена зависимость и соответствующая точечная диаграмма, приведена на стр. 177, 185, 193 Экспертного заключения, откуда усматривается, что для всех объектов путем непосредственного анализа рыночных данных определено, что т.к. расчетный коэффициент корреляции лежит в диапазоне значений до 0,2, то характер связи практически отсутствует, т.е. по конкретной группе аналогов зависимость практически не подтверждается соответственно для аналогов корректировка на размер не требуется.

В отношении корректировки на состав строений для объектов производственно-складской недвижимости, эксперт поясняет, что распространенным является наличие доли административных площадей, что необходимо учитывать при определении стоимости.

Как было выявлено при личном осмотре экспертом и в ходе анализа дополнительно запрошенных документов технической инвентаризации по зданию с кадастровым номером 01:08:1001001:330 (здание склада), данный объект, содержит помещения офисного назначения площадью 36,8 кв.м., что составляет 7,27% от общей площади всех помещений здания.

Соответствующая информация приведена в таблице 24 на стр. 66 Экспертного заключения. Таким образом, состав площадей по зданию склада по мнению эксперта определен правильно.

На стр. 189-190 Экспертного заключения приведено обоснование размера корректировки, при этом приведена скрин-копия источника по размеру корректировки в целом, приведена формула расчета корректировки для базового размера корректировки +45% и доли помещений, к которой она применяется 7,27%. Указанное, как указывает эксперта, расчет корректировки и по источнику, и по величине обоснован.

Суд обращает внимание, что корректировка является положительной, и приводит к повышению стоимости объекта исследования, а не занижению.

После подробных обсуждений письменных пояснений эксперта на замечания административного ответчика, лица, участвующие в деле, не усмотрели необходимости в приглашении эксперта в судебное заседание. Административные ответчики полагали, что на замечания даны исчерпывающие пояснения, с учетом которых они полагают возможным согласиться с выводами судебной оценочной экспертизы.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объектоы недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В проведении дополнительной и повторной экспертизы стороны не усмотрели необходимости, ссылаясь на законность и обоснованность экспертизы и на несогласие административного истца в принципе с установленной рыночной стоимостью земельного участка.

Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Названными нормативными правовыми актами установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судом учитывается, что приведенное в статье 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона; кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует; от определения и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном случае напрямую зависит объем налоговых обязательств его собственника; помимо прочего, положения статьи 24.18 Федерального закона №135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ прямо допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пересмотр результатов определения кадастровой стоимости).

Кроме того, право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве аренды объекта недвижимости прямо установлено законом, в частности, положениями главы 25 КАС РФ.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (статья 59 КАС РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

При исследовании экспертного заключения №СЭ/32-2025 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Бета Консалтинг», судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Таким образом, оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что названное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Доводов и доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости, суду представлено не было.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им уточненное требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:1314001:18 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 835 500 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:1001001:328 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 892 500 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:1001001:329 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 399 500 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:1001001:330 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена 4 879 500 рублей - в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы №СЭ/32-2025 от ДД.ММ.ГГГГ.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3, а также статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-ФЭ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером 01:08:1314001:18, площадью 223123+/- 4133 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: 

<

адрес>, по левой стороне 9-10 км железной дороги, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 835 500 рублей;

- нежилого административного здания с кадастровым номером 01:08:1001001:328 площадью 233,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, строение №, по левой стороне 9-10 км железной дороги по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 892 500 рублей;

- нежилого здания фермы с кадастровым номером 01:08:1001001:329 площадью 1088,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, строение №, по левой стороне 9-10 км железной дороги по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 399 500 рублей;

- здание склада с кадастровым номером 01:08:1001001:330 площадью 506,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, строение №, по левой стороне 9-10 км железной дороги по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 879 500 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, считать ДД.ММ.ГГГГ – дата обращения административного истца с указанным административным иском в Верховный суд Республики Адыгея, что является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Р.А. Хапачева